疯狂的刚需,到三四线买房,卖了再去一线买房

疯狂的刚需,到三四线买房,卖了再去一线买房
2017年09月22日 11:21 金融深度

最坚挺的二手房市场,现在也逐渐扛不住了。

5月份的70城数据表明,一线城市二手房已经基本松动。官方的数据是跌了0.9%(北京),但从市场感受来看,大量业主的心里预期正在不断下探。有中介人士表示,现在卖房子,基本上不用催着业主降价,只要看房的人愿意进入实质性谈判环节,大部分业主还是愿意让利更多的。

不过在笔者看来,现在是楼市冷清的时候,成交量两个月就掉了一半。真正愿意谈的业主一般也就是两类人,第一类是着急需要钱的业主,第二类是比较务实的炒房客,现在选择及时止盈。

第一类没什么好说的,你着急需要钱,话语权自然由买方说了算;第二类,算是个聪明人吧,现在止盈肯定比年底或者明年更划算。

普跌行情出现,到底能下探多少?

4月份的时候,市场是僵持的,5月份的时候,业主方开始松动,到了6月份,刚需明显占优。笔者跟不少刚需交流过,他们的心理变化也经历了从紧张到放松的过程。3月份的时候,大家都担心再也买不到房,而到了6月份,他们在看房的时候,则主要是为了试探业主的预期,至于出手的则不多见。

不过有一个调查值得大家关注一下。

3.17之后,北京有一个调查,当时有35.62%的人延迟买房计划,28.22%的人选择观望。

而前几天,央行2017年二季度的一份调查问卷显示,未来3个月准备买房的居民占比达到了23.1%,比一季度的报告提高了0.2个百分点,创下了近27个月的新高。

这说明,经过这几个月的博弈,房价正在越来越接近购房者的心理预期。而从3.17到现在,二手房到底跌了多少呢?中介人士告诉观察君,近三个月,北京的二手房平均跌了10%作用。需要指出的是从0到跌10%相对比较容易,而从跌10%到跌20%就没那么容易了。在价格非常不透明的情况下,接下来应该重点关注二手房的成交量。从3月份到6月份,成交量一直是走低的,一旦出现成交量掉头向上的时候,就得重点关注了。

至于城市的选择上,大部分刚需肯定是选择在工作地购房。眼下有一部分刚需选择非工作地买房,考虑到资金压力,这样的选择无可厚非,但城市有好有坏,还是得仔细选择。

笔者有位同事,家是在天津的,在北京工作,他最近就在天津买了套房,对于这样的选择其实是没错的,至少比在环京小城市买要更合适,再怎么说京津冀,天津也是排行第二,城市的级别高,获得资源的能力就更强。反映到房地产上,表现自然也比那些环京小城市更加优秀。

还有的网友给观察君留言,本人在上海工作,老家是芜湖的,现在芜湖的行情也很热,要不要先在芜湖买套房,然后作为跳板,再去上海买房。

现在一线城市的行情比较低迷,三四线城市行情比较好,这种玩法似乎能够赚点差价。

说实话,芜湖的行情笔者不太熟悉,但对于这种阶梯换房的玩法,在楼市趋势比较明朗的时候可操作性更强,而现在显然不合适的,不确定的因素太多。而且房子作为流动性较差的资产,能不能卖得出去还需要考虑,小城市的二手房市场发育程度还是比较差的,现在正处于消费升级的阶段,人们偏爱设计新潮的新房,对二手房还是不怎么感冒的。

现在小城市的行情虽好,但需求是“被创造”的,可持续性差,在人口得不到补充、人均住房面积明显高于一二线城市等因素的制约下,三四线楼市长期来看,并不适合作为资产来配置。所以希望在小城市买套房增值后再去大城市买房的人,其实你赌的是宏观,但实际上作为刚需,你是没有筹码来赌宏观的,你所能左右的也就是自己的收入。

需要指出的是,这种玩法在上海还有可能,在北京已经没戏了。

刚需还是少一点炒房思维,要珍惜你的首套房资格,选择更务实的买房之路,在资金有限的情况下,可以在地段和面积上降低点预期。

对于购房者来说,即使你不打算在一线买房,也应该选择基本面优秀的城市,判断一个城市的基本面可参考一下几个维度:

1、人口至少要保证是净流入的。

人们用脚投票,实际上反映的是人们对着城市的良好预期,可以赚到更多的钱,能有更好的生活。人口多的城市,需求就会有支撑,楼市就会稳当,即使在强压之下,也不会出现大起大落。

2、要考察城市的产业布局。

现在我们正处于产业升级换代的关键时期。那些引领产业潮流的城市,经济结构会更健康,发展潜力更大。

在二线城市中,有些产业布局相对来说是相对较差,比如沈阳、贵阳、太原和昆明这类,并不适合购买。在二线城市中,举一些我比较看好的城市,长三角的有南京、苏州、杭州;北方的有天津、青岛、济南;西部的有成都和重庆,重点推荐成都;中部的有武汉和长沙,重点推荐武汉;南方的基本上是三线城市,东莞、佛山都还不错。

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