7月27日，恒大发布盈利预告，公司上半年净利润增长了两倍。受此消息影响，今日恒大股价暴涨18.08%。恒大净利润大增有两个逻辑，一是销售额的增加以及较低的拿地成本，二是赎回永续债导致债务负担降低。
2016年恒大以3734亿的销售额成为全国规模最大的房地产公司，成功逆袭万科成为行业老大。规模成为第一后，恒大开始注重增长质量。今年年初，许家印在年度会议上提出开始由“规模型”向“规模+效益型”转变，保持20％左右的规模适度增长，重点增加效益。
7月25日，中国恒大发布正面盈利预告，预计公司上半年净利润为去年同期3倍左右。恒大表示，净利润大幅增长乃主要由于相关期间本集团的交楼的物业平均售价有显著提升，交楼总建筑面积有大幅增加；另外本集团已完成了全部永续债的赎回工作，显著提高股东当期应分配利润。
受此消息影响，中国恒大今日开盘大涨，最高价一度攀升至21港元，截至收盘报20.90港元，上涨18.08%。
实际上，自年初以来，中国恒大股价持续走高，从4.95港元涨至20.90港元，涨幅达322.22%。
业绩大涨
去年同期恒大取得净利润71.27亿元，据此推算，恒大上半年净利润约为214亿元，这一数字甚至比恒大过去任何一年的全年净利润还要高。由于下半年往往是房企交楼高峰期，行业预计恒大全年净利润有望达500亿。
面对恒大靓丽的净利润增长，摩根士丹利发表技术意见报告表示，料恒大未来15天股价将跑赢同业。大摩同时指出，若永续资本工具无进一步利息支出，及下半年万科股权投资无再录亏损，估计中国恒大今年基本盈利可达300亿人民币，将高于原来预期的129%。
恒大净利润大涨主要源自两方面，一是销售业绩大涨，二是去杠杆导致债务成本降低。房地产是预售制，去年的销售到第二年才会结算到营业收入。2016年恒大销售额达3734亿元，同比增长85%，去年销售额的大增是今年营收增长的重要因素。
而恒大今年销售额大涨，这意味着公司明年营收将继续上涨。根据克尔瑞数据显示，今年上半年，恒大实现销售额2440.9亿，同比增72%，已完成年度销售目标4500亿的54%。由于恒大下半年预计新开盘项目达223个，较上半年大幅增长，预计恒大今年销售将达到5000亿。
销售额的增加带来营收上涨，净利润的增加则离不开低成本土地和产品定价。前几年，恒大承债并购了大量中小房企的二手项目，同时大量举债拿地。许家印的意思是，要快速发展，必须大上项目，土地是房地产最重要的原料，因此大量拿地才能快速发展。为此，恒大也背上了巨额负债。
随着近两年房价飙涨，房地产商拿地成本也水涨船高，恒大丰富的土地储备优势却显现出来了。也就是说，恒大历史上的负债，为其带来了现在的收益。
根据恒大2016年业绩发布会数据显示，集团总土地储备为2.29亿平方米，原价值3600.7亿元，平均楼面地价为1570元/平方米。
其中，一二线土地储备1.33亿平方米，占比57.9%，平均楼面地价为2026元/平方米；三线城市土地储备8947万平方米，占比39%，平均楼面地价为925元/平方米。
与动辄上万，一线城市动辄数万的房价相比，恒大的楼面地价可以说相当便宜，或许，这是恒大净利润增加的重要因素。
去杠杆
尽管拿地成本很低，却没有在2016年的净利润中得到体现。这主要是规模庞大的永续债，导致公司利润大幅下降。根据2016年年报显示，公司归属于永续债持有人的利润就达106亿。
2017年，中国恒大一方面引入战略投资，一方面赎回永续债，赎回永续债直接降低了债务负担。
需要注意的是，中国恒大通过全资控股子公司凯隆置业控制恒大地产，为了回A股重组深深房，中国恒大间接控股公司恒大地产引入战略投资者。
2017年1月2日晚间，中国恒大发布公告称，恒大地产与8家战略投资者签订增资协议，共计引入投资300亿元，换取扩股后恒大地产约13.16%的股权。
继年初引入300亿战略投资后，6月1日早间，中国恒大公告称，第二轮战略投资者向恒大地产增资395亿。连同第一轮战略投资，投资者共投入了700亿元资本金，换取恒大地产扩大后股权的26.12%。
公司表示，恒大地产将继续为中国恒大附属，并拟将增资所得款项用作偿还集团若干债务、发展未来项目及作为集团一般营运资金。
今年上半年中国恒大先后多次分批偿还永续债。5月4日，中国恒大公告，赎回永续债561.8亿元人民币。6月5日，中国恒大再度发布公告，宣布赎回永续债243.8亿元人民币。7月3日，中国恒大公告称，截至6月30日，中国恒大已完成全部共计1129.4亿元永续债的赎回工作。
或许，资产负债表的修复也降低了恒大的融资成本。数据显示，恒大2016年融资成本从2015年的8.42%降至7.78%。今年公司成功发行利率最低6.25%的美元债替换前期的高成本债务，预计中国恒大融资成本将进一步下降。
