文/谢逸枫
老谢告诉你中国房地产市场发育于城镇化+一个半统治半市场的计划经济体制+土地所有权公有制+土地使用用批租制+分税制+银行吃利差制+货币超发制+资金流动渠道单一制+银行存款负利率制+人民币贬值制+地方房地产经济模式制+征地拆迁制+土地招拍挂制+土地换基础设施制+土地抵押地方债务制+GDP政治业绩制+投资渠道狭窄制+家庭不动产资产化制+抗通货膨胀制+可怕的传统置业观念+物质社会下的不安全感+残疾的租房市场建设背景、环境，这就是房地产市场根源于在一切资源被控制与垄断，政-府-权-力决定资源配置，非市场决定资源配置。
这样的背后逻辑就是印证中国高房价现象是中国社会和经济发展的必然结果，真相就是政-府与权力及市场的互相作用，这就是计划经济的最后结果。日前，国土资源部规划司司长庄少勤讲“供地数量与住房价格并没有必然的关系”，简单的供需关系无法证明房价。那么，究竟中国房价上涨与谁有关系，谁才是罪魁祸首的黑手，决定房价上涨的动力与根子是什么。从房价与房地产市场构成的因素看，政-府起主导作用，控制与垄断一切有关房地产市场的房企、购房者、投资者、金融、信贷、土地等一系列的资源，也是市场发展的方向决策者。
其一是城镇化+半统治半市场的计划经济体制+投资型驱动经济增长拉动模式。中国的经济体制不是市场经济、也非常计划经济，是半统治半市场的计划经济体制，这就是中国特色的社会主义市场经济。意味着中国经济发展的一切活动受到政-府的控制、包括一切的税收、资源等内容在内，房地产业就是中国经济体制下最有代替性的产业。最不可思议的是中国经济增长的拉动模式，不是发达国家的消费型，也不是出口型，是投资型驱动。房地产、基本基建、制造业成为中国经济增长拉动的三大引擎器。
中国经济三驾马车，投资、消费和出口中，消费的增长比较给力但没有什么质变，出口这几年是最受影响的，应该说始终还是大量依赖于投资这一项（比如2008年四万亿怪胎）。而城镇化则是能够拉动巨大投资的行为，其中又属房地产是主力部队，其上下游整个产业链巨大，覆盖面广，这也是为什么房地产是支柱产业的原因。所以卖掉一块地，不仅仅是获得土地财政收入，也同样是对地方经济整体的一个拉动，一个地产可以养活的人太多太多了。
其二是土地所有权公有制+土地使用用批租制+分税制的财政模式。当宪-法确定中国城市、森林、海洋等土地所有权公有制之时，意味着政-府控制着人最宝贵的资源，就是土地，稀缺就是意味着独有。而当中-央的发出分税制改革时，土地使用权成为批租制之后，土地的成为财政收入的第二财政，房地产税收成为第一个财政的产业。在中国，这一定的伟大发明与创造，过去30年，土地财政收入超过30万亿以上，房地产业与相关产业的税收收入超过20万亿以上。
分税制以后地方缺钱，唯有卖地才能提高财政收入。上世纪80年代，中-央-政-府-将经济权-力-次第下放，在税务制度上决定与地-方-政-府分灶吃饭，但是后来慢慢发现不对了。结果就是地方强大，中-央弱小。这样的结果就是：1992年，全国财政收入3500亿，其中中-央-收入1000亿，只占收入的28%，而中-央的财政支出高达2000亿，赤字1000亿，这就是分税制诞生的大背景。这种条件下，1993年，朱-镕-基在全国-财-政-会-议上正式提出了分税制，增值税在中-央与地方之间按75∶25的比例分成。
说白了就是要中-央强大，地方弱小。当然实施后效果也是显著的，1994年，中-央的财政收入比上一年激增200%，占全国财政总收入的比例急升到56%。客观来说，分税制也还是解决的不少问题，最典型的；中-央对税务实现宏观调控，避免地区间贫富悬殊过大（比如西部开发，补贴农业等）；控制发达地区的财政扩张冲动，避免出现失控（比如辖制过度投资）；方便集中力量办大事（比如奥运会，世博会）这些。
其三是银行吃利差制+货币超发制+资金流动渠道单一制+银行存款负利率制+人民币贬值制的金融模式。特色经济体制之下，金融业自然成为经济发展的计划产业，市场化依然是任重道远。政-府控制与垄断着人民币的印钞权、定价权、汇率权、资金价格权等一系列的因素，国有银行控制着全国的信贷与资金成本及贷款等业务。银行每年的房贷收益是最高的，投向房地产的贷款业务之中的比例是最高的，而货币超发的资金，进入房地产业越来越，形成独头的渠道，加上存款利息少，人民币贬值，房地产业成为最好的投资渠道。
中国一直存在严重的货币超发+资金流动渠道匮乏，结果就是楼市与股市及债市、基市、信托市、保险市、证券市轮番上场做庄，唯有房地产最持久。中国经济发展到现在都面临一个尴尬的情况：没有好的投资渠道。尤其是过去十年汇率从8一路干到6，以及2008年来的经济波动，让很多出口企业、实业都遭到重创，创业环境不理想，创业信心不足，通货膨胀又让现金不断贬值，使得房地产成为吸纳热钱的最大渠道。
事实上，不断高攀的房价在近十年都扮演着中国经济的消化池，消化着大量的货币超发和肿胀的发展泡沫，否则今天的通货膨胀率、CPI增幅肯定远远超出我们的想象力和承受力，社会稳定一定会出现大问题。买房子抗通货膨胀。
其四是征地拆迁制+土地招拍挂制+土地换基础设施制+土地抵押地方债务制+GDP政治业绩制的地方房地产经济模式。这就是地方最早的城市运营做法，就是通过低价征地高价卖地的办法，用土地招拍挂的方式，获得土地收入，拍出高价、地王。也可以土地换基础设施、土地抵押地方债务，拉动GDP增长，得到政治业绩。城市经济最好的无不是房价最高的，地王最多的，如一线城市与热点二线城市及附近的城市，就是最好的证明与案例。分税制实施后，地方财政收入比重不断减小，同时支出比重却在不断增加。
按照理想状态，对于地方合理的财政支出，中-央会以转移支付的方式来进行支持，所以基本不会存在合理项目拿不到钱的问题（这是各个地方政府同意分税制提案的前提）。现实操作起来就傻逼了：转移支付制度无法一步到位，制度不规范，人力又就这么多，审核项目得时间有限。同时，由于经济发展加速，地方项目不断增多，税源紧缺而负担很大，但是该得的钱却不能及时拿到，大家都傻逼了。发展是一定要的，没有GDP市长省长还想不想混了，这个时候怎么办？
地-方-政-府一拍脑袋，钱没有，但是咱有地。于是轰轰烈烈卖地来了，然后我们看到，地王的记录不断的被刷新，地-方-政-府开始和银行合谋大力发展房地产，花钱当然是自己说了算最好。1998年，各地方政府纷纷以城市经营为名，大肆炒作地价，把出售土地作为开拓收入的重要来源，到2009年，全国的土地出让金收入已经超过1.5万亿，不少的城市土地出让金占到地方财政收入的一半，甚至有的城市财政收入70%都来自土地收入，以北京为例，2009年卖地收入为财政收入的5倍。
其五是投资渠道狭窄制+家庭不动产资产化制+抗通货膨胀制+可怕的传统置业观念+物质社会下的不安全感+残疾的租房市场建设的财富增长模式。中国的投资渠道最狭窄，存钱等于给银行贷款给富人，帮助他们赚钱，要抗通货膨胀就是必须买房。中国人自古以来就有着狂热的土地和家产崇拜症,经商挣了钱首先一定是买房买田，然后纳三妻四妾。你能顶得住父母和社会舆论的压力，但租房住的品质实在太低（四处搬家、随意涨价、没有归属和安全感）。中国ZF一直以来忽略着对租房市场的培育、建设和管理。
其六是贫富差距扩大+财富向能源和资源型阶层集中。贫富差距扩大是货币超发的一个副产品，因为超发的热钱基本被少数人圈走，普通的打工者、工薪阶层收入增幅是有限的。由于特殊的市场结构和经济现状，正常的努力创业致富所占的比例无法和完全的市场经济国家相比。在中国最容易致富的基本是两类：能源和资源。能源指的是挖煤挖矿的，资源指的是靠背景、渠道的。他们的共同点是：挣快钱，且生意需要的循环投入少，会迅速积累现金，同时对自身素质文化要求不高，观念比较局限。
其七是过多却又严重分配不均的货币、流动性、资金。这些人有了钱能干什么呢？就是你所能看到的了：全世界买奢侈品、艺术品、豪车，赌场一夜千金，各种包养，但和买房子比起来，这些还是小钱。大宗的资金，最终主要还是流入了房地产。根据传统的经济学定义，需求是价格的反函数，也就是在其它条件稳定时，某种商品的价格越高需求越少，价格越低需求越大。为什么会这样？是因为商品具有消费和投资（投机）两种属性。对于消费类的商品，传统需求曲线是适用的。而一旦某种商品的投资（投机）属性高于消费属性，就会出现上图的情况。
投资的本质就是钱生钱，社会上流动性越充裕，闲钱越多，投机需求越高涨。数据支持这个判断。2008-2012年间，中国房价增幅与广义货币供给M2余额的增幅保持高度吻合，四万亿救市和信贷大跃进的2009年尤为明显。
其八是人口红利+家庭结构分裂+二孩政策放开+经济结构与产业及增长动力量转型。人口红利是促进中国经济飞速发展的一个主要因素，房地产是当中最大的获利者，大量的刚需消费基本靠着人口红利在支撑——两家三代攒出一套房的首付——这些年刚需市场里买房的80后，有几个首付是靠自己打工挣出来的？人口结构+经济结构的变化，为十年的房地产发展提供了坚实的大市场。人口红利还能吃多久？二孩的政策与未来三孩的政策放开，房地产未来几十年还是支柱产业。80后、90后、00后在房地产市场上的购买力仍然会支撑起一个巨大繁荣的行业。
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