文/谢逸枫
昨晚，一个重磅消息突袭中国楼市，这16个城市的房企被套上融资“紧箍咒”，房价暴跌的言论让市场恐慌不已。今日，行公布2017年1月信贷报告，一扫昨晚恐慌，因为央行放大水。1月新增人民币贷款2.03万亿，房贷高达7521亿，房贷占新增人民币贷款37%。一是1月末M2余额157.59万亿元,同比增长11.3%，增速与上月末持平，比去年同期低2.7个百分点。二是1月人民币贷款增加2.03万亿元，同比少增4751亿元，分部门看住户部门贷款增加7521亿元。三是当月同业拆借加权平均利率为2.36%，比上月低0.08个百分点，比去年同期高0.25个百分点。毫无疑问，央行货币、信贷、房贷、个贷大量投放的节奏没有停止，总量下降与增速持平，相比2016年。不过，房贷的量比2015年之前就是大大的增加了。
上周深圳、广州二次财经大讲堂给房企、证券、银行、投行的200高管讲课时，老谢在分析房价上涨的根源与动力就指出：2016年中国房价、70城房价、16城房价暴涨的秘密终于找到了，即房地产政策大刺激+货币信贷房贷大超发+经济L型底部周期、人民币贬值、负利率、资产荒、投资渠道狭窄的资产财富保值增值+住宅用地供应负增长，这就是房价暴涨幕后四大黑手，形成四股最强的房价上涨冲击波。相信听过老谢的2017年经济与房地产市场趋势分析课程的朋友，肯定知道，这就是老谢的房价走势短期波动周期判断指标：政策、资金、经济、供需。长期的长周期判断指标：GDP增长、城镇化率、人口增长与人口结构中的家庭结构分裂增速与小初高入学率、消费结构中的住房消费增速。
通过一张图，可知全国房价波动。下面是1987年-2016年三季度全国新建商品房均价。1987年全国商品房均价为408元/平方米，2016年前三季度为7625元/平方米。从年度来看，只有1999年和2008年微跌，其他年份皆上涨，只是涨幅有差异。两个时期，房价涨幅较大。第一个时期是1992年至1993年。当时全国商品房很少，商品房价格在1992年和1993年（上涨30%）的大涨，主要原因是海南、北海等南方局部地区地价房价暴涨，出现大泡沫，从而拉高了全国均价。1993年6月朱总调控之后，泡沫破灭，房价持续大跌，大量地产商与个别金融机构破产，烂尾楼遍地。冯仑、潘石屹消息灵通，提前逃离海南，保住了第一桶金。
第二个房价高涨时期是2004年至2009年（剔除08年）。这一时间的房价高涨，受到两个因素的支持：一是98年房改之后住房需求爆发；二是中国成为世界工厂、出口爆增、经济高增长、居民收入高增长。因此，这一时期，全国与绝大部分城市，房价基本无泡沫。
另外一张图是过去十年的70城房价指数走势。基本特征是：房价大涨小跌，短周期波动，振荡式向上。06年小涨，07年大涨，08年前三季度高位振荡微涨，08年四季度至09年一季度小跌，09年二季度至2010年一季度大涨，2010年二季度盘整（主要是国十条太严厉），2010年下半年小涨，2011年上半年高位振荡，2011年下半年至2012年上半年下跌，2012年下半年至2014年一季度大涨，2014年二季至2015年一季度下跌，跌幅为近十年最大，2015年二季度至年底企稳并小涨，2016年至今大涨。
昨晚，16个热点城市（北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都）房价调控，靠收紧房企融资肯定是无法让房价下降的，反而是给房价火上浇油。因为住宅用地供应不仅没有增加，却因为房企融资收紧直接影响到拿地、土地储备，导致住宅用地供应下降。一方面是16个热点城市土地资源稀少，住宅用地非常缺乏，城市更新又缓慢，加上土地限制条件不断的增加，房企肯定会放缓投资、开工、完工、销售的速度，市场供应不断的下降，需要不断的上涨，地价高涨，房价肯定会因供需问题再次上涨。另一方面是16个热点城市货币、信贷、房贷、个贷的投放依然是全国城市之中最多的城市，市场流动性旺盛，房价想不上涨都非常难。
融360监测的数据显示，从全国首套房贷款平均利率走势来看，2017年1月全国首套房平均贷款利率为4.46%，环比上升0.01%，同比下降0.1%。2016年1月，约71.89%的银行在首套房贷款利率上有折扣，此后优惠利率占比连续数月增长。到2017年1月时，约有81.24%的银行提供首套房贷款优惠利率。从首套房贷款利率的优惠力度来看，融360监测的35个城市533家银行中，1月提供9折以下优惠利率的银行有128家，比去年12月减少23家，占比为24.02%。在这128家银行中，有119家提供8.5折优惠利率，5家银行提供8.2折优惠利率，2家银行提供8.7折优惠利率，1家银行提供8.3折优惠利率，1家银行提供8.8折优惠利率。此外，另有243家银行提供9折优惠利率。
2017年1月房贷利率优惠力度最大的是天津。在天津16家提供房贷业务的银行中，2家提供8.2折优惠利率，1家提供8.3折优惠利率，13家提供8.5折优惠利率，致使天津的首套房平均贷款利率低至4.14%。1月，全国首套房平均贷款利率最低的十大城市分别为：天津（4.14%）、佛山（4.17%）、珠海（4.20%）、重庆（4.20%）、青岛（4.21%）、广州（4.22%）、成都（4.25%）、宁波（4.30%）、杭州（4.38%）、无锡（4.38%）。此外全国二套房平均房贷利率为5.40%，同比上升0.01%。融360监测的35个城市533家银行中，除9家停贷的银行外，共有514家银行执行基准利率上浮10%，和去年12月持平，是当前二套房贷款的绝对主流利率。
融360监测数据显示，全国533家银行中，明确执行二套房首付4成及以下的银行共有329家，比上月增加1家，占比61.73%，2016年12月执行二套房首付3成的银行有175家，比上月减少2家，占比达32.83%。执行5成、6成、7成以及8成的银行数分别为95家，15家、51家和34家。12月，各城市主流首付比例较上月变化不大，二套房主流首付3成的城市数16个，占比45.71%，分别是大连、西安、宁波、太原、天津、乌鲁木齐、青岛、昆明、石家庄、南宁、海口、哈尔滨、重庆、长春、沈阳、长沙，首付4成的城市的个数和上月持平，分别是济南、南昌、无锡、福州、佛山、成都、郑州、珠海、东莞。
根据北京市国土局的公开数据显示，2016年北京土地市场共实现44宗地块成交，同比减少66宗地，并创造了2004年北京土地市场全面实施“招拍挂”以来的最低点；44宗土地建设用地面积合计464.88万平方米，跌至10年来的低谷；此外，44宗土地出让金合计852.51亿元，刷新了4年来的新低。其中住宅类用地2016年仅实现成交15宗，远远低于历年平均出让56宗住宅用地的水平。根据中国指数研究院的数据，2016年上海共推出土地203宗，规划建筑面积1650.28万方，同比下降15.1%，供应量处于近6年最低。全年推出宅地91宗，752.78万方，同比下降42.1%，其中商品住宅用地供应为414.92万方，同比下降29.8%，已经连续三年下滑。
事实上，全国住宅用地在2009年开始一直往下降。2016年全国国有建设用地供应51.8万公顷，竟然同比下降了2.9%。其中房地产用地10.75万公顷，同比下降10.3%，这个数据创下了近八年来最低点。2015年房地产用地供应12.0万公顷，2014年供应15.1万公顷，2013年供应20.32万公顷，2012年供应16.56万公顷，2011年供应为16.91万公顷，2010年供应15.42万公顷，2009年供应 10.91万公顷。这些工地数据看上去像一座拱形桥，2009年至2013年逐年增多，此后又逐年下降。按照官方统计，房地产用地包括商服用地和住房用地。房地产用地供应创新低，与普通民众关系更密切的住房用地情况如何?此外，加上2016年房地产销售火爆，更进一步降低了楼市库存量。
2016年全国商品房销售面积157349万平方米，比2015年增长22.5%。同时也创下历史新高。数据显示，我国商品房销售面积2010年首次突破10亿平方米大关，到2013年时突破13亿平方米高点后，2014年，2015年有所下滑。因此，2016年的15.73亿平方米连续突破14亿，15亿平方米整数大关。根据近几年数据分析可发现，住房用地供应量一般占房地产用地供应量的七成左右。如2013年全国房地产用地供应20.32万公顷，其中住房用地供应13.81万公顷，商服用地供应6.51万公顷。住房用地量占比68%。2012年全国房地产用地供应16.56万公顷,其中住房用地供应11.47万公顷，商服用地供应5.09万公顷。
住房用地量占比69%。国土部尚未对外发布2016年全国住房用地供应情况。按照七成的占比数据来粗略计算，我国2016年住房用地供应量大约在7.5万公顷。同样，在“地王”频现的2016年，土地出让收入也没有再次突破2014年的最高点和2013年的次高点，以超过3.7万亿元位居历史第三位。房地产开发具有周期性，由土地成交到开发完成一般需要两三年的时间，从土地供应到房源供应的过程中还有许多因素需要考虑，比如楼市交易的火爆或者低迷会直接影响开发商的开发速度。除土地供应量的大小因素，我国未来新增房源供应是否充足，房价是否会上涨，还要考虑不同城市的差异性、开发商的开工和推盘意愿、以及宏观经济政策等因素来确定。
昨日2月13日晚间，中国基金业协会（以下简称协会）通过官方微信发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（以下简称“4号文”），对私募资产管理计划投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行了规范。从文件中禁投的5类房地产私募资产管理计划可见，通过私募资产管理计划，以委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式获取融资的房地产企业将受到直接影响。
结果导致多家上市房企近期公告发现，华夏幸福、滨江集团、中房地产、美好置业等房企均曾进行过委托贷款、信托受益权转让等融资计划。4号文之下，因为方式的限制和融资渠道再度收紧，房企在这些热点城市无论是在拿地、项目并购，还是公开举牌等环节都将受影响。4号文明确规定，证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。这些热点城市目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个。
2016年全球房价涨幅前50个城市中，合肥、厦门、南京、无锡、深圳、杭州、上海、福州、郑州、北京位居前十位。排在第一位的合肥涨幅48%，第十位的北京涨幅为27.5%。除规定具体城市外，“4号文”主要规范了“私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为。”细读“4号文”可见，重点在于禁投五类房地产的私募资产管理计划，即委托贷款；嵌套投资信托计划及其他金融产品；受让信托受益权及其他资产收（受）益权；以明股实债的方式受让房地产开发企业股权；协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。
文件中所称“明股实债”，是指投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。为避免资金违规流入房地产调控领域，“4号文”明确适用范围，包括证券期货经营机构私募资产管理业务基础上，将私募基金管理人开展的投资房地产开发企业、项目业务一并纳入，渠道可谓再度紧缩。
实际上，自2016年10月以来，银监会、证监会、发改委、沪深交易所等部门密集出台各类政策限制资金流入房地产领域，房企融资就一直被视为2017房地产行业最大的担忧之一。细数各部委新规可见，土地贷款、表外业务并入表内、严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、加强理财资金投资管理、加强房地产信托业务……监管层对房企融资主要渠道层层加码，且开发商下游企业贷款资金流向也面临严格审查。房企融资越来越难，中原数据就显示，2017年1月份，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，同比下滑达92%。这一低迷态势，自2016年四季度就已逐渐显现。
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