来源：暴财经（icaijing123）
作者：暴哥
原文标题：枪打出头鸟！北京天价学区房遭遇罕见“利空”！房价离下跌或许真的不远了！
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为了全面封堵炒房行为，北京市政府10天之内连续出台9项严控政策，具体措施包括提高首付比例、增加贷款利率（取消买房折扣）、卡死非京籍购房纳税标准、拒绝过道学区房入籍、增补学位划分等等。这么高频度，全方位的打击方式，恐怕空前绝后！
擒贼先擒王，除了广撒网，多敛鱼式的整体打击炒房行为以外，精准打击引领房价的“带头大哥”，往往能够起到事半功倍的效果。这种感觉有点类似于，创业板中的人气股一旦低迷，整个创业板都会萎靡不振！
给学区房降降火！
那么在北京楼市中，谁是那个“带头大哥”呢？显然，非学区房莫属！学区房的价格是如何成为逐渐步入天际的我们稍后再说，先来看看北京市如何给学区房降温的：
据财新网报道，北京市教委25日深夜向包括《北京青年报》在内的部分媒体披露，2017年，北京幼升小将继续扩大多校划片，并将通过“随机摇号”的方式确定具体学校学位。
据《北京青年报》报道，北京要扩大多校划片，是指在义务教育入学阶段，将特定的适龄儿童，划向两所以上的定向小学和初中，“让买了学区房的家庭也不确定到底能上哪个学校”。而孩子具体要上哪一所学校，将再进行一次安排，即俗称的“电脑派位”。
在此之前，北京市小学升学基本是采取一对一按片入学，也就是说一个小学对应一个片区，在片区之内的小朋友才有机会上所在区域的小学，区外的小伙伴不是说完全没可能但名额极度有限。
根据最新的办法，幼升小扩大多校划片意味着，幼升小将从点对点变为面对面，即一个小学对应多个片区，一个片区同时对应多个小学，这么一来等于迅速扩大了学区房的供应量，短期之内，将对现有学区房，尤其热点小学的学区房价格产生产生巨大冲击。
此外，电脑派位随机摇号的方式给学区房的潜在教育附加价值带来巨大不确定性，因为如果一个学位房同时对应两家参差不齐的学校，那么各有50%的概率进入相对好的学校和相对差的学校。
根据统计概率，相比于对应单一热点小学，学区房的价值将向线性回归，即向相对不好的学校的学位房价格靠拢，最终学位房价格可能采取折中价，取两者的中间值。
举例来说，A学校是热门学校，采用单一划片时学区房均价为10万；B学校教育资源一般，单一划片时学区房均价是6万，那么如果一个学区房在多片划分之前属于A片区，多片划分之后同时有上A和B的可能，那么最终其价格可能为8万。
除了价格的下降以外，从理性预期的角度来说，对于人们的心理冲击或许更大。
首先，对于想买学区房的人来说，他们是不会像暴哥一样那么理性的计算一笔账，来评估价格的。他往往会把不利的因素放的很大，只要上好学校的不确定性存在，那么他对学区房的预期就会大打折扣，尤其对于可买可不买，或者一直在挣扎的这部分边际人群来说，很可能结果就是不买！这无疑会降低不少购房需求。
其次，我们常常有一种共识取向叫第一名现象，也就是大家只记得第一名，只记得最好的、最贵的、最高的，比如世界第一高峰大家记得是喜马拉雅，但是第二高峰谁记得？对于学区房来说也是这样，大家一般只会记得天价学区房，记得宇宙中心。那么一旦这些最为昂贵的学区房因为供应量变多，不确定性增加，价格有所回落，大家的心理会好受很多。
对北京房价整体的影响
学区房集合了居住价值、投资价值、情感投射价值等等诸多复杂因素，在现有的条件之下真可谓皇冠上的明珠。学区房价值的降温对于北京楼市来说能够起到涟漪效应，层层传递下去。
举例来说，老李拥有一学区房，一家长想来想来购买与之砍价，老李回价的时候说：“你看隔壁老王的学区房，要加10万亿平米，我这条件差一点但也没差到哪去，8万一平米很便宜了。”（隔壁老王的学区房位置最好）
以此类推，老张和老李的房子作对比，老周又和老张的房子作对比。
房价涨得时候这种比价效应存在，跌得时候一样存在，尤其最初被比较的迷之老王，那一套每平米10万平米的房子最开始下跌。老王的房子下跌了，老李、老张、老周的学区房还有什么借口要高价呢？
未来，很有可能从学区房开始，北京的房价会出现一波下跌潮！
如何让学区房从高溢价回归常态？
想必大家也看到了，在现有的政策之下，短期之内，学区房是不会涨了，尤其高溢价学区房，价格势必出现回落，但学区房和那些没有教育资源作为附加值的一般住房相比，终究仍然具备高溢价的条件。
那么究竟如何从根本上让学区房价格回归常态呢？
暴哥以为要从几个角度入手。
第一，让学校资源本身不再贵族化。
学区房抢手的最核心要素有两点，第一点就是师资力量、硬件配套等教育质量本身。明星学校往往聚集着大量优秀教师和极佳的硬件配套。造成明星教师扎堆，硬件配套独占鳌头的原因在于没有一个让教师流动化的机制，没有一个均衡发展学校的思路。
在日本，由于教师每隔一段时间就要就进行一次重新调整，所以不存在某一个学校长期把持着众多名师师资力量；对于硬件设备来说也是一样，日本的公立学校往往不会厚此薄彼，常常采取均衡化的发展思路，所以从公立学校来说，在我国造成学校差异的因素在日本是基本不存在的。
因此，让教师流动起来，把资源导向比较落后的学校等等，是可以长期降低优质学区房的价值的。
第二点，是所谓社会交际贵族化。北京的明星学校往往由于传统底蕴和名流效应
集中了大量社会精英阶层的孩子们。父辈们是精英阶层，子辈又是精英阶层，再加上学区房的高溢价把精英阶层和一般的工薪阶层又做出甄别，循环往复，最终优质的公立学校就成了精英阶层内部培养后代的场所。
要打破这种循环现象，靠市场是很难做到的，需要政策的协调。比如，完全打破划片上学的限制，从根本上杜绝金钱划分层级的现象。再比如，对有资格入学的学生完全采用随机调配的机制。
第二，让观念不再偏执化。
学区房的火爆实际反应出社会目前一种比较偏执的教育思维，即家长们觉得只要花了钱，让孩子上了名校，孩子的钱途和未来就一定是美好的。但实际从结果来看可能并不如家长们的那么乐观。
从经济的角度来说，花几百万或者上千万买一个学区房，可能还不如直接把孩子送出国让孩子从小到大接受国外的精英教育来得更划算。而且就大学教育来说，美国的常青藤联盟、英国和欧洲国家的一些名校整体上目前还是比国内大学要出色，那么对于将来最终想要让孩子获得最优质的教育给养的有钱且任性的家长们，似乎让孩子们早点参与和国外一流大学接轨的中级和初级教育更为恰当，成本也更低！
PS：美国优质私立学校一年的学费一般在两到三万美元，折合人民币不到20万，1000万的学区房可以上50年私立学校！
从工作的角度来说，在国内上了好小学，好初中和好大学的孩子们不见得不就比没上过这些学校的孩子们工资高。比方说，目前我国用工缺口严重的技术工种拿的工资绝对比同期上班族拿的工资多得多。从这个角度也能说明，父母在培养孩子时，对于专业技术类学校和未来工作存在的某种偏见。
第三，让教育心态正常化。
从某种意义上，选择购买学区房的家长存在着一些一劳永逸的思想，就是认为把孩子放在名校自己就可以不用花太多的心思进行培养。家长这种教育心理的背后可能是对自己培养能力的不自信，但更多的可能还是一种教育惰性！
试想如果把用来买学区房的钱，拿来给孩子旅行，阅读，培养孩子的各项兴趣爱好，最终的结果很可能好于简单的放在名校学习。
另外，很多家长实际上把自己的影像投射到孩子身上，让孩子去实践自己的一些想法。比如有钱却没有经历过好教育的家长，会希望孩子弥补自己当时教育缺失的遗憾；又或者原本出身于清华北大等名门的家长，希望孩子也可以继续跟随自己当初的步伐，否则可能会有丢脸，面子挂不住的感觉。
无论是教育惰性还是圆梦的心态，从道理上讲可能是一种家长焦虑情绪下的不太正常的反应。如果家长们能够及时做出调整，无论对于家长、孩子还是学区房的价格走低都有好处。
最后，暴哥想说学区房的高溢价是各方资源集中再集中的体现，要想真正让学区房价值光环不再可能需要多方携手努力，政府、学校、家长各司其职！
来源：暴财经（icaijing123）
作者：暴哥
原文标题：枪打出头鸟！北京天价学区房遭遇罕见“利空”！房价离下跌或许真的不远了！
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