有些城市房子不能碰了,有些还是10年前的深圳!

有些城市房子不能碰了,有些还是10年前的深圳!
2017年07月28日 19:40 文杰淘楼

昨天,淘哥写了篇文章:《东莞发重要信号,下半年是买房好时机?》,大意是号召大家关注一个信号:东莞上半年二手房成交量已超越新房,如果参考深圳和香港经验的话,这可能意味着东莞楼市进入一个长期上行通道。

文章发出后,讨论热闹,有褒有贬,借着这股东风,淘哥今天再来深入谈谈东莞。这周淘哥股票大涨,心情愉悦,多谈几个问题。

1、今年中国楼市最大的变化是什么,如何深入理解2015年开始的这轮房地产牛市?

2、雄安新区、粤港澳大湾区、乃至前不久的武汉长江新城,对投资者判断未来中国楼市演变有何启示?哪些城市还有机会,哪样的城市需要回避?

3、这个背景下,东莞楼市未来如何?

4、所有人都只谈临深,淘哥这次提出一个话题:东莞城区有无投资价值?

5、从深圳的视野看东莞,哪里是福田,哪里是南山?

01

这一轮房产价值重估已近尾声

接下来才是“考验时刻”

上周,国家统计局公布了最新的全国70城市6月份的房价数据,数据显示,新房环比涨幅最大的三个城市是,洛阳、北海和蚌埠。

三个都是三四线城市,之前完全不入投资者法眼。淘哥相信,很多人连“蚌埠”这两个字怎么读,这个城市在哪里都不知道,但这不妨碍它跻身房价涨幅三甲。——这其实是今年上半年中国楼市最大的变化,三四五线城市超乎预期,异军突起。

怎么看待这个数据,淘哥的观点是:

2015年开始的这一轮中国房地产牛市,实质上,是以去库存政策为导火索的,一次系统、全面、迅猛的中国房产价值大重估。

既然是全面系统,那就意味着“鸡犬升天”,几乎所有城市都能上涨,不需要太多考虑人口、经济、产业、供求等基本面因素。

但是,这轮重估到如今,连三四五线城市都开始上涨时,其实意味着去库存政策已经圆满成功,这波重估也已经到了曲终人散的阶段。

出来混,总会要还的,接下来,是真正考验各个城市价值的时期!风要停了,有翅膀的才不会掉下来。

接下来怎么走?淘哥的忠告是:千万不能因为这一次所有城市房价都涨了,就自信心爆棚,认为自己是楼神,买哪里都可以赚。

有些城市的房产不能碰了!比如自身经济落后,人口流出,房子一大堆,旁边还没有大佬城市可傍的中小城市。甚至包括一些经济尚可,人口缓慢增长,但是土地非常充沛,房子供应量大的城市,淘哥也奉劝大家三思而行。

说白了,对不少城市而言,现在不是买入的机会,而是一个千载难逢的解套机会,否则一不小心就会变成接盘侠,你不要奢望以后还有“去库存”这样的机会来解救你。

我们也不能再奢望,短期内再度出现如2016年一般的房价暴涨,那样中国经济将非常危险。但是中国的好城市、好房子依旧是稀缺资源,政策调控将促使中国房地产升级,从满足量的需求,到满足质的需求迈进。

淘哥的观点是:目前的调整期正是调仓的好机会,某些城市应该卖出,某些城市可以买入。

02

只有一线和重点二线城市圈值得看好

选择哪些城市?还是要回到人口、经济、产业、供求、政策等基本面的分析框架上来。要回到中国城镇化未来怎么走的问题上来!

淘哥觉得,未来中国将进入深度城市化时代,表现是进入都市圈时代,围绕一线城市、二线重点城市,将形成一个个的都市圈。

中国的特点是幅员辽阔、人口稠密、各区域的发展水平不均衡。一线和重点二线城市都市圈的形成,有人口、有产业梯度转移、有经济和收入的支撑。中国接下来的深度城镇化,将围绕这些都市圈展开,未来楼市的机会也在这些城市圈。

各个都市圈的中心城市,以及周边的中小城市都有机会。相对而言,一线城市受制于可建设用地的稀缺和目前绝对价格的高企,环一线的中小城市机会可能略大点。而重点二线城市,本身的人口和城市增长尚余空间,机会比周边的中小城市更大点。

这个判断,其实中央早就有信号,媒体也有过报道。

1、去年12月召开的中央经济工作会议强调,特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。

中财办副主任杨伟民认为,要从根本上解决房地产高泡沫和高库存并存的局面,必须调整和优化城镇化的布局和空间结构,功能集聚过大、人口压力过大的城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市的发展。

2、今年年初,国务院公布《全国国土规划纲要(2016—2030年)》提出,将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群,引导中心城市人口向周边区域有序转移。

如果说,去年年底的中央经济工作会议是定调的话,今年年初的《全国国土规划纲要(2016—2030年)》,则是为未来15年的中国城镇化,规划了纲领。

北上广深这些超大城市的城区人口已经达到2000万的量级,面临着人口超载、交通拥挤、空气污染等一系列的大城市病问题。

未来,上海的购房者到嘉兴、昆山,北京购房者到北三县,深圳购房者到东莞惠州,广州购房者到佛山,都会是常态。

在淘哥看来,雄安新区、粤港澳大湾区,包括前几天武汉提出的长江新城,都是在这些纲领指导下的重大动作。

哪些城市圈最有价值?深圳显然没有问题,一枝独秀。前不久经济学家马光远来深圳演讲,提到了“4+10”核心城市,淘哥觉得可以参考:北上深广、厦门、杭州、南京、苏州、天津、三亚、成都、珠海、武汉、青岛。

此外,欧神和半求近期大推重庆,也有朋友在小密圈问淘哥,个人观点是,重庆的加分因素是经济增长速度和人口规模,减分因素是潜在供应量和调控政策,综合而言,城心优质物业依然看好。

03

东莞是中国惟一

受到两大一线城市辐射的城市

值得注意的是,马光远对东莞也很看好。“我长期看好东莞,我们每年做一个中国城市创新力指数,东莞排名很高,未来中国制造业的版图中,东莞一定是高地。”

淘哥对东莞的基本看法是,经历了2016年以来的狂热,东莞目前进入一个冷静期,从长远的城市价值看,东莞依然被低估。如果下半年有调整,是中长期买入分享城市价值增长的好机会。

为什么这么说呢?除了马光远说的外,还有一些理由。

1、环一线城市都市圈的价值

刚才上一节已经说了,未来中国城镇化的机会,主要在于一线和重点二线城市的都市圈,尤其是一线都市圈。

东莞可以说是得天独厚,它是全国惟一一个受两大一线城市直接辐射的城市,处于深圳都市圈和广州都市圈的交汇处。

很重要的是,广州城市发展有向东、向南的趋势,而深圳则是一路向西,两大一线城市最终在东莞交汇。

2、粤港澳大湾区的价值

粤港澳大湾区是今年以来深圳最热的一个话题,各种解读已经很多了。这个国家战略,对大湾区的各个城市,都有不同程度提升,对于东莞而言:

其一:大湾区最核心的区域显然是环绕珠江口,东莞的地理位置决定了,东莞是大湾区建设的重要一环,长安、虎门、沙田直接就在珠江口。

其二,大湾区的提出,其实意味着,东莞不单受深圳广州辐射,未来还可直接受香港澳门辐射。

其三、大湾区提出建设世界级城市群,相对而言,东莞这样此前和“世界级城市”的要求,差距较大的湾区中小城市,未来城市面貌变化会更大。

3、东莞自身经济发达,产业转型见成效

2016年,东莞GDP66827.67亿元,比上年增长8.1%,快于全国全广东省,增速为近三年最快。

东莞还成为继苏州之后,全囯第二个全年国税收入突破1000亿元的地级市,在中国社科院与联合国人居署联合发布的《全球城市竞争力报告2017》中,东莞排全球第154位、全国第10位 (含港澳台)、广东第3位。

这些年,东莞的转型升级、创新驱动其实效果显著,全球每五部智能手机中就有一部产自东莞。华为、步步高都是东莞明星企业。

松山湖就是东莞产业转型升级的典型代表区域,东莞也在规划长安的滨海新区,未来也有望对接深圳前海——大空港。

4、人口稠密,外来人口多

根据最新的统计数据,2016年年末,东莞户籍人口是200.94万人,常住人口826.14万人,75.7%都是外来人口,是全国外来人口占比率第一的城市。

根据高德地图发布的2017年春运大数据显示,春运开始截至元宵节,深圳、东莞、中山、佛山、广州5座城市占据人口迁出比例最高城市TOP5。

外来人口众多,移民众多,往往意味着经济活力。例如移民为主的美国,是全球最发达的国家,北京、上海、深圳也都是外来人口众多的城市。

东莞与这些的城市相比,差距在于人口结构。东莞外来人口更多是“世界工厂”的工人,随着东莞产业转型升级,深圳大都市圈的发展,深圳刚需渐渐把东莞视为解决上车问题的置业目的地,东莞有望慢慢实现人口置换。

因此,从人口、经济、产业、大都市圈和粤港澳大湾区战略下的城市价值等基本面看,东莞楼市值得长线看好,短期调整提供了买入机会。

04

东莞城区也有投资价值

东莞城区实景

对于深圳人而言,谈起东莞买房,第一时间只想起临深的几个片区,而对东莞城区不太关注。

与这种观念不同,淘哥认为,在长期看好东莞城市发展的背景下,东莞城区和临深片区,都有机会。号召大家也可以关注东莞城区!

如果我们从东莞的区位、经济、人口、产业等内生性的因素本身出发,其实东莞的中心城区,完全有投资价值。

淘哥查了查资料,今年上半年,东莞城区楼市有几个特点。

1、缩量上涨:房价同比上涨37%,成交量缩减54%。

2、库存低:东莞城区一手洋房库存仅仅5个月。

3、土地供应少:连续5个月断供,供应逐年减少,以镇区供应为主,供不应求愈加明显。

4、东莞新政后,城区价格依然在上涨。

这四点说明,从楼市供求关系看,东莞城区也具备投资价值。见下图,

看看深圳城市发展历史就知道了,当2004年、2005年深圳楼市火车头刚刚启动时,买入福田、南山最划算,迄今不单投资收益丰厚,居住价值也很高。

东莞的城市发展,至少滞后于深圳一个阶段,这给了深圳投资者打时间差的机会。让深圳的历史照见东莞的现实。东莞的现在,相当于深圳的过去。东莞的未来,也许会重复深圳楼市的轨迹。

这其实有点像香港楼市和深圳楼市的关系。早年香港人投资深圳房产,其实就是带着香港的丰富经验,以过来人的眼光来判断,深圳楼市简直遍地是黄金。自然赚得盆满钵满。

现在,历史给了深圳人重复香港人财富故事的机会。深圳人买东莞,也完全可以带着深圳的丰富经验,用穿越者的视野来分析投资机会。

05

东莞哪个区,相当于05年的福田和南山?

淘哥觉得,从东莞城市发展的阶段看,如果要选择东莞城区物业,优先要寻找东莞的福田和南山。东莞哪些相当于2005年深圳的福田和南山?规划会告诉你答案,淘哥先抛砖引玉。

1、今年4月,东莞将全市划分为六大片区,包括:城区片区、松山湖片区、滨海片区、水乡新城片区、东部产业园片区和东南临深片区。其中东莞城区包括南城、东城、莞城、万江,高埗、石碣。

定位是:做大做强中心城区,打造中心城区“三江六岸”水文章,建设现代城市滨水岸线、现代综合服务中心和南城CBD中央商务区。先行区是东江滨水区、南城国际商务区 。

2、根据《东莞市城市总体规划(2016—2030年)》成果草案显示:东莞的“城市主中心”划定在南城的行政文化中心和南城国际商务区,并将莞城中心、东城中心、万江中心划定为“城市副中心”。

东莞新一轮总规还为未来的东莞市区划定了7个居住生活单元:东城3个、万江3个,南城1个、莞城没有。这7大单元将是未来城区房地产市场扩容的重点板块,未来将吸引许多布局城区的房企和置业城区的购房者。东城和万江最多,最值得关注。

也就是说,未来15年,要买房就要买东莞的南城、莞城、东城、万江这几个城区。淘哥专程请教了一位对东莞和深圳都很熟悉的资深房企高管,从深圳人的视野,来认识这几个城区。

1、东莞传统的四大城区,从时间发展轨迹来讲的话,第一个是莞城,相当于罗湖。第二个是南城,相当于福田,规划建设有东莞的CBD。

2、东莞比较特别的是,在南城和莞城之间还有一个东城。东城是在莞城发展到一定时期后,很快就开发建设起来的,以本地人为主,目前很成熟,万达等各个商圈就在东城,东莞的传统豪宅区也在东城。

3、南城是在东城发展了6-7成后,开始发展的,以新移民为主。当时价格很低,基本是6000到1万之间,过去七八年时间基本在这个价格段。整体比较像早期的福田,东莞的“城市主中心”就划定在南城的行政文化中心和南城国际商务区

4、再往下就是万江,像深圳早年的南山,未来东莞城区的土地供应主要在万江和南城。其中万江拥有大量可开发土地,去年9月23日万江拍地,楼面价1.53万,位于万江政府新址附近,是当时的双料地王。

金地紧邻该地块的有一个艺境水岸项目,是东莞的明星产品,深圳朋友们可以多多关注。东莞城区稀缺潜力盘、自住投资两相宜。据了解,项目为数不多的别墅低调入市后,客户美誉度很高,墅区5系花园洋房还未上市,已经有一大批客户排队。

其实淘哥觉得,如果异地置业,为规避风险,最好是买熟悉的开发商的项目。此外还有一个“地王法则“,即优先考虑地王附近,因为地王本身就代表了房企集体的研判成果,也是规划很好的区域,同时也是市场眼球和资金聚集的地方。龙华宇宙中心的崛起,起点其实是当年龙光拿下的玖龙玺地王。

东莞万江和深圳南山比较像的还有一点,即是一座城市的中心,还拥有了在城市里难得一见的环境资源优势,南山是深圳湾,万江是汾溪河,都是亲水中心城区。万江还有一个大规模的“十里汾溪”文创产业园。

其实,东莞能够和南山类比的,除了万江外还有松山湖。松山湖和南山产业特征像,以高科技为主,但是松山湖居住用地比较少,不如南山那么综合。

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