作者：肖磊看市
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政策对市场形成的影响，大家既重视又忽视，重视是因为很关心具体政策规定是否跟自己的切身利益有关，忽视往往是因为并不看好政策的执行。尤其是在房地产市场，“越调越涨”的现象已经深入人心，民众对房地产市场各类政策可能从战略上都是“藐视”的。
但请注意，政策不仅需要考验可行性，还要考验其制定者的意志和决心，更重要的是政策的出发点是基于什么逻辑。过去的楼市调控，被认为都是“短期政策”，如何建立楼市健康发展的“长效机制”，就成了颠覆政策本身的行为。
国内很多重大政策，字数越少、越模糊，实际上威力反而越大。楼市的长效机制，可参考之前“反腐长效机制”等，字很少，也很笼统模糊，但威力可能相当大。时下被炒得最热的“租购同权”，仅仅是楼市长效机制之下，催生的其中一个措施。
楼市长效机制逐步落实之际，作为主管住房市场的最高管理机构，中国住房和城乡建设部（住建部）已选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点。
而后，7月18日，广州楼市爆出大消息。《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》在政府官网上挂出。其中最重要的一个内容是，具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。（市教育局牵头）
7月24日，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地，在上海市土地交易市场成交。两幅土地采取“只租不售”模式，项目建成后，将至少提供1897套租赁住房房源。
同日，武汉市住房保障和房屋管理局发布了《武汉市关于开展培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见（征求意见稿）》公示。武汉试点租购同权，酒店写字楼或可改建出租住房。
对于“租购同权”的解读，这两天正在发酵，一些分析认为如此一来，买房需求会下降，租赁市场会火，房价会下跌，房租会上涨等等；还有一些分析认为，“租购同权”存在着很多的不确定性，具体细节执行非常难，对租户的保障一时半会还是难以落实的，况且如果过于保护租户利益，很多业主也就不愿意出租了，毕竟租金占整个房价的比例（租售比）过低。
讨论“租购同权”对房价的影响，确实是很有意义的，因为这是自1998年房地产市场化改革之后，又一个重要举措。如果说前二十年中国房地产市场是以满足市场购买为主，那么以后可能要转入满足租赁为主。
实际上在此次楼市长效机制之下，比“租购同权”更重大的政策还有两个，如下图所示：
一个是，从金融上掐断投机炒房的阴沟暗渠；另一个是从财税上降低住房交易带来的财富增值效应。
其实，是否能够很好的落实“租购同权”，并不取决于“租购同权”政策本身，而是取决于刚才提到的这两个因素。从金融上掐断投机炒房的阴沟暗渠、从财税上降低住房交易带来的财富增值效应，才是研究未来房价走势的关键因素。
近十年来，中国社会贫富差距越来越大，整个金融市场的资源大部分流向了房地产市场，拉大贫富差距的其中一个重要因素，是房价的过快上涨。对于很多年轻人来说，多奋斗十年，不如早买房一年，这种畸形发展已经给未来中国社会的发展带来了诸多不确定性因素，甚至可能影响到稳定。
但要想让已经在房地产市场赚得盆满钵满的投资者转让已经到手的利益，或者说阻止投资者更进一步的持有房产，是一件非常困难的事情。因此，社会发展模式需要做出根本性改变，从更注重效率转变至更注重公平，才是一切政策决断的先行条件。注重公平的政策，就是要从更多的受益者身上，转移一部分给未曾受益或受益过少的民众。
房地产市场要做到这一点，必须要解决两件事，一个是降低买房者的投资回报，具体措施有两个，一个是增加买房者的成本，比如资金成本和时间成本，二是对增值部分加大征税力度。总体来说，“锁定”交易量和价格是目的。
“锁定”了交易量，就能遏制更多资金涌入到房地产，“锁定”了价格，就不至于使得更多的房产持有者，因过于恐慌而信用违约，冲击到整个金融体系。而后才是强力推行“租购同权”，加大租赁市场供给力度，并打消房产持有者长期空置、等待价格上涨出售的念头，使其不得不出租，因为房子有价无市，就算能卖出去，也要缴纳巨额的税费，基本上就不卖了。
对于租房者来说，政府的考虑是，一方面要创造一个可信任的租房环境，降低无房者的恐慌和抱怨；另一方面会促使整个租金市场形成稳定的金融现金流。从而将租金转移至房产持有者，房产持有者再把租金以还贷的形式给银行，不至于整个房地产市场资金链断裂。
因此，“租购同权”要从根本上来说，真正得到利益最大的既不是出租者，也不是租房者，而是银行，以及整个依赖于房地产市场的金融体系。否则的话，更多的人会透支信用去买房，而出租者如果出现价格下跌，会想尽一切办法去卖房，这是政策层面不愿意看到的。
最后补充一点，如果按照目前的政策推进速度，房产税的推出也并非遥不可及。正是由于“租购同权”的实施，房产税的推出压力会变小，因为房产税最终会转移给租客，而租客在更多权利得到保障的前提下，对租金上涨的容忍度会提高。
未来可能会呈现这样一个背景，房产持有者在拼命还银行贷款，租房者在拼命缴纳租金，而中国的银行等金融机构，避免了一场巨大的危机。这不，就连工商银行的股价，都创出十年新高了。
文/肖磊
