文/谢逸枫
老谢告诉你,为什么中国房地产可以打败诺贝尔经济学家，因为中-国-政-府拒绝房地产崩盘，背后的是根源就是房地产崩盘让中-国-政-府无法承担。诺贝尔经济学家、世界媒体在2005年、2008年、2010年、2012年、2014年都预测“中国的房地产市场泡沫终将破灭、中国楼市泡沫即将破灭、中国楼市崩盘，中国楼市即将崩盘，不再炙手可热，进入长期停滞发展。但最坏的结果还没发生，中国房地产市场长期保持着稳定的上涨。最后都没有出现过所谓的崩盘，泡沫破灭什么的，反而在崩盘论的过程中，房价不断的上涨。毫无疑问，中国房地产是世界金融、经济界一枝独秀的”奇迹“，让每次预测中国房地产泡沫破灭、崩盘论都失败。
随着时间的流转，中国房地产市场并未出现末日，让世界的金融界、经济学界失败。中国房地产市场不仅依旧生存，还将可能一如既往的强劲下去。中国房地产先是热到沸腾，之后再转寒冷到回暖，最后平稳复苏，但是整个过程却没有出现崩溃。因为中国城市化没有结束、经济发展转型阶段、人口基数大、土地与新建住房供给侧供应管制、资金与货币供应及利率、需求的管控调控。中国房地产市场让全球金融界、诺贝尔经济学界、媒体界都感到十分迷惑，理论上违反了正常的经济运行规律原理：价格上升到一个不可持续的高点之后仅仅是慢慢一点一点降回原来的水平，一遍一遍，循环往复，事实上它却从未出现过崩盘。
为什么中国政府拒绝房地产崩盘，因为房地产崩盘不起，这下终于知道了为什么放任房价上涨了。美国媒体2016年4月5日发表Wade Shepard的评论文章《为何中国的楼市还不崩溃？》，以下全文翻译来自观察者网。作者称这其中最重要原因就是中国的中央和地方政府都对房地产市场进行着严格地管控。政府掌握着新建设用地的供给、开发建造的资金，以及贷款政策、税率制度，并使用房产购买限制这样的手段措施给房地产市场升温或者降温，以起到温度调节器的作用。并称“中国-政-府一只手在稳定房价防止其过快上涨，另一只手却又在向房产开发商们源源不断卖地的时候坐地起价。”
美国《福布斯》双周刊-网-站2016年4月5日文章，原题为中国楼市为何拒不崩溃。早在2005年，国际媒体就抛出所谓中国楼市泡沫正在破灭的观点。2008年，英国《经济学人》周刊宣布中国楼市“热潮已去”且不会有所改善。2014年该杂志又“加大赌注”，刊发以“黄金时代结束”为题的文章。许多其他财经媒体也如出一辙，无论在中国楼市趋热或渐冷时都预言它即将崩盘。但这种预测至今未成真。中国的楼市不仅安然无恙，而且一如既往的强劲。那么，难道这意味着中国楼市历经十多年的泡沫而不破？抑或从来就不曾有过泡沫？
其实，中国楼市屡次面临似乎过高的房价却始终能保持稳定的主要原因之一，是中-央和地-方-政-府一直在坚定地为其掌舵。中国各-级-政-府掌控着新的建设用地供应、开发融资、按揭政策、税率以及“限购令”，并镇定自若地让它们在楼市中起到“升温”或“冷却”的恒温器作用。中国-政-府如此严密掌控楼市有一个非常重要的原因。国际货币基金组织的数据显示，在中国，房地产占国内生产总值的15%、固定资产投资的15%、城市就业的15%和银行贷款总额的20%。因此，中国政府绝不会允许房地产在自由市场中随波逐流。或许使中国楼市近来的繁荣看似与此前有所不同的，是私人借贷的急剧增多。
如今越来越多的购房者正通过开发商、小额贷款公司、房地产中介和其他P2P贷款人筹集资金以支付首付款。这种私人借贷不但正在从根本上削弱政府对楼市的管控，还在破坏中国楼市主要安全网之一——购买者向来缺少杠杆——的有效性。然而，若认为中-国-政-府并不知情就未免太荒谬，他们已在许多地方采取措施打击此类借贷行为。当观察中国楼市时，切记该市场并非真正的自由市场，不要指望它将像自由市场那样运转。中-国-政-府-不但正在控制楼市的供给，还在精心安排合适的需求。
第一是中-央和地-方-政-府-都对房地产与相关产业链进行着严格地管控。面对中-央和地-方-政-府掌舵的看似过高的但常规的价格回合时，中国的房地产市场最终保持了稳定态势。中-央和地-方-政-府已经控制了并掌握着新建设用地与新建住房的供给、开发建造的资金与融资渠道，以及货-币与信贷供应、抵押贷款与居民贷款及利率政策、税率制度、住房购买限制等，他们像使用加热器一样可以加热或者冷却房地产市场，房地产市场的自由裁量权掌握在政-府-手中。并使用房产购买限制等这样的行政手段措施给房地产市场升温或者降温，以起到温度调节器的作用。
例如先供给侧供应管制。由于中国特有的土地财政政策，全国各地的房地产用地都受政府控制。各地主管房地产用地的官员几乎决定了当地房地产的供应。主管房地产用地的官员放开用地供应，当年的房地产供应量就显著增加，其收紧房地产用地供应，房产供应量就显著减少，这是过去几十年里中国很多城市上演的事实，也是最基本的经济学常识。除了主管房地产用地供应官员的自由裁量权的影响，京沪等一二线城市的房地产供应还有一个魔咒，那就是18亿亩耕地保护红线政策。在2006年，18亿亩耕地保护红线政策出台后，京沪等一二线城市的房地产土地供应开始收紧，这些地区的房价也随之出现显著增长。
2017年，对于如何抑制热点城市房价上涨，管理层最强调的措施就是增加土地供应。但种种迹象显示，热点城市土地供应在减少。2016 年，房价快速上涨的16个热点城市中，住宅用地供应规模减少的现象非常突出，比如厦门、上海、广州、北京实际供地同比分别减少50%、48%、42%、31%。事实上，2013年以来一线城市年度住宅用地供应计划完成率多数在50%左右。以北京为例，2013年- 2016年，北京商品住宅供地分别为978公顷、517公顷、382公顷和103公顷，下降趋势很明显。2012年-2016年，北京商品住宅供地计划完成率平均为55.7%，除2013年外，没有一年完成供地计划，2016年完成率仅为12.1%。
北京在近期明确表示，今年三季度末将完成全年260公顷的商品住宅供地计划。尽管这一规模是2016年的2.5倍，但也仅为2014年的一半。事实上，大城市增加供地，只能寄希望存量盘活。一般来说，产业周期在20年左右（互联网冲击下周期更短），但用地周期至少40年（比如商业用地）。当前，大城市现代服务业开始占主体，GDP贡献率往往在60%以上，传统和低效的工商业用地应通过改功能，转向住宅用地。2015年全国土地利用计划中，国土部首次提出统筹存量与新增，但该年各大城市供地计划完成率最低、下滑最明显。很明显，各城市存量盘活计划无法“落地”。
北京市在2016国有建设用地供应计划中明确，2016年新增建设用地控制在1850公顷以内，引导利用存量建设用地2250公顷。用地大规模向存量倾斜，但很难落实，导致2016年北京供地计划完成率只有21%。存量难盘活有三个原因，一是变更土地用途要调整控制性详细规划，而规划周期一般为5年，调整还涉及听证、论证和审批等。二是用途变更后，土地溢价率提升，容积率增加。利益诱惑下，存量土地使用主体（园区或国企）都想盘活。这样一来，工商业用地空间难保障、短期税收受冲击，地方政府还因“空心化”、房地产依赖被问责。忌惮于审批平衡和政绩考量，结果就是盘活停滞；三是用途变更后，政府要大规模配建公共设施，教育医疗要独立供地，造成政府支出压力。
例如需求侧的增长看。人口基数大、城市化率低，这是中国的基本国情之一。过去的三十年是中国城市化的三十年，未来的三十年还将是中国城市化的三十年。2015年末，中国的城市化率达到了58%，城市化的这几十年，成百上千万的人口涌入城市，尤其是涌入北京、上海、深圳、广州等一、二线城市，这些涌入的人口催生了海量的住房需求，从而推高了一、二线城市的房价。由于中国的城市化率相较发达国家而言还很低，未来还将有大量人口涌入一二线城市，如此大规模的人口迁徙还将持续数十年。未来一二线城市的住房需求还将有强劲的补充，如果房地产用地限制不放开，房地产供应量跟不上来，面对如此大规模、如此持续的人口迁徙，一二线城市的房价还将继续上涨。
这在一定程度上验证了“京沪永远涨”的正确性。如果只看到一线城市与二线城市的房价上涨，没有看到中国旷日持久、数量庞大的人口迁徙，永远不会知道房价上涨没有天花板。只看到了不断上涨的房价，而没有看到京沪等一线城市在未来城市化过程中人口扩张的潜力，因为不会知道未来房价可能会永远上涨。房地产是实实在在的实体经济，而且它还涉及钢铁、水泥、建材、建筑、装修等多个行业。房地产怎么不是实体经济？千万不要妖魔化房地产。中国畸形的房地产市场本身就是政-府一系列干预的结果，可是现在却呼吁政-府增加其他的干预政策，而不是废除原有的一系列管制政策，这是南辕北辙，越搞结果会更糟。中国房地产市场未来的走势将如何，取决于上文所述促成房价上涨因素是否改变，如果这些因素不改变，那京沪等一二线城市的房价未来十年、二十年还将继续上涨。
例如资金侧的增长看。十年来，中国一直存在货币超发的问题，尤其是在08年实行“4万亿政策”之后，货币的潘多拉盒子就被打开了，货币如洪水般席卷全国，蔓延至各行各业，引发长达数年的严重通货膨胀。据央行M2统计数据显示，2007年，货币供应量为40.34万亿，而到2015年4月货币供应量达到了128万亿，近十年货币供应量增长了300%。这些超发的货币最终都要流入经济体内，而投资的角度来看，房地产是最好的选择，因此大量的货币首先流入的就是房地产行业。面对如此天量的货币量，房价能不高吗？从商业周期理论角度看，也是如此，货币超过，引发通货膨胀，首先推高的是资本品市场的价格，而房地产正是资本品市场。
第二是中-央与政-府牢牢地控制着房地产市场。使用如此强硬手段的理由，其实很好解释。国际货币基金组织（IMF）数据显示，在中国，房地产行业在中国国内生产总值中所占的比重高达15%、房地产占固定资产投资比例的15%、创造了城市人口就业机会的15%以及银行贷款的20%投入了房地产行业的经济压力。同时，土地收入与房地产税费收入占地方财政收入的30%以上到80%，占地方债务与地方城市基础设施资金比例的30%以上、80%以上。从上述这些数据来看，中国-政-府无论如何都不能对其国内的房地产行业视作儿戏而交由自由市场去调控，政-府不可能放弃对房地产市场的控制权。
第三是中国经济与房地产不可分离。众所周知，政府不得不依赖房地产市场。如果房地产泡沫破灭，整个国民经济就会趋于崩溃。房地产就像是一个蓄水池，它吸收着中国人的存款，是中国人的财富储蓄池。由于缺乏合适的金融产品，中国人普遍将房子作为理财投资的首选。因此有没有泡沫他不知道。第四是当房地产市场过热时，中-国-政-府通常采取各种措施来冷却。当房地产市场冷却时，中国又放松限制、再次加热。第五是从房地产发展的长期曲线图上看，中国的房地产市场呈正短波动周期出现。根据米尔肯研究所（ Milken Institute），在房地产发展的顶峰时，房地产市场较热，在低谷时，房地产市场冷却，此时，政府通常采取刺激措施促使其朝向另一个方向发展。这种大小潮周期性的波动通常每两年出现一次。
那么，如此精准的调控政府是如何做出的呢？第一是货币供应与利率上的调控。利率调整是中国政府对房地产市场走向施加影响的一种重要手段。
当政府想让楼市稍微冷却一点的时候，便将针对于房地产投资者和家庭住房购买者的贷款利率调至更高。当政府想让楼市升温的时候，便给予投资者和购房者更优惠的利率。在2014年年末楼市最惨淡的时候，中国人民银行曾经一度连续六次下调购房贷款利率。这一举措是导致2015年楼市转向并一路走高的深刻原因之一，结果便是如我们目前所看到的一些城市出现了疯狂抢购住房的浪潮。“连续18个月的宽松政策刺激了市场，导致了人们买房情绪高涨，”来自世界知名房地产咨询机构仲量联行的史蒂夫·麦克德说，“可以这么说，这次的政策对于家庭住房购买者而言，比近十年以来的任何一次都要宽松，它的刺激力度甚至要强于2009年的那套‘刺激经济组合拳’，家庭住房购买者会比之前更容易获得贷款。”
第二是资金上的调控。中国人往往是有储蓄美德的。无论房地产市场如何火爆，家庭住房的购买行为往往是地杠杆率的。中国有着全世界最高的储蓄率的国家之一，居民储蓄率高达90%，只有18%的家庭住房拥有者会贷款买房。“此前人们的购房行为都不曾出现过被杠杆驱动的情形，”仲量联行上海的研究带头人周乔解释道，“事实上，原先的规定是人们无法达到最高限额的融资，因此，贷款并没有驱动需求或者市场价格。”在很大程度上，这种杠杆的缺乏是因为对于家庭购买的贷款被中国中央和地方各级政府把控的很严很紧。谁拥有申请贷款的资质，和他们最终可以获得多少贷款，就其所遵循的计算准则而言，每个城市和每个城市都是不同的，而且会不断地进行调整，以适应当前的经济发展形势。
在房价健康稳定发展的时候，在中国购买首套住房需要至少30%的首付款。然而，当家庭购买他们的第二套房时，则必须提供40%至50%的首付。当家庭购买更多的住房时，政府和银行不提供金融上的政策支持，价款必须全额缴清。当市场过于火爆时，政策规定购房需要更高的首付，而当市场比较惨淡的时候，政策则会降低家庭的购房首付要求。最低时，家庭购房首付可以低至20%。在大多数情况下，房地产投机者所依靠的是自有资金，而非银行贷款。所以当人们谈论到市场泡沫的潜在影响时，中国的情形与绝大多数的国家不同。
为了阐述方便，我们可以做一个这样的结论，2008年发生在美国的房地产泡沫破灭而导致的危机是不会发生在中国的，因为次级抵押贷款和抵押支持证券在中国要么是被禁止的，要么也不存在广泛的流通。这意味着，就算是中国的房地产市场发生了惊天大巨变，也不会发生由严重违约所导致的，多米诺骨牌效应一样波及整个经济领域的经济大崩盘。位于成都的西南财经大学曾经基于现有数据做出了这样的一个计算：就算目前中国的房价下跌30%，也仅仅会有3%的房产会面临无力偿还的状况。此外，中国银行也曾宣称，据他们估计，房价的小幅下跌不会对他们的不良贷款率造成什么影响，产生更广泛影响的可能性也是比较小的。而形成这种稳健的关键便是政-府-对贷款的严格管控。
第三是对购买者资格的调控。在中国的城市中有这样一种分类，潜在的房产购买者和有权购买房产者。遵循特别的规定操作，潜在的购买者可以转变为有权购买者。此类规定普遍要求居住满特定年限并持续纳税。与中国-政-府-调控楼市的其他措施一样，购房者的需求也是可以上下变化的。在中国的中小城市，一般有很充足的存量房，所以由无权购买者到有权购买者的身份转变门槛是比较低的额，前提是如果有的话。然而，在一线城市，这种身份转变的门槛就非常高。例如，上海最近出台的楼市新政就规定，外地户籍者若要成为在上海有权的购房者，必须居住满五年并纳税，而此前的规定是两年。理论上，这是通过减少潜在竞争者的方法来给市场腾出一定的空间。
第四是可买房数量的调控。中-国-政-府-在压制房地产市场过上涨时，还有一种更为简单的方法——通过限制人们可以购买的房产的数量。在很长一段时间内，像上海这样的大城市就实行了严格的房产限购政策——家庭所能购买的房产数量最多不能超过两套。“房产限购政策所针对的主要群体是，把楼价越炒越高然后压制了潜在中产阶级刚性需求的房地产投机者。毫无疑问，这一手段是强大且有效的。”仲量联行的史蒂夫·麦克德如是说。同样的，和其他调控手段一样，政府对楼市所做的限购政策会随着楼市行情的变化而进行调整——楼市火爆的时候严格限制，楼市萧条的时候放松限制。
第五是对于人们投资方向的调控。正如我前文提到的那样，对于中国人来说，可供选择的投资方式是极为有限的。银行的存款利息率还没有通货膨胀率高，股票市场事实上只是一个较为安全的赌场，而基金虽然调动了很多人兴趣，但基金的海外投资渠道其实是被堵住的。这样看上去，好像可以投资的只有房子了。基本上，中国投资者将他们大量的积蓄投入到了房地产市场中。并且，在这个地球上储蓄率最高的国家中，这意味着准备进入房地产投资市场的资金规模无疑是非常庞大的。在此情形下，就算中国的房地产市场存在着巨大的泡沫，大规模的抛售行为也不太可能出现，即无法导致这个市场的大崩盘。这个事情还可以换个角度这样想：就算有一大批人突然想要抛售自己手中的房产，那换回来的钱又该投放在哪里？
第六是对涌入住房买者的城市的调控。不得不说，中国房地产市场的分化是越来越显著了，尤其是在2015年至今的这两年内。对于人们来说，城市似乎分化成为了人人都想居住的一线城市（包括一部分的二线城市）和剩下的其他城市。尽管在中国全国范围内，各城市的房价都是呈波状变化的，但也有一些城市的房价始终处于高位，而一些城市的房价始终保持在很低的位置。为了调节这种不均衡的发展，中国政府往往会促成一个大城市的形成，以带动周围地区的发展，进而带动当地及附近的房地产市场发展。“人们往往会忍受一线城市过高的房价，毕竟一线城市有着那么多的经济活动，而这样聚集的经济活动往往只存在于个别大城市之中，其他小城市对此是无福消受的。”仲量联行的周乔如是说。
“一线城市不断上涨的房价会促使找工作的人或收入较低的人将目光投向房价不是那么贵的其他城市，尤其是对大学应届毕业生来说，更是如此。他们想要将一线城市积极的市场情绪传播至周边的一些城市，因为这些城市有着充足的存量房待售，这些存量房的售出后定会促进当地房地产市场的发展。”所以，当你在上海买不起房的时候不妨考虑一下无锡，它的大门正在向你敞开。
第七是一个潜在的颠覆？对于中国房地产市场来说，从银行贷款买房意味着将要被银行监督机构严格监管着，但严格监管的政策还未伸向近来在中国兴起的民间借贷领域。所以，现在有很多买家都在向开发商、小型借贷公司、房地产开发公司，以及其他P2P放贷人寻求买房的首付。据估计，去年在北京，通过未被监管的机构贷款买房的总金额达到了2.77亿美元，而这一数字在深圳更高达3.06亿美元。这些私人放款人基本上都是钻了政-府房地产调控规定的空子，从而降低了这套调控措施总体的安全性：住房购买者在传统意义上是缺乏杠杆的。这不符合规定，这种模式的出现事实上会让我们感到非常不舒服。”仲量联行的周乔说。然而，认为中-国-政-府不会注意到这种情形的想法是愚蠢的。而且，在很多地方政府已经开始叫停P2P借贷公司了。
总结，中国房地产市场让全球金融界都感到十分迷惑，看上去它违反了正常的经济运行规律：价格上升到一个不可持续的高点之后仅仅是慢慢一点一点降回原来的水平，一遍一遍，循环往复，但事实上它却从未出现过崩盘。实际上，这个存在泡沫的住房市场是中-国-政-府最大的现金奶牛之一，所以-政-府是非常不愿意看到房价下跌的。在一套房子最终价格中，各类税费至少占了其中的60%，更何况开发商们向来都是受益丰厚。“中-国-政-府一只手在稳定房价防止其过快上涨，另一只手却又在向房产开发商们源源不断卖地的时候坐地起价。”Xiaoyi Shao和Koh Gui Qing在路透的报道中如此说道。
当我们研究中国房地产市场的时候，要记住很关键的一点是：这不是一个自由的市场，所以不要期望它会和自由市场表现的一样。在这种现象的背后，实际上是中-国-政-府在操纵者木偶身上的提线，借以控制房子的供给并塑造恰当的需求。
本文由星火记者联盟（微信ID:cctv11227)供稿，于无声处听惊雷，敢讲话、讲真话，是财经爱好者不可多得的内参！
