商业物业存量盘活是房地产市场持续健康发展、产业发展效率提高的重要途径。而以资产证券化为代表的金融创新正重塑着房地产行业的商业模式，《CMBS: 国际经验和中国实践》以资产证券化，特别是CMBS这个发达国家的主流产品为切入点，剖析中国商业物业的去库存、抑空置路径，探索了切实可行的商业物业存量盘活之道。
本文源引自：《CMBS: 国际经验和中国实践》前言
“10%的融资成本，背不动了，你们整体接手吧，本金我都不要了，只要能把贷款清掉就行。”“我们考虑后回复您。”放下与L先生的电话，我跟合伙人苏鑫先生，不约而同地抬头对视，注意到了彼此的迟疑。这已经是最近两个月以来第三个陷入类似窘境的商业物业项目了，而我们仍在犹豫是否出手——并购后的银行融资成本率高达6%～7%，远高于物业自身4%～5.5%的净收益率，且退出机制尚不明朗。我们该何去何从？这些物业又该何去何从？
其实，横亘在商业物业投资人面前的核心问题是显而易见的：债务融资成本过高及整体退出机制不畅，从而导致存量市场无法盘活。回望中国地产波澜壮阔而波动的十余年，这一点从未改变，然而必须改变！
多年狂飙猛进的住宅开发始终在风口浪尖，而从某种意义上被忽略了的商业物业正悄然挣扎，待住宅销售持续趋缓，压力便扑面而来。2015年年中到2016年年底的加杠杆、去库存在住宅领域效果明显，然而办公楼存量却不降反升了25%以上，大量二线及以下城市的商业物业面临严重的空置和出租压力。
更加牵动我心的是另一层隐忧。国内主要城市住宅的租金收益率仅为1.5%上下，然而，被升值预期和唯恐错过心态挟持的买房人依然蜂拥而至，房价应声而起，似乎没有尽头，开启了罗伯特·席勒（Robert Shiller）所说的“非理性繁荣”。在非理性的增值预期下，开发商乐意支付高额融资成本，金融机构靠刚性兑付吸引大量社会资金，这些资金涌向开发商，借着地价竞标的上涨，进一步推升房价上涨预期，地方政府作为利益相关方一同卷入。整个社会处在地产狂欢之中，周而复始，自我强化。从金融上讲，就体现为：加杠杆，刚性兑付，高融资成本。买房人的资金被恐慌和贪欲裹挟在两股洪流中：单边上涨预期的房产与刚性兑付的金融产品。整个社会的资产优化配置无从谈起，也别无选择。这反映在金融产品上，就是“中档收益—中档风险金融产品极度稀缺”。而从成熟国家的经验来看，这一部分空缺完全可以通过资产证券化和REITs等现代金融创新来填补。
从近年的宏观调控着力点来看，中央政府和监管部门已经充分意识到，经济脱实向虚的严重程度和潜在风险。那么，何为实？何为虚？就地产而言，我们是不是可以先简单做如下刻画：高频炒作为虚，出租经营为实；住宅地产投机为虚，商业物业的匠心打造为实；过度杠杆的非标住宅融资为虚，优化的商业物业融资为实；外延粗放增长为虚，内涵增长为实。从某种意义上来说，从以住宅开发为主导到以商业物业的耐心经营为主导的切换正是中国经济扎实转型的一个缩影。
一边是危墙之下的社会资金，一边是高企的融资成本，唯有坚持金融创新，重塑金融血脉，才能破除迷局，顺利转型。而资产证券化作为当代最重要的金融创新，恰逢其时，得以走上国内资本市场的舞台。针对当前的现实环境，我们认为CMBS和REITs是可行之道。
CMBS和REITs显见的价值是通过优化融资成本，重建资本循环和金融生态，以此来激发经营创新，从而推进商业物业存量盘活。
这正是本书作者共同的愿景。
在监管层和证券交易所的鼓励和指导下，本书的主要作者们多年来对REITs和CMBS的坚持与探索，随着境内第一单交易所标准化CMBS的成功发行而留下印记。
然而，欣喜之余，我们也时刻警醒并深怀不安：
（1）如何避免次贷危机对我国CMBS的不利影响？
（2）如何令我国CMBS避免美国次贷危机式的挫折，并营造适合其发展的环境？
