作者：三尺寒（肖磊看市特约作者）
中国的房价会不会跌？在一二线城市的人们有更多的争议和疑惑，毕竟从房价收入比（住房价格与城市居民家庭年收入之比）来看，绝大多数还保持在10以上。虽然中国大中城市人口的平均收入连年增加，但房价收入比还是远超世界平均4—6的水平，甚至一些房价很高的城市，要高出世界平均水平几倍之多。有学者将中国房价收入比的合理水平定义在10左右，因为中国除房价之外，其它实际生活支出水平还远低于欧美日等发达国家。
国家统计局公布的6月份70个城市的房地产价格变化，一二线城市房价涨幅出现微幅回落，而三四线城市则出现持续回升。在严厉的楼市调控措施限制下，一二线城市的交易量出现明显回落，而三四线城市的交易量则相对活跃。一个原因是一二线城市限购政策造成的购买力溢出效果，另一个原因是城市化进程的加速推进，毕竟农村人口中的年轻人，还是愿意住进城市。
我们将过去的10年里，判定为中国房地产市场的黄金期，也正是在这10年里，中国各类城市的房价水平平均上涨超过2倍。但是，中国的房产供给速度应该是远大于人口增速的。根据统计，10年里中国实际人口增加6000万，但实际住宅的竣工和销售面积达150亿平方米，这还不包括在建的70亿平方米。即使有1亿农村人口加入城市化进程，那么中国城市新增人口依然可以获得人均100平以上的住房。这不符合逻辑。
城市人口的住房改善性需求，也创造了一定规模的新住房需求。统计局数据显示，2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，平均每户家庭的居住面积约为123.2平米。然而在现实生活中，即使在家庭住房水平相对宽松的三四线城市，能够满足三口之家居住面积达到全国平均水平的，也不是大多数。于是，有统计机构估算，全国住宅有超过7亿平方米是空置房，这还不包括农村住宅的空置统计。
根据相述数据的统计估算，中国各类大中小城市的住宅闲置、空置，和在建住宅总量，可供2.4亿新增人口居住使用，这还不包括近几年来大量闲置的商业住宅项目。由此可见，中国楼市整体供大于求会越来越严重。而这也是中国一些大城市超高房价泡沫面临破裂危险的主要原因。
中央政府在2017年开始的新一轮限制投机炒房，强化“房子是用来住的”，在有意将中国因持续多年的高速经济发展，和庞大的货币规模所创造的居民强大购买力，引导到非房地产市场的实体经济中来。然而，中国人的建造能力和效率也是极高的，在广大的三四线城市，房地产市场的高库存、高空置、高新建规模依然庞大。
因此，必须要用行政性手段进一步扼制流动资本涌入一二线城市房地产市场，用溢出效应来帮助三四线城市化解房地产债务杠杆和风险。这一主要管理目标还会延续较长时间，也会因为大城市限制人口规模和增速，而难以再形成像历史上几次疯狂炒房大潮。
所以，投资者应理性认清当前的中国房地产市场整体状况，在政府行政干预效果逐渐显现之后，强大的居民购买力受到贷款利率上行和资金配置多源化的限制和引导，将会选择其它非房地产领域进行投资，从而逐渐加剧中国楼市整体供大于求会的现实。而房价也将因实际供需矛盾得到充分化解，而回到更符合中国实际的房价收入比水平上来。
文/三尺寒
更多三尺寒独家投资分析，欢迎关注肖磊看市
1987年美国大股灾，1997年亚洲金融风暴，2007年次贷危机，2017年会发生什么？欲想知道2017年如何投资布局，从大变局中寻找到十年难遇的机会，速速关注微信号：肖磊看市（kanshi1314）
