文/谢逸枫
3月18日上午，有人问任志强的朋友刘春，最近楼市调控政策连续加码，想知道任志强对长中短后市走势的看法。任志强回复刘春的内容为：”限购政策告诉大家，房子是用来炒的。没有一个政策是为了帮助购房者减轻负担，都是让炒房减少杠杆，使炒房不会引发银行贷款危机的。不是倒洗澡水把孩子倒掉，是直接把孩子倒掉。短期平或跌必然会导致长涨。有七成首付能力早就有房了。偷笑
总有人误解任志强的观点，认为任志强看空房价。短期平或跌就认为短期房价涨不上去了，认为两三年内房价已经找不到上涨的理由了，原因是北京土地供给翻1.5倍、政府调控、货币收紧。其一是短期要如何计算，究竟多少月还是多少年？如果是两三年显然是错误的，因为GDP、业绩、土地与财税收入等，中国经济、政府、银行自己都顶不住、扛不住了。其二是平或跌，究竟是上涨的幅度还是上涨的幅度下跌，说明房价最多是上涨的幅度下降。按照70大中城市看，2月房价环比上涨0.3%比1月上涨的幅度还大，而同比上涨10.6%，上涨幅度回落0.1%。
其三是房价涨不上了，究竟是讲北京的房价，还是70城市的房价，还是讲全国的房价，还是一线城市或者二线还是三四线城市房价，也没讲清楚。其四是北京土地供给翻1.5倍的问题。2017年以来不到三个月的时间，北京土地市场已供应商品住宅用地109公顷，完成年度住宅用地供应计划的42%，近期还将推出商品住宅用地52公顷，届时，一季度北京商品住宅用地供应量将达到161公顷，是2016年全年商品住宅用地实际供应量的1.5倍。老谢提醒下，大部分是自住型与保障房的。
其五是供不应求的局面不会因为1.5倍的土地供应改变。目前北京的新建商品房住宅库存低7个月以下（不包括什么自住型、什么保障房、安置房的），一直以来北京土地与房子供应速度跟不上人口增长，要不为什么要控制人口与限购限贷的根源就在这里。其六是钱开始收紧，信贷变紧。不错，部分热点城市的银行房贷、利率、银行之间的资金的确有收紧，但是2017年2月房企的到位资金与融资看，总体上不缺钱，而前2月银行房贷比超过3成以上，不知道是不是这叫什么收紧。其七是政府调控，短期依然改变不了什么，上海房价都反弹上涨了。
老谢认为，现在买房等于被套肯定是错误的，应该是现在买股等于被套，因为房价上涨幅度下跌了房子还是房子，股价下跌了股票就不在了。其一是国家的调控，足能够说明稳定房价的决心，没有说不允许买房。其二是房贷首付上调，限购限贷就是鼓励买得起房的人买房，支持投资。其三是政府想控涨，是想控制房价上涨幅度，不是不允许上涨，只是不要暴涨。其四是现在追涨就等于被套，这就是更加错误的。因为买房对于自住与改善的来讲，不存在什么任何的所谓的接盘行为。即使是投资，也不担心，因为买房到收房，至少需要一年半到二三年时间，根本不担心什么。
老谢一直就说，尽管竞争越来越激烈，长期需求的存在，是很多开发商还在坚守的原因。因为城镇化发展、人口增长、家庭分裂速度、人均收入增长、土地供应负增长、资源往大中城市集中、区域供给不平衡。因为短期政策无法抚平市场波动，有政府管制的城市，必然有房价波动。更无法解决土地供应紧缩与库存不足问题，受供不应求与货币、房贷、流动性超发及需求旺盛、地价上涨、经济稳增长的因素影响，短期内绝不会房价暴跌，只会涨幅放缓、收窄、回落。长期看，未来中国的房价会呈现出螺旋性上升的状态。由于通货膨胀的存在，用未来的货币价值来衡量房价，一定是上涨的，但这不等于房价每时每刻都在上涨。
老谢一直强调，无论如何，限购只是从表面上限制了需求，而并没有从根本的供给上的增加。限购的本质是降低了交易频率，在一定程度上等同于控制了最大的刚需群体。房产交易流动性会大大降低，房价会有价无市。耍流氓式的政策短期内无法抚平市场波动，解决不了供不应求与库存不足及土地供应紧缺、货币超发、人民币贬值、需求旺盛、财富与资金及资源集中的一系列问题，未来难熄房价上涨猛火，更加难熄灭蔓延周围城市的上涨火苗。发达国家比如美国，也会出现房价大幅上涨的情形，但它们多与经济周期有关，与制度和政策的关系不大。而在中国，长效机制没有建立前，房价仍会随政策波动。
老谢没有记错的话，任志强没有过说什么”我有生之年看不到房价下跌“的话，原话是这样的”我有生之年看不到房价大幅下跌“，不知道怎么就转成这样。去年6月2日，任志强在一个问答平台上说：其一是问，北上广深的房子现在都快10万一平了，现在还能再买吗？会不会被套住？任志强回答：要想投资，最好别买最贵的房子，越便宜的房子升值潜力越大，贵的房子是给富人住的，他们也许装修得很豪华，不会轻易去改变，他们换房子的机会就会减少。而一般价格对大多数人来说是刚需的房子，升值的潜力会更大，空间会更多。
问：近期北京通州房价会否继续大幅上涨的问题时，任志强回答：当我们的政策是以房价为主要调控目标的时候，供求关系就会因为调控政策的出台在短期内受到遏制。而长期内供需关系就会恶化，因此一段时间之后房价仍然会大幅度上涨。重要的是以供需调节政策，这样才有可能达到平衡。如果不能满足供需，而仅仅是从限购、限制需求的方法来抑制房价的话，短期内可能有效，长期而言通常是可无效甚至失败的。
其二是问：您觉得中国的房价什么时候会下降？临界点在哪儿？任志强回答：我不认为在我的有生之年能看到房价大幅下降的情况。也许你还年轻，但至少我在世的这段时间不会出现。其三是你的“房价永恒上涨论”怎么理解？任志强回答：人口不断增加，经济不断上涨的过程中，房价必然是上涨的，只有在一个城市经济开始下滑，堕落，人口开始离去的时候，这个城市的房价才会不再上涨。当中国还有巨大的农村人口向城市转移的过程中，多数城市还是上涨的。
其四是问：几年前，你说中国的房子就是炸掉也不会降价，当时很多人骂你，现在过去几年了，你还有什么要表达的？任志强回答：我没说过你说的那种话，我说的是炸掉的是那些过多的库存，而有些库存炸掉是为了改变他的用途。比如过去深圳有很多工业加工厂房，而工业加工已经成为淘汰的项目，不炸掉工业厂房，你还会住在那种地方吗？炸掉是为了改造，改变他的用途。也许你理解错了，或者说你被传言欺骗了。
其五是问：任总，您觉得除了北上广深杭，还有哪些城市的房地产值得投资？任志强回答：优先的还是北京。其六问：任总，北上广深的房子现在都快10万一平了，现在还能再买吗？会不会被套住？任志强回答：要想投资，最好别买最贵的房子，越便宜的房子升值潜力越大，贵的房子是给富人住的，他们也许装修得很豪华，不会轻易去改变，他们换房子的机会就会减少。而一般价格对大多数人来说是刚需的房子，升值的潜力会更大，空间会更多。
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