今年伊始，万科与恒大纷纷攻占媒体头条，王石与许家印成最牛网红，聚焦了大众的关注力。万科股权之争于6月21号以王石的退出宣告谢幕，这对王石和万科来说，至少也算体面的，而且让门口的野蛮人吃了教训。但是一波未平，一波又起。
6月22号，王健林和万达又出事儿了，万达系股债齐刷刷一泻千里，跌跌不休。紧接着，各大媒体纷纷抢占热点头条，趁热打铁，有从王健林的发家史阐述万达商业帝国的兴起路径的，有传王健林被请喝茶的，官方的说法是建行等银行开始排查万达、海航等大力进行海外扩张的企业之风险，并出售期债务。
而后，万达官网发表“严正声明”，表示不要听信谣言，而且不会停牌，还有人将万达与复兴集团联系起来，现在真是难兄难弟了。趋势一旦形成，什么消息都是浮云，万达昨天还是宣布停牌了。
实际上，就在6月21号，彭博社还报道，万达集团从英国房地产上市公司St Modwen 和法国建筑公司Vinci手中买下了伦敦市中心一区Vauxhall的价值40.6亿元人民币的地块。过去十几年断断续续的地产繁荣周期，很多制造型企业都纷纷转型做地产了。地王频出，但从购地到房屋落成，中间甚至要经历十几年的时间。
有意思的是，现实中，只要哪家公司成了地王，各大银行就会找上门要求以土地为抵押发放贷款。所以，很多时候，买地建房已经不是企业的真正诉求，将土地作为抵押品融资才是真实目的。看过美国电影《大空头》的读者可能还有些印象，在金融危机前夕，商业银行发放房地产按揭贷款的目的已经不是为了贷款利息收入了，而是后续将贷款打包出售给投行的收益。
一、万达背后是整个房地产市场
对于万达事件就简要叙述到这里，数据方面的报道大家可以在任意一篇文章中看到，笔者并不像去重复他人的工作，笔者写这篇文章之前，也看了不少文章，千篇一律的就事论事，大都了无新意。其实一开始笔者也是漠不关心的，反正我没有买万达的股票，也没买万达的房子，事不关己高高挂起。但我突然意识到，这事儿真没这么简单。
笔者最近看了不少关于金融危机史的书籍，对于美国07年金融危机的著作也读了不少，还写了不少书评。最近读的一本书是关于经济周期的，在写作的过程中，一直感觉非常的压抑。按照作者的看法，房地产繁荣将会是经济繁荣周期的终结者，一旦地产崩溃了，离萧条就不远了。
金融危机史的著名研究者金德尔伯格在其名著《疯狂、惊恐和崩溃》的第一章的开篇就说到，每一轮金融危机都伴随着信贷泡沫，信贷泡沫必然助长其它类别的资产泡沫，而且呈现出一种层层递进的关系，从一般消费品到耐用消费品，再到股票、债券、大宗商品、而后蔓延到房地产和收藏品等。
房地产由于其体量庞大，消耗的信贷资源跟其它资产相比超出了几个数量级，但是信贷不可能一致持续下去的，作为反映，一开始会表现为贷款利率增加，而后是数量上收紧，资产价格泡沫的破裂也就只是个时间问题了，在经济学上我们称之为“明斯基时刻”。
信贷泡沫的一个直接表现就是债务的累积和杠杆的上升，市场选择万达不是毫无根据的。早在15年1月，《新财富》就发表了一篇文章《万达能走多远》，指出万达商业5040亿元的总资产中有4000多亿的负债。
今年1月，国际知名的评级机构穆迪又下调大连万达的评级，由Baa2下调至Baa3，同时还将万达香港担保、大连万达的两笔高级无抵押美元债券的评级由最低投资等级Baa3下调至高收益等级Ba1，展望皆为负面。国际三大评级机构中，只有惠誉仍然维持万达美元债的投资等级评级。所以，实际上万达股债双跌来得并没有那么意外，一切尽在情理之中。
但是，万科、恒大、以及万达这些地产业巨头接二连三的大闹新闻界，笔者有种不太好的感觉，觉得有大事发生。再加上最近自己身边有多处房产的朋友不安情绪上升，而难以承受高房价的朋友已经淡然处之了，更强化了我的看法，而我的这些看法主要就来源于近期对经济周期的关注。
按照历史经验，地产周期的平均长度为18年，如果从世纪之初算起的话……，。再结合当下金融去杠杆的节奏，5月份广义货币增速M2的增长率为9.6%，创1986年12月以来的历史新低，而且官方表示，并不会因此而暂缓金融去杠杆的步伐，这不可能不对地产业形成冲击。这又让笔者想到了诺贝尔经济学奖得主弗里德曼，她与安娜·施瓦茨合著的《美国货币史：1967-1960》，考察了美国近百年的经济周期史，发现货币的紧缩在历次危机中扮演了重要的角色，这与美联储错误的货币政策密切相关。那么反观当下，我国央行和银监会是否会有所表态呢，是否应该有所表态呢？
我国目前政策基调是一个字——“稳”，采取的方式是“不让买，也不让卖”，不让买体现在各种限购和税费政策限制了需求侧，同时通过限制土地供应也限制了供给侧。
但是政策规范是僵化的，历史告诉我们，只要有利可图，市场总是会走在政策前面，这是市场的一个基本原则，所以很多投资界的前辈总结的一条经验就是——对市场要有足够的敬畏之心。这恰恰就是因为市场的信息收集与处理能力是我们个人难以企及的，他是所有市场参与者互动的结果，他是主流意识的集中体现。
二、一条基本原则——市场总是走在前面
万达股债双跌，而后才是媒体跟踪报道，万达出面澄清。市场总是走在我们前看，而且趋势一旦形成，信息依然成了次要因素，股票继续下跌的原因仅仅是因为“它已经开始跌了”，这就是市场的自我实现机制。
我们都熟知一句话：股市是经济的晴雨表，实际上债市的更好的晴雨表。笔者学习的一个习惯就是喜欢追本溯源，这儿也跟大家说说这个观念的来源，它也能告诉我们，智慧大多源于历史。美国著名的投资人士罗杰·沃德·巴布森早在1902年就成立了“巴布森统计组织”，在1910年出版了第一本书——《财富积累用经济晴雨表》，其中他总结了股市与经济走势的关系：事实上，如果不是认为操纵，商人们几乎可以完全利用股票市场作为经济活动的晴雨表。
12年后，《华尔街日报》的主编威廉·汉密尔顿也出版了一本类似的书——《证券市场晴雨表》（1922），在书中提出了与巴布森同样的观点，在他看来，大机构最多只能短期影响市场，也可以操纵单支股票。但是他们不能长期操控整个市场，因此他认为股市是“独一无二的晴雨表”。基于各自的观点，巴布森和汉密尔顿纷纷在1929年美国股市崩盘前夕卖出了全部的股票。
与之相对应的是普林斯顿大学教授劳伦斯和耶鲁大学教授费雪，前者在1929年宣称：怎么也看不出估价被高估了，后者宣称：股市似乎到了永恒上涨期。股市或者债市之所以能够充当经济的晴雨表，因为相对经济而言，股市或债市的摩擦相对较小，而实体经济领域的摩擦较大，而且，产业有一个固有的生产周期。例如，央行宣布降准，股市立即就会有反应，但是货币宽松到经济增长有较长时间的时滞。
三、我们或已经站在房地产周期的顶点
房地产是“周期之母”，因为它对其它资产市场和经济体都有较大的溢出效应，房地产若崩溃，将会带来长期的萧条。我国地产繁荣周期的开始与信贷宽松密不可分，地产周期是经济周期的因，而非相反。多项研究表明，40%的地产繁荣以萧条告终，还有些研究认为是55%，而且地产的萧条持续期往往会达到10年以上，所以房地产的繁荣必须引起政策当局的警惕，而不是与投资者一起狂欢。
当然，周期这种规律性的表现，背后一定是有其逻辑的，为什么房地产周期领先经济周期？为什么其周期长度平均为18年？又为什么不同类型地产的周期呈现出不一致性？可以分别从时间滞后性、房地产投资的利率敏感性、正反馈循环效应、心理效应以及人口的代际更迭等视角做出了解释。有一点非常重要， “平均长度为18年的房地产周期本质上是供给驱动的，而长度更短和幅度更小的房地产波动则是对需求和融资成本变化的消极反应，总需求和融资成本的变化又是由存货和资本性支出的周期性波动的结果”。
资本市场上有句话——规律一经发现，它就消失了，笔者是持怀疑态度的。人类是短视的，经济周期的研究已有上百年的历史，它仍然存在，是我们从来就没有认识它，还是即使认识了，也不影响它继续存在？更可能的情况是，它不是消失了，而是遁形了，或者是变形了。
前段时间，网上热烈讨论中国问鼎诺贝尔经济学奖的三大难题，均是围绕我国房地产市场的讨论。第一，学历不如学区房值钱；第二，上市公司的利润不够卖京沪深一套豪宅，卖掉1%的股份就可以买好几套豪宅，楼市和股市哪个泡沫大：第三，人民日报刊文《失去奋斗，房产再多我们也将无家可归》，网友神评论，失去房产，奋斗再多我们也将无家可归。上述三大难题，实际也是三大悖论，三大怪圈。奇怪的经济现象，背后一定有深邃的常识性谬误，如果不是理论错了，那一定是实践中除了问题，如果问题得不到人为的解决方案，那最终，市场一定会给我们好好上一堂课，这堂课，一定印象深刻。
