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来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；作者：樱桃
上周去厦门出差，房价涨幅超过了我的想象力，岛内豪宅7-12万/平米，已经追赶上一线城市，厦门的资金吸附力这么强悍了吗？是哪些人在买呢？
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厦门房价涨幅
厦门面积不大，约1700平方公里，比深圳的2000平方公里小一点。厦门总共只有6个区，核心的岛内只有2个区，湖里和思明，面积132平方公里；岛外4个区，集美、同安、翔安、海沧。
截至2016年，厦门常住人口392万人。
先来看这三年来厦门房价涨了多少。
2015年1月份，厦门在全市取消了限购，但限购限贷政策取消并没有在厦门楼市起到立竿见影的效果。
据厦门当地的多个人士告诉樱桃大房子，厦门2015年5月之后行情开始有点启动，五缘湾片区一平方涨了8000到1万。但真正开启暴涨是2016年4月份，导火索是岛外同安区保利叁仟栋旁边的一宗土地，楼面价拍出了2.5万/平米，远超面包价格，拍地后，所有岛内新盘开盘一夜之间加价五千块，岛外加价三千，正式开启了疯狂的涨价之路。
2016年厦门一手房成交量309万平米，厦门二手房共成交了65170套，同比上涨38%，其中二手住宅成交51785套，成交面积500万平米。其中4月份，厦门的二手房成交量达到全年最高，为9634套。
二手房，厦门不管是岛内还是岛外，这两三年期间，价格普遍都已经翻倍。
1、思明区，会展中心片区，海峡国际社区二期 3室2厅 166平米，2009年的盘，挂牌1380万，最新成交是2017年6月14日，成交价1323万，单价79699元/平米，成交周期69天。同样的166平米，2016年5月份，挂牌价950万，成交价970万，成交周期只有19天，价格是5.8万。而2015年9月，155平米的二房，成交价550万，单价3.5万。2015年9月到2017年6月，从3.5万涨到近8万，涨幅2.28倍。
2、思明区，华侨海景城 3室2厅 141.2平米，2004年的盘，2015年10月，成交价465万，3.29万/平米，挂牌478万成交周期81天。4室2厅 135.02平米，2017年3月30日成交价，897万，单价6.6万，挂牌950万成交周期14天。2015年10月到2017年3月底期间，从3.3万，涨到6.6万，刚好翻倍。
3、湖里区，五缘湾片区的中铁元湾2015年10月的新开盘价格大概是5.4万/平米，2012年9月，166平米的平层的价格是2.3万/平米，2013年，新房价格大概是三四万，我这次去厦门踩盘，中铁元湾的价格现在是八九万。
五缘湾属于岛内的豪宅片区，以两三百平米的大户型居多，普遍单价在7-10万，个别的如中骏·天誉有房源放盘价12万多；恒禾七尚号称亚洲十大豪宅之一，链家上有一套三百多平米的放盘价是7万多；建发·中央湾区9万左右；中铁·元湾、国贸天琴湾放盘价都是7-9万多不等；国贸新天地七八万；国贸润园7-10万。全是上千万一套。
4、翔安区，樱桃一个粉丝在2015年5月份，首开花郡清盘时抢了两套，1.2万/平米，现在市场价是3万。
5、集美区，万科金域华府，我2011年去看过，价格是1.2万/平米，中间几年都比较稳定，最近三年涨幅较大，今年9月份成交的一套89平米2房，单价是3.6万/平米。
6、海沧区，滨海社区附近，2017年6月3日，绿苑新城一组团 3室2厅 127.41平米，挂牌620万，成交591万/平米，单价4.6万；绿苑新城三组团 3室2厅 129.81平米，2016年1月，290万，单价2.2万。一年半的时间，价格翻倍。
厦门岛外普遍从1万多，涨到3万多。由于基数较低，涨幅大多翻倍，高的甚至是两三倍。
这样的土地成本，与周边二手房价格相差无几，但由于市场信心爆棚，普遍预期未来的房价至少要涨到四五万。
但2016年10月份，厦门迎来调控，又被套上了紧箍咒，新房开始限价，岛外四大新城的新房高层价格都被控制在3.4-3.7万/平米的红线范围内。土地出让也限价，但推出了起拍价2万的机制，所以市场并未冷静下来，余热不断。
因此进一步调控不可避免，2017年3月25日，厦门出台限售调控措施，成为全国第一个冻结房地产市场的城市。至此，厦门楼市已是强弩之末。
到2017年5月份，这头狂奔的疯牛，终于被按下了高昂的头，市场正式平息。
2
目前市场行情
现在的厦门行情，已经进入了调整阶段，市场观望气氛浓厚，入市意愿较低。
与其它一二线城市一样，厦门成交量今年也在明显下降，据乐居统计，2017年1-11月份，厦门二手房累计成交面积355.4万平方米，同比下降41%，其中，二手住宅累计成交面积260.7万平方米，同比下降47%。
量在价先，长时间没有量，价格就难抗住，岛外的成交价大多回调了15%-20%。新房开盘去化率也不高，能达到7成就算不错了。下面是厦门当地关注市场的几个购房者跟我反馈的情况。
购房者1、我最近一直在关注房价，主要看了岛外的集美新城，因为首付有限，所以重点看了橡树湾一期，中航城c区，中交和美新城的两房，不管是两房还是三房，相较三四月份，基本都降了15%，4月份航城c区300万，现在245万，比较差的237可以成交。还有个盘离地铁1公里，89平，之前310万，现在260万，在考虑要不要入手，我们虽然是刚需，置办婚房，但也不着急，19年才结婚。价格其实是这两个月才开始松动的，我觉得还只是开始，以后会跌更多，怕现在入市还太早，但又怕涨。
购房者2、在海沧区天湖城有一套94平米的两房，三月份因为行情太疯狂没有卖出去，当时挂370万，现在挂378万，但看房量很少没有卖出去，不敢轻易调价，想置换到海沧双十学位，周边的绿苑新城，维多利亚单价都要4.3万，业主价格没有松动，所以自己也不想调价卖，但不降价又卖不出去。
购房者3、我6月份卖了一套岛内莲花广场附近的房子，挂了三个月只有4个人过来问，别人挂的单价均价52000，中介说我的48000一定可以卖掉，结果38000成交。选择挂八万的房子，如果比较急变现，实际成交有7万就不错了。
购房者4、集美新城4月份是虚高的，其他成熟的小区，价格还比较稳，比如集美大桥桥头的泉水湾，89平，都要340左右，那个小区现在普遍是280，4月份的是320万左右，我准备跟房东砍价到260，这个价格接近16年年底的价格，但是很纠结的是，如果房东到了这个价格，我要不要现在买，一个是税，另一个是难以预估房价走势。
购房者5、好地段好学区的没有降价，其他比较差的有降，真正自住的业主不急卖的都没有降价，降价主要是投资客急卖的，一个楼盘一两套比较低价的笋盘。
厦门有个房企告诉樱桃大房子（ytdfz8），他们在岛外卖的一个楼盘，是2014年拍的地，当时楼面价是1.4万/平米左右，当时测算卖2万才稍微有点利润，但等到2016年初，他们拿预售证时，就按2.5万/平米开盘了，行情好了，大家都抢着要，卖到今年已经涨到了3.5万/平方。
根据这个房企的统计，购房者中，大概30%是自住，包括首套和换房的，70%是投资炒房的，一种是打算以后来住，一种是纯投资，投资客中有50%是拿到预售证后准备卖。
而购房群体来源，有60%是来自福建省内，特别是临近的泉州、漳州，有钱人都喜欢来厦门买房，其他地级市的虽然可能不是住，但打算子女将来可能来厦门读书需要住，还有40%是外省，山东、东北人打算将来来厦门养老。
连房企自己都承认，从厦门的购买力来说，房价涨的有点离谱，厦门经济支撑不起这么高的房价，只不过大家觉得岛内的土地面积有限，也没什么新盘可卖了。现在岛外新房价格维持在3-3.5万，因为开发商实力还是比较强，但有价无市，成交量不大。
“因为之前消耗了过多需求和资金，但我们整个盘货值只剩下一栋了，成本利润都回来了，剩下一栋是纯利润，可卖可不卖，所以就等着慢慢卖吧。”上述房企说。
现在最难受的是2016年高峰期拍出的地王。由于市场低迷，房企都在拖延动工，去年七八月拍出的楼面地价都是3万多，算上资金成本、税收、建安和营销等成本，至少要卖到4万多才能保本，但这些地王周边的二手房价格也只有3-3.5万，现在受政府限价，按周边二手房价格开盘，房企肯定要亏本，但即使政府不限价，房企卖到4万多，也不一定有市场，所以地王们，普遍换上了开工拖延症，能拖就拖，拖不了就挖几下，做做样子。
现在厦门的土拍市场，房企不再头脑发热了，12月1日集美和翔安出让的两宗地，起拍价2万，上限价3万，但最终的成交楼面价只有2.5万和2.6万/平米，连上限价都没有达到，跟去年动辄3万多的楼面价相比，一平米下降了1万。
3
未来走向
不可否认，厦门是福建最有魅力的一个城市，时隔几年，我这次去感觉变化也挺大，环岛风景美得让我想常住（只不过工作怎么办呢？厦门没多少工作机会），沙滩、绿化堪称全国一流，这个季节的气温跟深圳差不多，跟省会城市福州相比，常住人口数不多，如果按比率算，人口的吸附力稍微强那么一点点，但一点多的增速，也已经算非常慢了，深圳这2年的人口增速还有五六个点。
外来投资者的比例一高，一旦限购限贷，市场的波动就会比较大，因为这些人不是真正的刚需，市场涨时他们会蜂拥而上，退潮时就销声匿迹了。这一点跟以前的海南非常像，现在海南买房的大多是养老自住需求为主，投资客已经被上一轮泡沫破灭洗刷的不多了。
福建跟浙江很像，民间借贷非常发达，借钱投资的观念非常深厚，厦门人非常喜欢利用杠杆投资。
截至2017年10月份，厦门的住户存款余额是2289.8亿元，住户贷款余额是4202.7亿元，居民资金杠杆率高达183.5%，2015年是133%，2016年163%。居民杠杆率位列全国第一，甚至比深圳还高。
杠杆越高，市场的风险就越大，因为高杠杆是依赖于宽松的货币环境，只要信贷收紧，市场就会明显感觉不适，厦门房价已经调整就是基于此。
温州就是前车之鉴，老板们喜欢借钱投资，如果企业经营好，一切都不成问题，一旦企业运转出问题，就会釜底抽薪，元气大伤，所以温州到这一轮房价回升都不算大，温州老板们已经被房子伤害太深了。
厦门的经济跟深圳比差了几个档次，除了旅游业，其他产业算不上发达，别说跟一线比，就是跟杭州比，工作机会也差了很多，但厦门房价比杭州还高！深圳人均GDP是18万元，厦门不到10万，如果说面积小，深圳也只比厦门多300平方公里，常住人口是厦门的三倍，人口的吸附力是厦门的四五倍，我之前老说深圳的房价被透支了，如果跟厦门比，深圳都健康多了。
我这一次去厦门，万科董事会主席郁亮也来了，他跟我们说，厦门的房价收入比，比深圳的还高，至于房价是否更不合理，郁亮就不方便说了。
决定性的因素，还是取决于未来房贷利率如何走，这个就跟全国和国外的大环境有关了，如果持续上调，银行贷款持续收紧，厦门的房价调整，就远远没有结束，因为这一轮涨的也太狠了，跑的越快，摔得越狠，很简单的道理。
房价到达一个新的高度后，市场需要时间休整，如果靠的是自有资金，像北京和上海，杠杆率就很低，顶多是掏光了全家储蓄，跌了也不至于要断供，但如果是依赖借贷来投资，市场打雷下雨就会难以承受。
据厦门的房企透露，厦门的购房者中，至少有20%的人，首付要靠消费贷，首付贷这些助力。
短期而言，影响厦门楼市的还有一个因素，厦门地税局已经发了通告，为加强厦门存量房交易税收征管，进一步做好房地产市场调控工作，决定自2018年1月1日起，调整更新存量房交易计税评估价。评估价上调，也就意味着交税更多了，买房成本又多了，势必进一步影响成交量。
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后记
真的感慨，这个社会已经不正常了。走到哪里随便一聊，奋斗的目的都是为了买房子。
我在五缘湾游荡看房时，跟一个贵州的大叔问路时聊起，他来厦门打工，一天可以赚两百多块，一年存三四万，就是想在他们老家镇上买个房子，为了孙子读书，不想在农村山上，生活也不方便。因为买不起大城市的，只能退而求其次，镇上房子1680一平米，买个商铺价格四千多块一平米。
我在回深圳的车上，旁边坐着一个女生，还在读研究生，就想着毕业后怎么买房子的事了，她想留在上海或者深圳，父母的积蓄可以够她在老家买个房，但买一线的房子还是吃力。
这真是一个病态的社会，学习不是为了以后实现自己的理想，奋斗不是为了过上美好的生活，殊途同归，全部为了买房子。人们已完全被房子扭曲了个人的价值观。
暴涨过的房价，如果不狠狠摔一跤，谁还会安于干事业呢？让我们一起静候厦门房价下跌！
