随着大会的召开，关于商住产品的投资讨论也会逐渐呈现出一个趋热的过程，尤其是大会过后，会不会有商住的政策变化呢？
我个人判断是肯定不会的。大会的关键课题仍然是两个，一个是“雄.安新区”，另外一个当然是北京行政副中心通州，疏解非首都功能才是未来十年中国城市发展的关键课题。
因此在政策不变的背景下，商住产品的投资逻辑将会发生根本性的变化。这里面又基于两个基本市场面的变化：
第一：共有产权房的大量供应将吃掉绝大多数的刚需客群。北京未来五年共有产权房的供应量是50万套，如果这个量能够得到保证，具备购房能力的刚需客群基本上被全面吃掉。
第二：是租售同权的租赁房也将集中上市。尤其是集体用地的租赁房，在租售同权的背景下，也吃掉大部分的长租客群。
这样一来，商住产品以往的目标客群就已经不存在了，再以以前的投资逻辑来判断商住产品的价值就完全没有了基础。也有人说，商住产品未来将主要针对万众创新创业的小型创业者，其实这根本不现实。
我个人判断，未来商住的目标客群将逐渐走向“短居化”，是介于长租住宅和日租酒店之间的中间型产品，未来主要依靠高租金来支撑高房价：
1：商住的租住客户主要以外来人口为主，并不追求长期居住，不需要租售同权。
2：居住时间不会超过1年。
3：追求居住的个性化需求，高度便捷的交通，接近完美的生活配套以及好的运营管理是关键。地铁+生活配套+后期运营管理，是一个优秀商住产品的产品核心。
那么基于以上判断，未来北京哪些地方的商住产品最值的投资：
第一：核心产业区，针对商务人群及小创业者。
根据北京总体城市规划，我个人认为未来的核心产业区包括：通州的银河商务区、CBD地区、首钢地区等三大核心区。
第二：高教园区及科学城，学生租房及小型创业者。
主要包括三大核心科学城及两大高教园区：怀柔科学城、未来科学城、中关村科学城及沙河高教园区、良乡高教园区。
第三：机场区及高铁区，主要是目前两个机场辐射区，包括大兴二机场及首都机场。
第四：大型医疗机构的周边，主要是知名三级甲医院的周边，也将产生大量的临时性居住要求，从而推动租金的上涨。
综合来看，未来北京最好的投资品莫过于商住。但是未来商住产品的投资逻辑将由以前的类住宅性投资逻辑逐渐向投资品进行过渡，由居住价值推动改成租金价值推动，既然是纯粹的投资品属性，就必须要看租金价值。
而租金价值归根结底是由人流量来决定的，同时还有经营管理的水平。
