上世纪90年代，长江实业集团有限公司（1113.HK，以下简称“长实集团”）拿下了公司在北京的第一个住宅开发项目。20余年后，这个项目迎来了最后一期的推盘销售。
记者近日在项目现场走访了解到，与此前几期项目主打的别墅产品不同，该项目在推的主要为小高层公寓产品。受限购政策影响，大多客户需要支付8成以上首付款。为吸引客户，该项目目前提供首付分期优惠，款项在半年内支付完成即可。
但北京市住建委一名工作人员告诉《中国经营报》记者，为购房者提供首付款分期是违规的。“谁这么做，到时候欢迎你向我们举报。”
销售遭限购冲击
据记者了解，位于北京顺义中央别墅区的誉天下项目（备案名为“丽来花园”）总面积达到78万平方米，分5期开发。今年4月，项目的最后一期获得北京市住建委颁发的预售许可证。
据北京市住建委官网信息显示，誉天下获批预售的房源共15栋楼总计468套，准许销售面积66291.38平方米，预售价格在51379元/平方米~69600元/平方米之间。
据了解，誉天下如今在售的主要是小高层公寓产品“盛誉”，分别为120平方米的3居和240平方米的5居，一梯两户。其中，120平方米的公寓每套总价在700万~800万元。240平方米的户型均价约5万多元，每套总价大概在1300万~1500万元。
誉天下的一位置业顾问告诉记者，盛誉今年4月份拿证后在6月份首次开盘，其中推出的一栋楼30多套房源很快就清空了。她说，项目的销售节奏是“多开少量”。
“现在卖的120平方米户型还有大概六七套，均价大概在6.3万元/平方米~6.4万元/平方米，精装修的总价大概是770万元起，这个价格在周边有很高的性价比。项目后面还会陆续推出，但时间和价格都没法儿确定。”她对记者表示。
据项目置业顾问介绍，受限购政策影响，项目在今年的销售受到了一定冲击。在记者到访当天，项目售楼处内并无其他访客。
根据北京市最新的购房及贷款政策，同时执行“认房又认贷”，对居民家庭名下在北京市已拥有1套住房，以及在北京市无住房但有住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。
上述置业顾问表示，执行严厉的限购政策之后，能够有资质的客户就比较少，想要购买该项目的客户基本都有过多次购房记录，首付需要8成以上。而且由于银行贷款额度紧，放款也比较困难。
她告诉记者，项目现在针对买房客户，可以给予较长的付款期限，只要在明年底之前付完就可以。“首付款可以分期支付，首次支付20%，另外的在4个月内支付完就可以，现在这种情况的客户还挺多的。最长可以到半年，但需要特别申请。半年之后，如果市场还是像现在这样（冷清），应该还能申请继续延长，但如果市场转暖了，可能就不能延长了。全款分期的话在明年11月之前付完就行。”
不过，北京市住建委房屋市场管理处一位工作人员告诉记者，为购房者提供首付分期服务是违规的。“北京市有很多委办局联合发文，对这种行为是明令禁止的。”
记者就上述事项询问长实集团时，该公司通过其在北京的开发主体之一北京长乐房地产开发有限公司发表了声明。该公司在发给《中国经营报》的声明中表示，公司的销售部门一直以来都是按照国家的相关法律法规指导下进行销售工作的。
首付分期仍存分歧
事实上，业界对首付分期付款合规性的看法依然存在分歧。在部分人士看来，房地产企业提供的分期付款服务可以看成是对客户的一种让利行为。另一些则认为，首付分期扭曲了房源信息的透明度和公平性，在分期付款阶段，尽管部分房源尚未实现网签，但房源实际上已被锁定。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，如果是界定为无息首付贷就是违规的，如果界定为一种卖方信用，就是合理的市场行为。
一家大型房地产企业集团的项目营销总监告诉记者，现在公司不允许做首付分期付款，都是客户交清了首付才允许网签。
上述置业顾问表示：“很多客户做的是全款分期，把城里的房子，比如1000万元，找机构去做抵押贷款贷出来个800万元，直接全款买，因为抵押贷款的利率是（较基准贷款利率上浮）25%，而在这边买房做按揭贷款是上浮20%，都差不多，而且全款支付还不占贷款名额。”
记者了解到，如果做分期支付的话，首次支付20%后，由于未达到网签条件，购房者和公司并不会签订正式的购房合同。置业顾问告诉记者，这20%的款项是以定金的形式收取，这些款项不会退还。
“正常情况下这20%是不退的，也不排除存在特殊情况，我们这么多年也没罚没过客户这20%的定金，毕竟开发商的目的是为了促进成交，不是罚没客户的定金。”置业顾问表示。
北京大成（济南）律师事务所律师杜慧告诉记者，在交付这些款项签订合同时应该注意看内容是“定金”还是“订金”。“定金”在《合同法》上是承担违约责任的形式之一，它的基本法律性质是违约定金，并具有担保合同履行的性质。“订金”在法律上则并没有严格的界定。
最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条中明确，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
