来源：保乎笔记 ID：baohunotes
最近，保乎精算君的朋友圈又被“楼市”热刷，从北京天价学区房的热议开始，到最近ZF在一、二线城市的严格限购。为什么房价会受到如此多的关注，究其原因就是老百姓的财富“房地产化”的现象很严重。
这么多年，我生活在深圳、广州和佛山三座城市之间，关于买房也是累积了不少经验，今天，久违的“乎说八道”栏目，我们就认真聊一聊，房价为什么久控不降？大众需求和国家政策，谁才是“始作俑者”？
最后是我关于房价的未来走势的猜测，未来的房价，会等等你吗？
一、大众需求
为什么说买房是大众需求？其实对“房”的痴迷，可以说是中国人的传统。《汉书·元帝纪》记载：“安土重迁，黎民之性；骨肉相附，人情所愿也”。这种思想继承自上千年的农耕社会，封建统治者长期重农抑商，对自然经济的依赖，使人们对土地产生了一种难以割舍的情感，到哪里都不忘要通过买房落叶归根。
还记得当年我刚到深圳工作的时候，父母催促我操办的头件大事就是选房。在潜移默化之下，我和我太太其实也有了同样的“房子情节“。当年从深圳回来，考虑的第一件事情也是买房。甚至在小孩出生前，我们很认真讨论过：如果我们的孩子不是两个女儿，而是两个儿子，那岂不要给每人准备一套房，压力山大啊！
对房子的独特“信仰”，也让很多婚姻关系直接与房子绑定在一起，女婿要过丈母娘那关，最重要的还要有房。其实，并不是丈母娘要房，而是作母亲为女儿要房，担心女儿远嫁他乡，如果没有一个安定的居所，生活、甚至婚姻都无法维持。
基于上述种种，让我们对买房这事常有种“就应该买”的冲动，加上中国户籍制度对教育、医疗等公共资源的绑架，苦了谁也不能苦了孩子，要落户的前提往往就是买房。于是，大量买房的需求被“迫于无奈”创造出来。潜在需求旺盛，是推高房价的首要原因。
二、土地政策
在讲土地政策之前，大家先看看自己的房产证，过去通常会有两个红本：
1. 房屋所有权证– 证明房子的所有权归你；
2. 国有土地使用证 – 证明这块土地的使用权“暂时”归你，但是所有权还是国家的。
“国家土地使用证”其实就透露着我国的土地政策：我们交易的是土地使用权，并不是所有权，因为土地所有权是国家的。而这种土地制度，其实是承袭于过去的香港。
-- 关于我国土地制度的小科普
我国的土地制度其实是借鉴香港，当年香港被大英帝国殖民后，由于作为殖民地无法通过“转移支付”方式得到英国政府的直接财政补贴，于是，英皇室就将香港土地的批租权交给了当时的香港政府，香港政府再将这些有限期（50年/75年）的使用权进行商业化，通过一次性收取整个出让期间的地租（进过贴现），帮助当时的香港政府实现了大量的“卖地”财政收入，从而进行城市建设。
新中国成立后的土地政策基本参照了当时香港的，并沿用至今。这也就是为什么我们常有“70年产权”的说法，其实这个说法也不准确，房子的所有权永远都是你的，只不过土地使用权70年后到期了，需要再次缴纳出让金续租，否则国家就有权回收土地。
所以，我国的土地交易市场，是ZF完全垄断经营的，因此ZF的土地供应政策，在很大程度上决定了地价。那么“土根”的松紧又被谁来左右呢？请继续看。
中国是一个人口大国，必须常年保证充足的粮食供应，大家都有饭吃，而目前ZF认为保农耕面积是维持粮食供应的前提。于是，根据第三版《全国土地利用总体规划纲要（2006－2020年）》，目前国家土地政策的核心是确保维持最低18亿亩耕地的红线。这条政策极大限制了每年的土地供应量，原则上每年最多181万亩，能供应个人住房建设的土地只能更少了。
回顾第一条，在居民潜在消费需求旺盛的情况下，房屋供应有因为土地政策被严格约束，这种供需不平衡在很大程度上推高了房价。
说完供需，这属于经典的经济学现象分析，但是这几年对房价影响最深的当属另一个重要因素 - “银根”（货币政策），下面我们接着分析“信贷”对房价的影响。
三、信贷
信贷是怎么影响房价的？这个要从98年的房改开始说起。当年房改直接甩掉了福利房分配这个沉重包袱，推动商品房市场的发展。然而，因为当时的国人始终不习惯于通过“花未来钱（贷款）”来买房，缺少了信贷这跟杠杆，房改到了02年还是不温不火。
当时开始流传一个关于中美老太太对比的故事：美国老太太临终前说：“我终于还清这个大房子的贷款了”，而中国老太太临终前说：“我终于攒够钱住上大房子了，不过我也要上天堂了”。
这个时候，大家才慢慢了解信贷，原来先花未来钱买房也不错。同时，那些贷款杠杆买房的老百姓们，也借力房价一路猛涨赚足了钱。就这样，在大政策支持的背景下，央妈拼命放水，老百姓乐于贷款，房市“购销贷”三旺，房价接着一路狂飙。
信贷对房价的直接推高作用，在2010年以后越发明显，房价走高越来越像一种纯粹的货币现象。这是为啥？在实体经济基本面没有得到改善的情况下，通过信贷继续推动房价往上走，是什么逻辑？
其实，这是一场针对局部经济萧条的“债务转移运动”，而这里面出现经济萧条的行业主要来自房地产的上下游（钢铁、有色金属、水泥等）。
简单来讲，ZF通过增加居民杠杆、全民举债买房的方式，将大量现金通过房地产行业流向企业，缓解企业债务问题。通过这种模式企业获得资金支持，可以转型升级，或者出海投资，尽快找到新的经济增长点，让国内经济重新腾飞。
毫无疑问，增加居民房贷是很好的债务转移方式，一方面居民房贷是长期的，另一方面房贷质量通常都很好。老百姓出于对房子的“执迷”，贷款买房后，谁都会好好工作、好好还款。所以，这次全民加杠杆买房，其实就是我们卖身借债支援去ZF落后产能、保金融体系，通过房贷与与ZF建立长期稳定的互信关系。
从这个角度说，目前ZF对房地产市场的调控，其实目的都是很明确的，并不是为了刺破这个泡沫，而是为了限制房子的流动性，限制住流动性就如同股票被限制交易或者强制停盘一样，直接崩盘的概率就小了很多。如果真有人愿意割肉卖，在现在限购限贷的政策下，不割大块肉估计是接盘侠难觅。
保乎·小结
房价的涨跌，归根到期还是受制度（例如土地制度）、经济周期（例如08年金融危机）、人口水平和城市化进度的影响。从98年房改到今天，不足20年的时间内，我们正好赶上了经济的高速发展，也赶上了2008年的全球经济危机，更赶上了2015年中国股市史无前例的过山车行情。老百姓的财富从过去保守的“银行存款化”，到现在的“房地产化”，短短20年内多少财富梦因此被实现了。
楼市虽然经历无数次的调控，但是在“供需不平衡”和“过度信贷”的双重作用下，房价还是义无反顾地往上涨。如果你问我对接下来房价走势怎么看，我大概总结如下：
1. 中国的三个超市城市圈（北、上、深广）和人口净流入很快的城市（杭州、长沙、武汉等），中长期看，房价大概率会继续往上走；
2. 央行行长周小川行长在博鳌论坛上说，宽松货币政策即将到头，也印证了中国将进入缓慢的加息周期，短期看房价将在高位横盘，甚至有小幅下探的可能。
3. 如果遭遇下一次大面积的经济危机，说不定楼市会深度下探，但预计不会出现的当年日本“保汇率弃房价”的断崖式崩盘，毕竟ZF的行政调整工具更多。
至于现在要不要买房，其实，只要是刚需的、有能力的就买吧。暂时没能力的，不妨把眼光放远点，先别让房价成为你的羁绊，好好工作，或者像我一样，虽然工作在广州却住在佛山，按合适的通勤时间选择能负担得起的楼盘。
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