三四线城市是近一两个月以来的明星，不少三四线城市表现出供需两旺的特点，大部分集中在江浙地区，但在中部也有散点式分布。这些城市房子卖的好，地也卖得好，好像楼市真的活了一样。但事实真的是这样吗？
在笔者的老家，皖西南某小城市。这座小城市的房地产说实话，现在进入一种十分诡异的状态。一边是大量的房子卖不出去，一遍是新区大量出让开发。一边是老房子价格上不去，一边是新区地贵房子贵。
笔者搜集了这座小城市的商品房的一些数据，这三年来，每年平均大概能卖170万平米左右，但仅仅算已经动工的项目和在售的项目，总面积就赢超过了1000万平米，大约要卖5年左右。即使保留12个月的缓冲期，也需要4年时间。
还有一个特别有意思的现象，这些卖不出去的房子，有相当比例的房子是属于停工停售状态，开发商没了，有的人买了房子，三四年都无法交房。
就是在这种情况下，新区开发却在加快进度，现在小地方都热衷搞这个，XXX城，特别多。通过新区的拉动，整体住宅销售还出现了明显的增长。
如果从购房者的角度来看，你会发现其实问题还是挺多的。首先，这座小城的人均住房面积已经超过40平米，很高了，大家买房子都是140,160的。城区的房子没什么动静，新区在持续刺激的情况下，价格反而蹭蹭。现在卖得的确不错，但问题是从人口数量来看，这座城市城区人口一年增加不到1万人，未来开发出来的房子卖给谁呢？
我们觉得不靠谱，但地方有的是办法。两条腿，分别是拆和补。
先来说说拆吧，老房子不能住人了，为了改善条件，这些房子都要推掉，推掉不会直接给你补一套房子，而是给你钱，让你去市场上买房子，买新区的还能享受优惠，契税方面还能减免点。
拆是很多地方的喜欢用的方式，好处多多，不仅是市民住进新房子，还能拉来资金，商品房开发能够快速运转起来，中间各个环节都能赚钱，都能贡献漂亮的数据。
拆是需要成本的。怎么办呢，你又知道了，就是地，地卖给开发商又能换来钱，搞基建搞地产。
还有，农民买房也有优惠，其实还不错，买了房子女就能直接去周边的学校读书。
如此循环看上去还不错，但有一个问题，就是能够继续参与买房的人已经不多了，这一波拆了不少，剩余已经没有多少空间了，而且农民进城的意愿也不是特别高，大家都在观望，80后的相当部分已经去省城或者东部城市去了，老人们也没有这个需求。
所以可以想象，当需求总体趋于平静的情况下，继续在搞新区，大量增加供应，实际上只能是一个结果，未来会有一波价格更高的房子卖不出去。
其实不只是我老家，这一波三四线行情，除了那些东部的三四线小城市背靠大树之外，其他的小城市跟风的结果基本上最后都要归于沉寂。
三四线城市敢于这么做，也是有原因的，首先是大城市对人口的设门槛，再就是特色小镇概念的兴起，10000个特色小镇可不是个小数目，大家都在抢蛋糕。对于有没有人买房子，其实倒是不太关系，地卖得出去，卖得上价，就行。
对地方来说，其实还有一个潜在的逻辑，那就是任期内数据漂亮就行，反正又待不久，所以在房地产方面也就缺乏长期的策略。
眼下大城市周边的小城镇也基本上不能买房了，那些远离大城市的小城市，今年表现得特别活跃，房地产数据很漂亮，房子卖的比去年多得多。观察君认为，这应该可以算是最后一波需求的释放了。未来随着大城镇化的继续推进，没有地段优势的小城镇注定被人们遗忘。
随着需求的逐渐下降，ZF的收入会减少，收入一减少，基础设施的维持就困难，人们的居住体验就差，看不到希望的人们自然会寻求更好的城市定居。人口走了，又会导致新一轮地方的收入减少，如此会形成一种负能量的循环。
发达如美国，他们的大量城市，基础设施也十分陈旧。公路、桥梁、电网存在不少问题。全世界各大城市人口密度都在增加，我们则是对大城市有一个盖帽效果，这会导致周边小城市出现一些新的机会，但那些真正远离大城市的小城市，长远来看能维持现状都难。
小城市的房地产，虽然有昙花般的绽放，但也会迅速凋谢。而那些大城市周边的小城市，眼下也已经非常危险，他们大多数是小开发商，融资成本的上升，会压垮他们。他们垮了，你们的房子怎么办？
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