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500强排名刚刚较上一年提升了158位的中国恒大，昨天公布了2017年上半年业绩预告：公司已通过赎回永续债、引入了战略投资、发行低息长期美元债等措施降低了负债率，提高了净利润，从而改善了自身资本结构。
恒大称，截至6月30日，已经赎回全部永续债，而他们的原计划是在年底前赎回三分之二永续债，这意味恒大超额完成了任务。引入投资方面，恒大今年总共引入两批共计700亿投资额，目前全部到账。境外发债方面，上个月恒大成功发行38亿美元债券，加上要约交换债券28.24亿美元，合计发债66.24亿美元，利率最低6.25%，期限最长8年。
这“一增一降”，不仅体现出恒大增效益、降负债、去杠杆的决心，更反映出许家印年初制定的“规模适度增长，重点注重增长质量，增加效益”战略凸显成效。具体的数据是，恒大上半年净利润214亿左右，较去年同期的71.27亿增长3倍；负债率以2016年年报测算，由119.8%大幅下降至61.2%。
考虑到下半年才是房企结算旺季，预计恒大全年净利润有望达500亿。超市场预期的盈利增长，直接催化了股价。7月26日恒大收报20.90港元，涨幅18.08%，市值达到2737亿港元新高。当天最高价21.00港元，创下历史新高。
随后，国际大行纷纷针对恒大盈喜发布研报。中银国际将恒大由买入上调为强烈买入评级，给予NAV 38.23港元，目标价22.94港元。他们认为，市场此前严重低估了恒大2017年的收入水平，也严重低估了恒大毛利率水平，全部赎回永续债对利润的释放程度也未完全料到。美林美银给予恒大买入评级，目标价22.5港元。他们同样认为，恒大未来会拥有更好的盈利能力。
此外，在克而瑞发布的《2017年上半年中国房地产企业销售TOP200》榜单上，恒大的成绩也很漂亮：位列权益金额第一名、销售面积第一名。恒大今年的年度目标是4500亿，上半年已累计实现销售2440.9亿，同比增72%，年度销售目标完成率54%。由于下半年恒大预计新开盘项目223个，远超上半年开盘数，所以克而瑞预计，恒大今年的销售将突破5000亿。
恒大也是近十年来，龙头房企复合增长率之首
业内人士认为，恒大产品定位刚需，高品质、高性价比的竞争优势是其保持热销的重要原因：
1、过硬的产品品质：恒大严格执行精品战略，是全国唯一一家实施无理由退房的企业；
2、强大的成本控制能力：在设计、招标、施工、销售等多环节严格实施标准化管理，从源头上控制成本，在市场低迷的时候确保成本低于行业水平；
3、市场定位准确的产品线：中端及中高端产品占比85%，高端产品占比15%，定位刚性需求，市场巨大；
4、大规模快速开发能力：项目拿地后4-6个月即可开盘，实现高周转；
5、全部精装交楼：与800余家国内外品牌企业建立战略结盟，确保装修品质，是唯一能够大规模建设，且全部精装交楼的企业。
笔者认为，恒大能发展得如此之快之成功，除了前述的产品定位精准之外，还与过去几年，许家印先知先觉的判断力有关。归纳为以下六点：
1、2010年，恒大率先做出下沉三四线城市的决定，并因此获得丰厚利润，当年净利润比上一年激增六倍，连续两年赶超万科，被称作“内地最赚钱房企”。到2012年，恒大54.4% 的项目都位于三四线。
“农村包围城市”的战略，起初是不被看好的，当时业内流行的是“到大城市去、到高溢价地区去”，做高端产品也比做刚需产品有优越感。但是没过多久，金融危机以及政府的一系列限贷限购政策出台，打击到的恰好就是高端市场，导致大城市投资被严重压缩，而与此同时，恒大开拓的三四线城市则刚需庞大，市场稳定，这些销售额也为恒大后来重回一二线做出主要贡献。很多房企就是在看懂恒大“农村包围城市”的战略之后，才纷纷成立区域公司，也杀进三四线的。
2、2013年底，恒大也是率先回归一二线城市的房企。因为前两年开发商一窝蜂的涌入三四线抢蛋糕，导致小城市出现市场供大于求，“鬼城”随处可见。恒大发现不对之后，立即调整战略回归大城市，并迅速加大土地储备。2013年恒大花520亿买了83块地，约760万方，其中420亿都砸在了一二线，包括39块地，总共420万方。然后2015年，一二线市场就开始回暖了，恒大完美的做到了“逢低拿地，逢高入市”，令许多同行羡慕不已。而这些都源自于许家印对行业把脉的准确力。
3、2014年恒大走上“多元化”道路，当时房企在国内的净利润增长已明显放缓，万科、恒大等几家企业率先尝试多元化经营，以找到新增长点，一些企业还把项目拓展到了海外。至今为止，恒大仍是房企里“多元化”得最彻底的一家，除主业外，其业务还涵盖金融、健康、文化旅游、能源和医美。莫老爷给大家随便数一数：咔哇熊奶粉、恒大淘宝足球队、恒大音乐、恒大电影、韩国原辰整形机构...都是耳熟能详的。
恒大干了很多事，都是先不被同行看好，随后又被全行业效仿的，足球便是其一。富力、绿城、佳兆业、万达、碧桂园、华夏幸福，哪一家没有足球队？只不过，都在恒大之后，目前取得的成绩也都在恒大之下罢了。莫老爷多次想去广州看恒大比赛，一票难求啊。
4、2016年恒大业绩超越万科，成为宇宙第一大房企，但在2017年将战略由“规模型”转变为“规模+效益型”。没有了对数字的执着，恒大才有时间改善其资本机构。正所谓该激进的时候激进，该放缓的时候放缓，关键时点懂进退。
5、坚持把主要投资放在国内，TOP5里面，恒大的海外业务是最少的。坚持在国内做慈善事业，2016年恒大纳税334亿，解决就业170多万人，累计捐款超76亿。并于2015年12月1日起结对帮扶贵州省毕节市大方县，三年无偿投入30亿，通过产业扶贫、易地搬迁扶贫、发展教育扶贫、吸纳就业扶贫、贫困家庭创业扶贫和特困群体生活保障扶贫等一揽子综合措施，确保到2018年底实现大方县18万贫困人口全部稳定脱贫。
6、坚持“低售价战略”。我们都知道，恒大一直以来的最大优势是便宜，同一个区域，同一种类型产品，你卖1万，恒大来了卖7000。你说你的产品规划好，恒大说他便宜；你说你的生活配套好，恒大说他便宜；你说你的物业服务好，恒大说他便宜...在便宜得不是一点点的情况下，对很多客户来说，其他的东西就变得没那么重要了。这就叫做“给客户一个不能拒绝的价格！”更何况，最近几年，恒大品质及服务都提升得非常快。
好了，莫老爷今天想说的就这么多了。最后再写一句总结吧：感觉今年是恒大的幸运年，世界500强排名上升了，股票也一路飘红，再加上昨天公告的“一升一降”，这么多件事都表明着，这家企业正在进行着非常良性的发展，未来可期。
（本文作者：莫凡，源自：莫老爷）
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