新“东莞制造”:任正非是纳税大户,孙宏斌溢价689%拿地

新“东莞制造”:任正非是纳税大户,孙宏斌溢价689%拿地
2016年09月28日 13:55 九哥财经

作者:钟晓

来源:地产二更(ID:RDailyCN)

后“性都”时代,东莞有了新的标签

东莞,这座地处华南一隅的临深城市曾因两个名号而盛极一时——“中国性都”、“世界工厂”。然而,随着2014年大规模“扫黄风暴”来袭,以及大量劳动密集型工业迁移至东南亚国家,东莞这两个标签都开始暗淡,取而代之的是其它一些新的“东莞制造”。

最近,当我们谈起东莞,我们在谈些什么?是“别让华为跑了”,是暴涨的房价,是600%+的土地溢价率,是一个又一个拔地而起的新楼盘……现在的东莞,似乎成为了深圳的一个出口,在深圳土地资源匮乏、新房供应缺口巨大的背景下,承接着大量的人口和产业溢出。

1、东莞8月房价同比涨幅飙升至全国第三位

2016年3月26日,在上海和深圳不约而同宣布限购政策升级之后的第二天,深圳大运体育中心聚集了上万人,不是为了看比赛,而是为了买房。东莞的松湖碧桂园在这里开盘,主推约90-140平米精装洋房,价格从约1.8万至2万不等,当天去货八成,劲销25亿,创下单日新高。

沪深的政策走向显然产生了不小的示范效应,全国众多核心城市纷纷开始念起了政策“紧箍咒”。除了一线城市以外,以苏州、杭州、南京、厦门为代表的二线热点城市房价出现了异常的升温,土地市场的火爆也达到了“前无古人”的程度,截至目前,这四个城市无一例外地重启了限购政策。而这场蝴蝶效应的下一环,就是将房地产的热度传导到了周边城市,比如长三角的昆山、无锡,珠三角的佛山、惠州、东莞。

从中国指数研究院发布的8月百城价格指数来看,东莞全市商品房均价达13031元/平方米,不仅远超全国12270元/平方米的平均水平,也超过了天津、武汉、合肥等重点城市。另外,其同比增幅达40.2%,排在全国第三位。而在地产人日报连续两个月发布的《中国百城住宅升值榜》上,东莞均稳居全国第七位,100平米的房子在8月份同比涨了37.4万元。

如此的房价涨幅,再加上优越的地理位置,让东莞这个城市在房产投资客的名单上占据了重要的位置。这个曾被喻为“世界工厂”的城市近年因制造业陷入寒冬,不少工厂老板“转型”投资房地产,厂房十室九空。房地产的火热从来都是一把“双刃剑”。

2、地王屡被刷新,溢价率最高达689%

随着房价涨幅日益提升,众多房企在2016年纷纷高调挺进东莞,意图在未来的东莞房地产市场分得一杯羹。

今年最早以高溢价在东莞拿地的房企是融创。2月26日,融创以6.22亿元竞得东莞清溪重河村3.3万平方米商住用地,溢价322%,成交楼面地价8135元/平方米,成为清溪新“双料”地王,这也是融创首次进入东莞拿地。在佛山之后,东莞成为融创在华南布局的第二个城市。

自此以后,东莞土拍的高溢价趋势一发不可收拾。据地产人日报不完全统计,今年以来,东莞溢价率超过300%的地块达到十宗,其中有八宗出现在下半年。更有两块地的出让溢价率超过600%,一是编号为2016WG024的黄江宝山社区地块,由北大资源以总价34.3亿元夺得,折合楼面地价25264.46元/平方米,溢价率662.22%,同时刷新了东莞历史双料地王纪录。另外一宗是编号为2016WG026的黄江宝山社区第二块地,最终以19.5亿元拍出,折合楼面地价20422元/平方米,溢价率高达689%,拿地企业依然是融创

这样的“东莞制造”拍地盛况在全国也是绝无仅有的,高达2.5万元/平方米的楼面价已毫不逊色于苏州、杭州、南京等长三角核心城市。东莞未来的房价真的是要“上天”了!

2016年东莞土地出让情况(不完全统计)

数据来源:地产二更监测整理

3、深圳“让华为跑了”,而东莞未来不仅有华为

当前不得不面对的事实是,房地产已经成为了城市之间资源和人口流动的最大推手,深圳正在面临着房地产与制造业之间越来越激化的矛盾,高房价已经对人才和实业产生了挤出效应。

今年年中,一篇题为《别让华为跑了!》的文章占据了各大网站的头条,文中提到深圳龙岗区的一份经济数据报告,“1-2月,华为产值占我区规模以上工业总产值的47%以上,并且产值增速将近40%,比全区水平高出将近25个百分点,若剔除华为,我区规模以上工业总产值则下降14.3%。一直以来,华为都为我区创造着巨大的产值和税收,但也存在隐忧。2012年,基于业务需要,华为在松山湖注册了华为终端(东莞)有限公司,虽然华为核心部门仍在我区,但华为部分业务存在迁走的可能。” 或许是受华为外迁的触动,龙岗区对房地产泡沫开始警惕。在对前两月经济分析的报告中提到,在楼市火爆的带动下,龙岗房地产投资额占到固定资产投资比重的74%,制造业投资大幅萎缩,同比下降60.4%,占比仅为5%。

而在龙岗焦虑的那一头,旁边的小弟东莞正在开庆功会——2015年华为终端(东莞)有限公司成为东莞营收和纳税第一大户。

而实际上,华为并没有跑,它的核心业务也不会离开深圳“跑”到东莞,任正非已公开表示,“从未有计划将公司总部搬离深圳”。况且,还有很大一部分东莞公司的员工住在深圳龙岗,华为在深圳总部和东莞公司之间开通了接驳大巴,全程仅需50分钟。东莞只是承接了一部分终端制造业务而已。

不过,这对于东莞的发展来说已经足够了。东莞也许有它自己的“野心”,它正在综合发挥自己的优势,引入最优秀的资源,重振经济地位。至于房价,在均价已超5万元的深圳“庇护”之下,想必未来会十分坚挺。

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