深圳湾区物业13年涨13倍,哪里是下一个深圳湾?

深圳湾区物业13年涨13倍,哪里是下一个深圳湾?
2017年12月11日 20:10 文杰淘楼

2004年10月,中信红树湾开盘时,价格仅9200每平。

2017年12月,中信红树湾二手房价约12-13万每平。

在13年的时间里,暴涨13倍。

如果算2成首付,首付收益率65倍。

深圳现在还会有这样的暴富神话吗?

深圳湾区物业正进入腾飞期,哪里才是下一个深圳湾?

这需要一点想象力,正如本文的头图,1969年时,你能想象得到2017年的深圳湾吗?

01

从9千到13万,湾区物业上演深圳暴富神话

 深圳这些年,哪种物业最受市场认同,哪种涨得最快?毫无疑问,是湾区物业。从红树湾、到后海、到前海,深圳的湾区物业上演了一出火箭式的价值飙升大戏。

最早得先从红树湾说起,典型豪宅中信红树湾、红树西岸。

2004年10月,中信红树湾开盘时,价格仅9200每平,到今日大约13年,如今中信红树湾的高层价格在12-13万――13年时间暴增13倍。

如果说2004年开盘中信红树湾距离我们太过遥远,让我们来看看深圳湾后海,这里可谓今年深圳楼市最火热的地方。

  后海楼市的崛起,要从2008年说起,代表性楼盘是卓越维港。

 2008年6月,这是全国楼市最黑暗的时期,在全球性金融危机的笼罩下,几乎没有人敢买房,无论是开发商还是购房者,甚至政府,看到的楼市前景都是漆黑一片。

就在这个时候,后海片区的卓越维港别墅开盘,当天成交240套、成交总价约9亿、南区均价约2.5万元/平米、北区均价约2.3万元/平米。淘哥当时有同事买了两套,一套大约1000万出头,前两天,淘哥的小密圈刚好有人谈起这个楼盘,据悉别墅的价格已经去到约17万一平米——9年涨幅7倍。

  时间来到2009年,这一年,后海开始成为深圳楼市最火热的片区,当年10月,宝能太古城开盘,价格约2.5万元/平方米,目前售价应该在13-15万元——8年时间,涨幅约6倍。

值得一提的是,宝能太古城今年以来表现极佳,有加速的迹象。前几天淘哥上一篇文章提到过,淘哥和朋友们分享今年的投资心得时发现,很巧合的是,有好几位都买了后海的宝能太古城。

1、朋友A,2015年5月,买入宝能太古城40多平单位,买入价200多万,找了一个三成首付的名额首付仅70多万,现在中介说630-650万可成交。70多万,2年多时间赚了400多万。

2、朋友B,2017年上半年,买入宝能太古城40多平单位,400多万,如果按照中介说的630-650万成交,半年不到盈利近200万。

3、朋友C,2017年4月份买的太古城,深圳湾学校学区划分当晚签订的合同,5月份房产证下来,到现在也是涨了约200万。

我们来看一组太古城南小户型的数据:

2015年11月,42平一房,358万,单价8.42万

2017年3月,43平,455万,单价10.58万

2017年6月,43平,465万,单价10.94万

2017年9月,42平,548万,单价13.05万

2015年年底至今两年不到,358万到548万,涨幅53%。目前有一套43.36平的挂牌,放盘价格630万,有一套46.83平的放盘到了700万,单价接近15万!

淘哥的观点是,由于整个后海这种小户型极度稀缺,在深圳湾学校被市场定位为一流名校的背景下,宝能太古城的这种小户型,将长期占据深圳最贵的学位房之列。

  再来看看前海,2008年时,鼎太风华的房价大约9000左右,如今的二手房价已经去到7.5-8万——9年涨幅9倍。

 显而易见的是,这个价格中长期看并没有到顶,因为对面的前海正在如火如荼的建设中,未来前海成熟,大量高端人口涌入,极度密集的轨道交通接驳之后,附近的住宅又会去到什么价格?值得耐心等待。

02

哪里去寻找下一个中信红树湾、宝能太古城?

粤港澳大湾区国家战略的提出,更加为深圳的湾区物业插上了想象的翅膀,在湾区物业价值腾飞期,布局何处收益最大?我们还能找到04年的中信红树湾吗?

答案是,错过的不会再来,你在深圳再也找不到下一个中信红树湾和宝能太古城了。

13年涨13倍,9年9倍,8年6倍,两年70万赚400万......这些财富奇迹,都有历史因素,需要天时地利人和的配合,要想完全复制几乎不可能。

但是回顾分析这些经典战例,或许能给我们现在买房一些启示。

1、要想涨幅大,房价不能太高。

2004年的中信红树湾,价格9000多,2008年的鼎太风华,价格也是9000多。从收益率角度考虑,这种绝对价格低是很大的优势,所以到现在当它们卖到8-13万时,才能出现鼎太涨9倍,中信涨13倍的惊人涨幅。

相比较之下,宝能太古城09年开盘时是2.5万,虽然一直是市场热点,今年更是表现不俗,但按照顶格的15万计算,2009年至今涨幅也才6倍,当时若9000介入鼎太风华,目前涨幅有9倍。

2、市场低潮时,是长线介入好时机。

比如2008年的卓越维港,2008年的鼎太风华,实际上,当年无论买哪个盘,到现在都是爆赚。

淘哥的观点是,对于一个长期基本面强悍的投资品,短期遭到黑天鹅坏消息打击时,只要这些坏消息不影响基本面,那就是趁机战略性低吸的好时机。楼市如此,股市表现的更直接。

比如说,华大基因,华大基因上市以来有两波舆论打压,一波是说估值太高,这还好说,第二波就是前不久,居然还说华大IPO造假。这就打压的太明显了,王石见深圳市长都需要华大约,这种企业能IPO造假?用屁股想都知道的。

因此,每一波舆论打压最严重时,淘哥都加仓,心里真是乐开了花,真想给这些媒体发锦旗,感谢这些文章送钱,到今天一股赚了80元。

像这种黑天鹅打击,就是送上门的暴富机会!因为黑天鹅,一个原本处于良好上升轨道的优质投资品,被暂时打断了上升轨道。但是,只要基本面没有变化,市场很快会报复性的修复,深圳楼市2008年其实就可以视为这种黄金机会。(欢迎扫码文末二维码,寻找楼市

当然,中国股市没有百分百确认的事情,淘哥胆子还是比较小,没有买太多。但深圳楼市就不一样了,中长期完全没问题,低谷期完全可以大胆买入。过了十年回头看,当年9000买入和9500买入,有任何区别吗?现在5万买入,和5.3万买入,又会有任何区别吗?

3、要抓住真正的利好兑现期。

深圳楼市有个很有意思的现象,一个真正的利好,能对周边房产形成好几拨的刺激。

往往是有规划传闻时,炒一波;规划确认时,炒一波;建设期间有可能炒,也有可能没反应;然后,规划兑现建设完成,再炒一波。

这个规划既包括地铁,也包括名校、大型综合体。今年就有好几个典型案例。

1、深圳湾学校。这个就不多说了,今年后海房价上涨最大的推手就是深圳湾学校,而这个学校的选址、建设其实早就在进行,但直到今年落成招生、学区划分完毕,才真正炒了一大波。

2、华润万象天地。这个综合体开业后,对周边的住宅又形成了一波刺激,华润城润府的公寓销售明显加快。

3、宝中壹方城。同样,这个综合体开业后,宝中住宅又更受追捧。

上述案例其实出乎很多人的预料,为何这些预期中的东西,还能对楼市形成新的刺激呢?淘哥对此的解释是,对于房子这样的大宗消费品,大部分购房者是不专业的,或者说是小心谨慎的,他们只有见到实实在在的东西,才愿意买单,哪怕付出更大的代价,这也是开发商把售楼处和样板房做得那么富丽堂皇的原因所在。

03

东部物业依然被严重低估

好啦,淘哥今天奉献了这么多干货,接下来讲点更实际的东西,给大家分析一个被忽视被低估的区域——大鹏新区。

这里很大程度上,是符合上文讲述的选择物业的几个原则的。1、价格低。2、之前未被炒作,处于低谷期。3、光价格低还不行,需要未来有真正的利好,大鹏这点不缺:包括东进、产业、轨道交通。尤其是轨道交通,将真正释放深圳东部海滨得天独厚的山海资源。

深圳西部的海和东部的海有何不同?核心区别在于两点。

其一,城市资源,西部的湾区有高度密集的城市资源,东部没有。

其二,东部湾区有可亲近的自然山海资源,西部没有,西部的湾区参与度不高,没有沙滩不能游泳不能冲浪,而这恰恰是东部的优势——所以当年万科东海岸“到东部去,那有真正的海”这句广告语才那么触动深圳人的内心。

淘哥的观点是,有城市资源的湾区物业,在前期毫无疑问会领跑。但是当深圳人进入居住升级、消费升级年代后,有稀缺山海资源的东部湾区物业,也会奋起直追。

比如说香港顶级豪宅区,有天下第一湾美誉的浅水湾,就并非位于香港的城市资源最密集的区域,但浅水湾有山有海有沙滩,反而成为了香港房价最高的区域。前不久一套别墅的放盘价,高达560万人民币一平米,这一平米可以在深圳买一套房子了。

 有资深业内人士表示,长线投资要看到别人没有看到的东西。深圳西部的湾区物业,价格已经处于10万以上的高位了,一则门槛太高,二则再期望翻倍的涨幅,确实考验想象力。如果我们把视野往东部海湾看,往大鹏看,就会发现那里资源优越,尚处于价格洼地,想象空间巨大。

“深圳向东看,东部湾区未来发展有非常好的前景。但目前该区尚处起步阶段,未来5-10年还是有一个比较大的增长空间。”业内人士表示,从资源上讲,濒临海洋的海岸线都是最佳资源,全世界60%左右的人住在沿海区域;深圳东部的大鹏一方面具有优质海滩的资源优势,另一方面又背靠深圳和粤港澳大湾区城市群具备市场优势,在深圳东进战略加持下、正处黄金启动期。

04

淘哥踩盘,南方都市报整版报道的项目

淘哥不久前去大鹏踩盘,看了花样年家天下项目,发现南方都市报对该项目进行了重磅报道,如上图,我们来看看,大鹏新区到底有哪些利好。

1、东进战略

坐享“三岛一区”建设

大鹏构建生态宜居版图

“东进战略”的全面落地让东部在规划定位上被推到前所未有的高度。在东进战略中,大鹏新区是受益区、重要承载区,也是特色区。大鹏新区在“东进战略”中产生一系列蜕变

作为全市首个出台区级东进战略行动方案的大鹏新区,也进一步明确了以“美丽大鹏”和“三岛一区”建设为战略指引,以打造深圳的特色发展典范区为发展目标。全面实施交通提升、民生提质、筑产兴业、“旅游+”、“生态+”等五大行动。计划用5年时间,搭建交通互联互通、公共服务共建共享、产业互融互通、旅游率先发力、生态环境共保共治的大发展格局。

数据显示,目前大鹏已启动的200个政府项目里,已完工89个,总投资约39.26亿元;在建55个,总投资64.31亿元;前期项目56个,总投资37.07亿元。大鹏新区的城市建设驶入快车道,之前公共服务配套匮乏的局面已被改写。

2、国际生物谷坝光核心启动区

△ 马歇尔生物医学工程实验室签约大鹏

其中,备受关注的国际生物谷坝光核心启动区,早在去年初就正式启动大规模建设。根据规划,到2020年,将引进3家以上研发中心、10家以上特色专科医疗机构、3家以上特色学院、20家以上企业研发总部,生物产业的增加值将达到800亿元。

▲深圳国际生物谷核心区坝光效果图。

3、葵涌值得高度关注。

葵涌正处于深圳国际生物谷的核心启动区,这里已被列入深圳建设国家自主创新示范区范围,不仅是深圳市建设国际科技、产业创新中心的重点开发片区,也是深圳市规划建设的十大未来产业集聚区之一。

可以预见的是,未来这里将吸纳各种精英人才,形成人才聚集效应。而这些高素质的人口结构,也将进一步推动葵涌的房地产发展。

4、17个项目纳入城市更新计划。

花样年·家天下处于大鹏新区坪葵路和金葵西路交汇处,其所在的葵涌区域,当前已聚集了花样年、华侨城、佳兆业、卓越、恒大和招商等多个品牌房企,共有17个项目列入城市更新计划之中。

随着片区的复合功能进一步增强,商业、教育等公共服务配套进一步完善,这里的生态宜居格局也逐渐拉开大序幕。

5、海陆空铁”交通路网发力

根据规划,大鹏新区未来将施行“轨道+公交+慢行”模式,实现景区间的交通转换。在轨道交通方面,目前,建设中的地铁8号线一期连接2号线,预计2020年开通运营。

规划中的地铁23号线从坪山高铁站直通葵涌中心站,32号线则在小梅沙连接8号线经过葵涌中心到新大,一横一纵交汇于葵涌中心站。

——这些地铁开通之时,就是东部山海资源的价值开始释放之日。

在道路建设上,完成大鹏-市中心第二通道、外环高速、盐坝高速节点改造、坪山至坝光生物谷便捷通道等项目前期工作,推动环大鹏湾海岸公路改造等项目开工建设,坪西公路坪山至葵涌段扩建完工。未来大鹏辖区道路总里程达到400公里,道路网络密度提高至12.5公里每平方公里。

与此同时,依托盐田金色海岸-南澳双拥码头的东部海上客运(旅游)航线,大鹏还在争取开通“深圳湾-大鹏湾-大亚湾-巽寮湾”跨区域海上旅游专线。

并加快推进葵涌、大鹏、南澳、坝光、西涌等直升机停机坪规划建设,开展水上飞机项目的前期研究。

依托交通的突围,花样年·家天下生态人居生活也将日渐成熟。当前,项目一期424套93-124平方米舒居三至四房,预计将于年底开盘,现接待中心已开放。体验中心样板房将于12月16日盛启,欢迎有兴趣的朋友来大鹏体验一下纯粹的山海盛景。

花样年•家天下

项目地址:大鹏新区坪葵路和金葵西路交汇处(地图导航“花样年•家天下”)

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