2019年房价或许会迎来史上一个低点!

2019年房价或许会迎来史上一个低点!
2017年06月28日 19:14 金融深度

于中国房价走势的分歧在2017年几乎达到了极点。格林斯潘说过:“不到泡沫破裂人们便无法断定它是不是泡沫。”但凯恩斯也说过:“从长期来看,我们都死了。”房价长期的走势很难预测,我们不妨大胆地猜想下:下一次买房的时机是什么时候?

去年有分析师表示,“2016年或是中国地产市场的历史大顶”,随即有分析师针锋相对称“中国房价难言历史大顶”。目前很难判断谁对谁错,但有一句话是正确的:中国房地产市场告别暴涨时代。

换句话说,虽然暂时不能断言房价是不是历史大顶,但是房价上涨的速度大概是到顶了,往后的几年,你可能再也看不到像2016年以来这么疯狂暴涨的地产市场了。

看空房价有哪些因素?

从主流的观点来看,目前看空房价无非是老生常谈的几个因素,但仔细分析,也无法完全解释现在的市场:

①首先是人口因素。

很多分析师认为,中国人口出生率不断下降,青年人口拐点已现,人口老龄化将会越来越严重。但实际上,中国的生育率从1973年起就开始落后于世界平均水平了,即使不实行计划生育政策,随着一国经济的发展和教育程度的提高,生育率也会自然下降。

从宏观到微观,就人口流动的层面而言,单独把一线城市拎出来说,从2011年开始一线城市常住人口增速就开始下滑,但一线城市的房价却在不断创新高且增速显著高于其他城市,把人口净流出当作看空房价的理由显然是一个有待商榷的想法。一个可能的原因是,高房价赶走的是低收入人群,而高收入人群还在源源不断往一线城市聚集——毕竟一线城市有全国最好的教育医疗等资源。

最关键的是,人口因素是长期因素,不论是人口流动还是出生率总体来说变化很平滑,用这个来预测短期价格变动或许没那么靠谱。

②其次是居民收入增速下滑和高杠杆不可持续。

如果你认为中国经济增速会继续保持中高速增长,就应该支持居民收入会同步继续增长。中国居民人均可支配收入和GDP增速的走势拟合度很高,也就是说除非中国经济增速断崖式下跌,居民收入增速基本不可能大幅下跌。

至于高杠杆,有分析师指出,2006-2016年,中国居民部门杠杆率从11%上升至45%,十年间增长3倍。中国居民部门快速加杠杆的背后,反映了中国房地产价格脱离基本面(居民可支配收入)的快速上涨。2016年,中国购房抵押率LTV达到50%,美国次贷危机爆发前整体LTV接近60%。

2000年起美国房地产市场高度繁荣,房价持续上涨,住房抵押贷款规模不断攀升,在2007年时达到总贷款的50%。2004年起美联储连续加息17次,联邦基金目标利率从1%升到5.25%,房价终于在2006年底止升回落,刺破了房市泡沫,并触发了次级抵押贷款的违约问题。

但是,现阶段中国居民部门的杠杆率水平(43.2%)并不高,不仅显著低于美国(79.4%)、日本(62.2%)和发达国家平均水平(76.1%),也仅略高于新兴市场平均水平(36.6%)。

中国杠杆率增加得快但绝对值并不高,且中国政府在杠杆加至极限之前就开始踩刹车,也未像美国日本当年那样主动加息刺破泡沫,调控以稳为主;几轮调控过后,很多城市首付都提高到了三成以上,尤其是针对二套房。

限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”,交易基本被冻结,价格也几乎被冻结。如果未来放开限购,房价在需求的推动下依然有一定的想象空间。

③货币宽松时代暂时结束。

李迅雷曾说过,给一个封闭的市场注入足够多的钱,其价格就必然扭曲。房价之所以能达到今天的高度,和近些年来大量的货币供给是分不开的。

宽松可以从两方面来理解,一是M2高速增长时期结束,从5月的数据以及央行的表态来看,中国极有可能进入M2在10%以下的低增长“新常态”,大水漫灌的强刺激时代一去不复返。二是短期内利率上行趋势不可扭转,从去年底央行货币政策开始转向,意味着自2014年11月开始的降息周期结束,往后货币市场利率中枢将会逐步走高,在房贷市场上表现也尤为明显,很多地方的房贷从85折优惠取消到最近上浮到1.2倍,如果未来基准利率上调,房贷将会进一步走高。

如果反过来看,这两方面也存疑。M2仅从存款性金融机构负债方统计,反映的是金融体系向社会提供的流动性,但表外的一些数据并未统计,实际数值是偏低的;而社融规模是从金融机构资产方和金融市场发行方统计的,反映的是市场对货币的需求,覆盖面更广,故社融指标更能反映现在的货币供需。

虽然M2增速掉头向下,但社融增速依然强劲。本来经济增长就需要一定的信贷扩张,只要中国继续保持中高速增长,货币投放的速度可能不会显著下滑。

此外,短期利率上行其实并不影响买房的刚需,毕竟一旦做出买房的决定,面临的都是20年左右的还款期,房贷利率也在不断调整(一般而言每年调整一次,调整基准利率后不会马上调,有一定的滞后期);即使你在低利率时期买了房,也无法保证月供一直不会上升,20年的时间,足够央行的货币政策转向好几次了。

从这个角度来讲,买房更应该关注价格而不是房贷利率。

B房价跌多少才算是暴跌?

关于这个问题,答案是:下跌幅度超过买房的杠杆。换言之,一旦房价跌去了首付的价格,这套房子就没有价值了。

以一套价值100万元的房子为例,北漂民工小张工作10年终于凑够了20万首付(我们假设首付比例是两成),那么他在这套房子中拥有的权益是20%,实际上剩下的80%固定权益是属于银行的。如果房价下跌20%,小张损失了多少?

需要注意的是:实际损失要比20%大得多!

在房价下跌之前,小张拥有的是20万的资产,当房价下跌之后,房屋仅价值80万,但银行的住房抵押贷款仍旧是80万,这就意味着房产所有者的资产被完全毁坏了——100%的下降。在这个例子中,杠杆倍数是5,房地产下降20%造成了100%的损失,放大了5倍。实际上,在美国次贷危机中,很多家庭已经“资不抵债”或“价值倒挂”了,他们拥有的房屋是负资产,这时候选择出售,还得支付住房抵押贷款和房屋价值之间的差价。

如果地产泡沫真的破灭,考虑到止赎(所谓止赎,是因贷款人无力还款,贷款机构强行收回其房子。就像供房子,业主不幸失业了给不起月供,贷款机构就把房子收回拍卖,用以偿还剩余部分贷款。)与大甩卖的恶性循环,负面影响将会更大。

房价下跌对低净值高杠杆的家庭打击最为沉重,因为他们的财富几乎完全和房屋资产相关(很多北漂都是集全家几代人之力凑够首付,更遑论还有首付贷)。在房价上涨的周期,高杠杆带来的是几倍的高收益,而在房价下跌的时候,高杠杆带来的是对资产的毁灭性打击。即使往后能涨起来,怕是很多人也等不到那个时候了。

必须注意到,房地产泡沫是经济泡沫中最严重的泡沫,没有之一,它不同于其他产业,这个领域的风险如果爆发,对整个经济将会产生致命的打击。

C神准的预测?

我们大约能得到一个模糊的推论:中国经济的中高速增长需要货币和信贷的稳定增长,作为经济支柱的房地产业也会同步继续增长。用一句流行的话概括就是“房无跌基”——中国房价没有长期下跌的基础。那么下一次买房的机会在哪里?

有一位经济学家早预测过了,他不仅提前预测到2017年会是中国房价的高点,更预测2019年会是房价的低点。

没错,他就是英年早逝的“周期天王”周金涛。2007年,周金涛成功预测了次贷危机;2015年,他又成功预测了全球的资产价格动荡。

他说,人生的一个财富基本轮回是10年,1999年,2009年,2019年都是我们可以把握的人生机会。周金涛生前曾预测,中国另一个财富机会,将出现在2018年到2020年之间,这会是一个中周期的低点,也是中国房地产周期的低点与库存周期的低点,三个周期低点重合共振。

周金涛在2016年3月称,中国本轮房地产周期99年开启,2017年上半年附近中国房价的这次反弹会结束。2019年房价会是一个低点,17年18年房价是要回落的。

我们注意到,迄今为止周金涛生前对于未来经济的预测全部正确。未来是否会如同周天王而言,2019年房价迎来一个低点?

D低点到底在哪里?

从历史经验来看,在货币政策宽松周期,房价上涨较多;反之在货币政策紧缩周期,房价上涨较为困难。

稍微总结一下规律,中国货币政策的周期大概是2年左右,且房价的涨速和利率具有强相关性。如果按照历史经验,本轮货币政策转向的周期也是2年的话,那么2年后房价或许真的会迎来一个低点,至少是一个涨速的低点。当然,那时候可能也是房贷利率的高点,买房的人估计一开始还款压力比较大。

当然,我们绝不能孤立看待中国的货币政策,也要考虑到美联储本轮加息缩表的影响。不过6月美联储加息之后中国央行并未跟随上调货币政策工具利率,这说明目前中国央行货币政策的主动权显然较强。在中国加强外汇管制的前提下,美联储货币政策的外溢性料不会对中国货币政策造成太大的影响,中国央行也不愿意让美联储绑架自己的货币政策。

2019年是房价的低点只是一个模糊的猜想,但或许这些猜想在未来会得到逐步验证。

来源公众号:金融深度(id:tmtreport)综合整理自网络,若涉及版权问题,请联系我们,本号将第一时间进行删除,谢谢!

财经自媒体联盟更多自媒体作者

新浪首页 语音播报 相关新闻 返回顶部