房价跌30%?下一轮北京房价暴涨祸根已经被埋下!

房价跌30%?下一轮北京房价暴涨祸根已经被埋下!
2017年03月28日 09:55 星火记者联盟

文/谢逸枫

老谢可以负责任的告诉你,采取极端的需求侧,想一棍子打死投资投机炒房需求的政策,肯定是失败的。我没有看见一条政策可以让未来北京房价大跌、暴跌30%-50%的,也没看见一条政策是为北京购房者减松购房负担的,更没看见一条政策是为北京房地产市场供需两端填漏洞的,也没看见一条政策是为建立长效机制的。北京9天之内,密集颁发了九项(3.17、3.22、3.23、3.24、3.25、3.26)政策严控楼市,加上河北的十三市、县、区,及天津、天津的武清区,环京区域已经全部纳入调控,这是楼市调控史上非常罕见的,断绝炒房的决心不可忽略。

如果北京房价下降30%-50—的后果是什么,比上涨30%-50%的后果更加可怕,想想1997年2008年的亚洲金融风暴与美国次贷危机、经济危机。1.北京房价下降如果达到30%-50%,肯定要救市了,不是调控升级、加码了。2.北京的经济、城市、富人要陷入危机,没有人可以这样容忍的,否则肯定要发生可怕的事情,北京是中国的首都,楼市的风向标。3.北京的地方债、基础设施、财政、税收等受影响,如果全国各城市都下降30%-50%,经济要崩盘,金融要崩溃。

老谢观过去二十三年中国楼市调控规律与经济逻辑,短期基本为房价上涨时,调控,房价下降时,救市;经济下行时,扶持房地产,经济过热时,压制房地产;长期基本为,房价上涨年份多,下降年份少;房价上涨的幅度高、下降的幅度小;简称为房价大涨小跌,短周期波动,振荡式向上。背后的逻辑就是保增长、稳房价、防风险,保经济稳定增长,稳定房价上涨,防止经济、楼市、金融风险。

2017年中国的经济形势不妙,困难多,没有房地产,拿什么完成任务。1.2017年经济低迷时期,经济增速不断的下降,下行压力大,况且危机重重,靠什么保增长。2.城镇化的推进、城市群与都市圈及地铁高铁、机场建设、超过50万亿的固定资产投资,靠什么去落实。3.2017年结构性供给侧结构改革,三去一补一降的税费减免的财政收入下降,靠什么增加财税收入。4.地方债、基础设施投资、城市建设、地方财税收入的保障,靠什么去解决。

老谢认为,最先顶不住、扛不住的不是房企、购房者,是地方-政-府、银行自己。去年的33个城市调控与今年的36个新一轮城市调控可以坚持或持续多久,这才是最需要关注的,短则2017年三四季度,长则2018年上半年。每到关键时刻手软,”硬不起“来,不是一次两次了,并且每次都是这样。因为如果没有房地产,就没有稳定的经济增长与充足的财税收入来源及可以支撑的地方经济发展,保增长是不可能完成的任务。

调控敌不过保增长、敌不过这一切的,过去的调控历史经验会告诉你。尽管2016年3月25日-2017年3月25日的一周年调控,全国有36个城市出台第二轮政策,调控升级、加码,最后肯定要向房价、土地财政、税收投降,向GDP、政治业绩、地方债、基础投资、城市建设、金融风险、地方经济妥协的。因此,刚需与改善型购房者,这轮没买房必悔死,因为它正埋藏下一轮北京房价暴涨祸根,这绝对不是危言耸听的或者是为地产商站台。

老谢告诉你,不否认的事实就是一切的政策,正在埋藏下一轮北京房价暴涨祸根,不断的积蓄购房需求、资金等待最好的时机全面爆发,这个点燃炸药包的时间节点就在2020年内。1.调控没有解决供求问题,特别是供应端的问题,这是重蹈覆辙的调控失败根源,也没有解决需求端出路的问题,以堵塞代替疏通最后形成一个蓄水湖,一旦破闸洪水必让房价翻倍暴涨。2.调控解决不了资源错配、人口增长、家庭结构分裂、产业结构、城镇化等问题,还是要靠房地产。

3.调控解决不了投资渠道的问题,资产配资与人民币贬值及通货膨胀的问题,除了房地产、房子,还有什么好的投资品与理财产品及抗通货膨胀,跑赢M2的,资金池肯定会渗透到楼市。4.调控解决不了现在的经济增长模式、土地政政收入模式,也解决不了货币供应与土地制度问题。5.调控是短期完成房价上涨过快或者下跌过快的控制目标,解决不了房价、地价长期上涨、地-王、高地价的问题。6.调控解决不了经济增速下降、经济下行及财政与税收收入、地方债等问题。

老谢郑重其事的严重提醒与警告大家,不要偏信什么北京房价暴跌30%、50%鬼话,即使政策愿意这样,房企、股东、银行、地方-政-府、购房者、富人、老百姓都会不同意的。最后肯定演变成四种后果:1.股东为维持利润,不愿意降价,房企不卖房,或者是捂盘惜售、或者是高价待售,形成与政策僵持的局面,看谁扛到最后。因为房企的资金并不是非常紧张,融资并未全面收紧,去年销售与今年前2月销售好,不缺钱。

2.银行的房贷减少,利润与收益下降,不良贷款资产上升,银行债务上升。3.地方政-府土地供应受影响与土地收入下降,甚至会出现反影响,高-地-价、地-王重现。4.买了房或者没买到房的,因为限购,或者是房企有下降房价的,肯定会砸售楼部或者是上-街-游-行等不理性现象的爆发。当然,不排除有资格的购房者见房价一直高位不降,积极入市购房,担心房价下两上涨更高。

老谢只看见一条又一条的违反经济规律、无法市场决定资源配置的计划经济政策,统统都是针对房价,压制购房者的政策。如此的大张旗鼓,无非是在告诉大家,谁说政-府容忍房价上涨,谁说政-府不是真心调控房价的,谁说房子不是住的、谁说政-府调控不住房价的、谁北京房价不会下降的等。总之就是要大家相信政-府有能力控制住房价,会让你买得起房。

老谢最心痛的是九项政策最大的祸根,在于短期遏制买房冲动与房价上涨的火苗及抑制投资投机炒房的脚步,一旦过了这个风头劲,即使调控未调整或放松,依然阻挡不了买房者的入市决心与房价要上涨的势头。因为这九项政策不是增加新建住宅用地与新建商品房住宅的及住宅库存的,也不是减少购房者买房负担的,也不是针对性供需两端的,也不是针对地价的,也不是针对货币的,也不是针对投资渠道、人民币贬值、通货膨胀的,也不是针对资源错配等。

其一是北京的房价与土地供应走势。根据中国房地产业协会统计,北京房价已经从去年2月的45000元以下,涨到今年2月的60738元。另据研究机构统计,3月上旬,北京全市二手住宅共网签6166套,与2月上旬同期相比增加40.1%。日均网签616套,较2月日均434套的网签量增加41.9%。进入3月,北京周边的涿州、涞水、崇礼等地,也因涨势过猛相继实施限购。三四线城市销售也在大增。

据统计,在wind有完整房地产日交易数据的62个城市中,2017年元旦到2月16日,有23个城市的商品房成交套数同比增加50%以上。这些城市,绝大部分为三四线城市。如果说两-会上的信号是政策层面,那么以北京为例,土地供应的变化就是实际的供需影响。2017年2月的《北京市2017年国有建设用地供应计划》,今年全市计划供地3900公顷,相比去年的计划减少了200公顷。

其中,住宅用地610公顷。再其中,商品住宅用地计划安排260公顷,这260公顷中又单列了83公顷,用以保障1.5万套自住型商品房,商品住宅用地,只剩200公顷不到。2016年,这个数字还是850公顷,今年的商品住宅用地计划供应量则减少590公顷,下降幅度高达七成——去年底的中央经济工作会议和今年的政府工作报告均要求,“房价上涨压力大的城市,要合理增加住宅用地”。北京不增反降,这也是连续多年以来的继续下降。

日前,被称为“最严供地计划”的《北京市2017年国有建设用地供应计划》在北京市政府常务会议上审议通过,虽然该计划的细化指标和正式文件还未公布,但已经引起市场热议。计划显示,北京2017年土地供应量指标仅3900公顷,北京已连续六年逐年减少土地供应。事实上,历年来北京都无法完成当年公布的供地计划,土地资源日益稀缺,高房价之路积重难返。在北京深入推进京津冀一体化,城市逐渐外扩发展的大趋势下,五环外商业用地的投资价值日益提升,也日益考验着开发商的拿地判断能力。

文件显示,2017年北京市计划供应国有建设用地的总量为3900公顷(万㎡),其中新增建设用地为1755公顷,存量建设用地为2145公顷,总量比2016年的4100公顷减少了200公顷(万㎡),比2014年和2015年的计划供应量都大为减少。在这3900公顷中,交通运输用地为2000公顷,水域及水利设施用地为10公顷,特殊用地为5公顷,公共管理与公共服务用地为850公顷,工矿仓储用地为115公顷,住宅用地为610公顷,商服用地为310公顷。

总的来说,2017年住宅用地的计划供应量约为2016年的一半,商服用地也有所减少。那么,历年来北京市建设用地供应计划的完成率有多少呢,易居研究院智库中心获得的数据显示,多年来北京招拍挂市场上的实际供地总量与当年公布的供地计划相差甚远,2014、2015、2016年北京实际完成建设用地供应1265.9万㎡、834.5万㎡、443.5万㎡,完成率分别只有24.6%、18.1%、10.8%。2014、2015、2016年北京实际供应的商办用地分别是482万㎡、184.7万㎡、255.2万㎡,在当年实际供地的总量中分别占比38%、22%、58%。

考虑到建设用地中综合用地也包含了部分商业地块,只是无法拆分出详细数据,因此商业用地的实际供应量会高出该数据和比例。在这一组数据中,商办用地历年的供应呈抛物形曲线,在2014年处于相对高位,2015年的供应最少,处于低谷期,2016年有所增加,2017年计划供应310万㎡,如能按期实现,将会比2016年进一步增加。值得注意的是,根据盈石集团研究中心的数据,2014、2015、2016年北京新增商业物业分别是96万㎡、66.78万㎡、123万㎡,数据的变化也呈抛物形曲线。

其二是北京的人口控制与人口增长看。身为首都,集人口、资金、资源等万千宠爱于一身,无往不利的同时,各种大城市病也随之而来。因此,近年来,疏解非首都功能成为北京市发展的重中之重。根据京津冀一体化的要求,到2020年,北京市常住人口力争控制在2300万以内,城六区争取下降15%左右。什么概念呢?2016年底,北京常住人口是2172.9万人。要达到2020年的目标,只剩127.1万人的增量空间,也就是说,平均每年仅允许增长31万余人。

其三是北京的成交与库存走势。看伟业的数据统计,2017年2月,北京市新建商品住宅(不含保障房)共网签2803套,环比2017年1月下降6.4%;成交总面积为36.06万平米,环比下降17.2%;成交金额为145.82亿元,环比下降11.9%。从2016年1月至今的月度网签量走势来看,2月不足3000套的网签量属于比较低的交易水平。

分类型来看,2月自住型商品房网签745套,环比1月增加43.3%。除自住房外的纯商品住宅网签2058套,环比下降16.9%,其中别墅网签538套,环比增长14.5%;其它商品住宅网签1520套,环比下降24.2%,同时1520套也是2016年10月开启调控以来的最低值。

新房库存方面,截止2017年2月底,北京市新建商品住宅(不含保障房)的库存量为52007套,其中自住型商品房库存为1447套,除自住房外的纯商品住宅库存为50560套,创下了历史最低值。户型结构上,2月北京成交的新建商品住宅(不含保障房)中,一居室占比为3.5%,环比1月下降0.4个百分点;两居室占比为39.7%,环比1月增加10.8个百分点;三居及以上户型占比为56.8%,环比1月下降10.4个百分点。

分区域来看,丰台区为2月北京新建商品住宅(含自住不含保障)成交量最多且唯一超过500套的区域,共成交568套;其次为昌平区,成交484套;再次为房山区,成交458套,接下来为大兴区、房山区,密云区也以208套交易量挤入前六,通州、东城、石景山区交易量最少。2月成交量最多的两个项目都是自住型商品房项目,分别是西山湖自住房和中粮稻田雅筑自住房,各成交460套、254套,非自住房项目成交最多的是万科翡翠公园145套。

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