如果明天房价真的崩了，将会发生什么？

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来源：功夫财经（ID：kongfuf）、光远看经济(guangyuanview)、孙立平社会观察（ID：thslping888）

现在，中国的经济与社会可能正处在一个重要的转折点上。而形成这个转折点的一个重要的因素就是：以房子为中心的时代即将结束，而且可能就是这两三年的事情。

实际上，这个过程在此前的三五年间，就已经逐步开始了。

从我身边的情况看，在2016年之前的几年时间里，很多朋友已经不怎么关心房子的事情了，这方面的议论也越来越少。更普遍的说法是，房子已经差不多了，而且房产税的前景不明，该给自己好好活一段时间了。

当然，我说的身边的朋友，也就是说我的朋友圈子，年龄相对较大，经济情况也相对不错。那这是不是属于个别的情况？

可能不是的。作为佐证的是，全国许多地方的房价，包括一些经济比较发达地方的房价，在此前的几年中都是比较平稳的。

比如说，经济很发达的苏州、中山等城市，房价都是多年徘徊。就是北京、上海这样的城市，在此前的几年间，房价的涨幅也很是有限。

那么，为什么从去年开始，许多地方的房价又开始大幅上涨？不少地方一年里房价翻了一番？甚至有的地方出现一房难求的情况？

需要对其中的原因进行具体分析。

去年上半年房地产趋热，与去库存的政策直接有关。2015年12月中央城市工作会议上指出，明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。会后，各地政府开始出台刺激房地产市场发展的措施。

去库存政策对房地产的作用，不仅仅是那些政策本身的刺激，更主要是给出了一个信号：政府开始鼓励买房。

到了去年下半年，另外一个因素开始发生作用，即对货币贬值预期所形成的心理共振。去年下半年，外汇大量流出，对货币贬值的预期为大多数人所认同。

于是，形成恐慌性购房热：

有的本来有了两套以上的房子，同时经济条件不错，本来不想再买房子的，因担心货币贬值重新加入购房的行列；

又经济条件不错，但错失了此前房地产红利的，觉得又一次机会来临，再也不能错过；

而一些本来想过两年买房子的年轻人，也担心手里好不容易攒的那点钱贬值，也提前了购房计划。

到去年底，今年初，换汇限制收紧，一方面加重了人们对货币贬值的预期，另一方面也收紧了财富保值的渠道，于是使更多的钱涌入房地产。

换句话说，去年到今年的购房热，并不是突然出现了大量的刚需，也不能简单归结于所谓“炒房”。“炒房”的因素不能说不存在，但面对如此巨大的房地产市场，使很多地方的房价上涨一倍，不是那些投机性资金能够做到的。

从某种意义上说，是人为折腾出来的。

但不管怎么说，这轮房地产热，是特殊背景下的暂时现象。并不影响我上面所说的基本判断。

我们可以再看两个数据。

迄今为止，中国城镇居民的人均住房面积已经由1978年的6.7平米提高到现在的30多平米，城镇户均住房达到1.1套（尽管分布很不平均）。

这两个指标都已达到发达国家的水平。也就是说，如果不考虑城市化的因素，不考虑农民进城的因素，这些房子已经足够城市居民住了。当然，我不否认结构性问题的存在。

另外一个就是库存。按照有的学者的研究，现在在售、在建、已批的建筑面积已达132亿平方米（另一说为63亿平米）。

按人均30平米计，广义库存的住房足够4亿人居住。

按人均20平米计算，广义库存的住房足够6.5亿人居住。

按照现在中国人口变动的趋势，可以说，如果把已经批出的地也算上（那是迟早也会盖成房子的），我们已经把下几代人的房子都给盖完了。

有人说，不对吧，中国还有那么多年轻人需要买房子呢，怎么能说以房子为中心的时代快要结束了？据澳大利亚《卫报》报道，汇丰银行的一项调查发现，80、90后平均住房拥有率为40%，中国以70%的比率位列第一。

墨西哥、法国位列二三名分别为46%和41%，马来西亚和美国排名并列第四为35％，加拿大排名第六为34%，英国排名第七为31%，澳大利亚排名倒数第二为28%，阿联酋位居末位为26%。

这个房地产超常规发展或居民集中置业的时代应该结束了。当然，我也不认为，以房地产为中心时代的结束，就是房地产黑暗时代的来临。

房地产市场已经变天！

知名财经媒体人士马光远认为：

在限售的风暴下，房地产的天会怎么变？总结几点：

1、市场的风险点在转移，包括北京在内的热点城市的风险在聚集；

2、一旦市场进入冰河时代，今年年底就会有城市调整过于严厉的房地产政策；

3、不管调控多严，每个城市房价的表现仍然是不一样的，一些价格偏低的城市房价仍然会涨，今年是经济基础和区位不错的三线城市以及去年没有涨的东北的大城市；

4、四五线城市的数量泡沫没有改变，买房子住可以，但不要大量投资；

5、坦率讲，一些三四五线城市的房价真的不是太高了，而是太低了。我前几天去福建南平新区，一听房价，幸福感太强了；

6、以城市群的概念，而不是城市的概念看房地产的未来，长期看，中国房价最安全的区域仍然是三大国家级城市群，以及不超过10个区域性的城市群辐射涵盖的城市，这是中国未来城镇化人口增量最为集中的地方。

中国的城镇化，将是这些城市房价最大的支撑，这些城市群，也将是中国房地产的“诺亚方舟”。

中国楼市也有两个时代：一，想做房奴而不得的时代；二，暂时做稳了房奴的时代。

是市场经济就一定会符合市场规律，是成熟楼市就一定会经历涨跌循环的楼市周期，“北上广永远涨”从逻辑上来说无论如何不能成立。

目前仍有天量游资，被重重限购令封堵在一线楼市之外，因此才会一见到其他投资机会，就如同鲨鱼见血。

就帝都来说，在今年年初的史上最严限购令出来之后，无疑是一个“想做房奴而不得的时代”了。

在这个时代，很少有人再抱怨自己“成了房奴”，或是“给银行打工”之类。买了房的人都强烈意识到，这可能是自己人生中一个最正确的投资决定，可谓实现了从无产者到有产者的“惊险的一跃”，和现在那些“想做房奴而不得”的人相比，自己简直太幸运了！

在这种背景下，还说自己是“房奴”就变成了一种身份炫耀；房价明明涨了一倍，而你却只给银行年化5%的利息，还说自己是在“给银行打工”，不是矫情是什么？

不仅如此，在这个时代，连“楼市唱空派”都消停了。“唱空派”最活跃的时期是北京房价刚破万元的时代。如今到了10万元时代，按说楼市风险肯定越来越高，然而这时“唱空派”的主力大将们却要么闭嘴要么叛变，“万马齐喑究可哀”。

原因无他，只因唱空论调已经不再受大众欢迎。屁股决定脑袋，如今稍微有点家底、有点头脑的人都凑钱买了房，自然而然从看空转为看多，舆论风向也随之悄悄改变。

而那些十年前就持币待购、等待楼市崩盘抄底的人呢？如今绝对是恨透了这帮“唱空派”，当初为什么就信了他们？！

那么，“唱空派”真的错了吗？从长期来说，他们没错。是市场经济就一定会符合市场规律，是成熟楼市就一定会经历涨跌循环的楼市周期，“北上广永远涨”从逻辑上来说无论如何不能成立。

如果问，一线楼市有泡沫吗？有，而且还会更大。到底会不会崩盘？

从长期看，一定会。然而，知道这些有屁用？就像凯恩斯说的，“从长期看，我们都死了”。大家真正想知道的是，什么时候崩？楼市可能再涨10年吗？

中国从1998年房改以来直接进入牛市周期，迄今将近20年。如果再涨10年，就是30年。历史上有超过30年的牛市周期吗？你别说还真有，而且竟然就是一直被拿来当反面教材的日本楼市。

众所周知，日本楼市进入疯狂泡沫期是在1985年广场协议之后，从1985年至1990年，房价上涨了100%。楼市崩盘后房价逐年下跌，至2005年大概跌去一半，回到1985年的水平，因此叫做“失去的20年”。

但是，如果把观察时间拉长，随着二战后日本经济腾飞，从1956年开始，日本楼市就进入牛市周期，在1956—1985年的近30年中一直上涨。

如果算上1985—1990年的疯狂泡沫期，那么日本楼市经历了一个长达35年的上行周期，其间日本六大城市地价上涨了56倍。

那么现在谁能判断，目前的中国楼市是在一个大牛市的中部，还是最后的疯狂泡沫期？恐怕谁也不敢断言。正如格林斯潘所说，“只有在泡沫破灭之后，才知道它是泡沫”。

在我们已经经历的近20年牛市中，至少在10年前，楼市泡沫论就已经大行其道。如今回过头来看，10年前的楼市哪有什么泡沫？当然这是事后诸葛亮，人人都会当。

不过，如果中国楼市的牛市周期真有30年，你错过了前面20年，难道还想再错过10年？你为了等楼市泡沫破灭，竟然白白浪费掉人生中唯一一次超长大牛市的机会，这是有多执着？！

潜在的进场接盘资金有多少？

说到底，楼市到底有没有泡沫，根本不是一个值得考虑的问题。真正需要判断的是，泡沫什么时候会很危险。因此最直接的指标不是租售比，不是房价收入比，也不是房产总额与GDP之比，甚至和人口变化也没多大关系。

而是，潜在的能进场接盘的资金还有多少。

大家都知道股市里有个著名的“擦鞋童理论”：当擦鞋童都在讨论股票投资的时候，就离股市崩盘不远了。

据说在1929年大萧条前的某一天，股票投资人老肯尼迪在华尔街上擦皮鞋，他的擦鞋童向其得意洋洋地透露了自己股票赚钱的秘诀。老肯尼迪猛然一惊，回到办公室就把手里的股票全部抛出，从而成功躲过1929年大股灾。

这个故事告诉我们什么呢？显而易见的说法是，连擦鞋童都入市炒股，说明股市已经进入最后的疯狂。但其实，疯狂并不一定就意味着泡沫破灭，也有可能是泡沫才刚刚开始，正如1985年的日本楼市。

老肯尼迪想到的是，连擦鞋童的钱都已经入市了，说明当时的股市已经吸纳了全部可能吸纳的社会资金，已经不可能有更多的资金来接盘了。这对于泡沫来说，才是最致命的。

再回过头来看一线城市房价。单从雄安一役，从政府和游资连连过招的惊险对决中，我们看出了什么？目前仍有天量游资，被重重限购令封堵在一线楼市之外，因此才会一见到其他投资机会，就如同鲨鱼见血。

设想一下，一旦稍有风吹草动，政府出于救市考虑决定破堤放水、解除限购，这些天量游资瞬间涌入，会把一线房价炒高到什么程度？只有那时，才说得上是真正的高危泡沫期。

现在我们不妨来设想一种最坏的情况：如果明天房价真的崩了，将会发生什么？

日本楼市崩盘，跌幅为60%；亚洲金融危机，香港楼市跌幅55%；美国次贷危机，楼市跌幅40%；迪拜债务危机，楼市跌幅50%。

按最坏的可能，假设中国楼市崩盘后，将跌去60%的市值。这听起来很吓人，但并不是世界末日。有房者的账面财富的确会缩水，然而想象当中哀鸿遍野的情况并不会出现。

还拿帝都举例，目前二手房均价为6万，跌去60%，为2.4万，这是帝都2012年的房价水平。也就是说，即使出现房价崩盘，对2012年之前购房的人来说，没有实际损失。同理，对于2012年前已经购房、2012年后换房的人来说，实际损失也不算大。真正损失比较惨重的，是2012年以后的初次购房者。

这些初次购房者绝大多数都是从外地到北京打拼的年轻人。对他们来说，北京的一套房子并不仅仅是房子，还事关身份、户口、子女教育，因而是家族的荣耀，是婚姻市场上最重的筹码。他们会轻易断供吗？

绝对不会。银行面临大面积违约的风险并不高。退一步说，即使大面积违约，政府能让银行倒闭吗？肯定是第一时间开动印钞机给银行大输血，新一轮通胀在所难免。那么，什么资产最能抗通胀？你又猜对了，还是房子。

至于想象中的抄底？别忘了，房价崩盘首先意味着金融危机，前面提到的无论日本楼市崩盘还是美国次贷危机，都是从股市暴跌开始的。

除非你一直手握几百万现金，不介入任何金融理财，在长达数年的时间里眼睁睁看着自己的存款贬值。（很难想象有这样的人存在。）否则，逢低抄底的机会根本不存在，别再自己骗自己了！

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