市场风云、瞬息万变！
9月19日晚上，楼市又出一道惊雷：央行突然对楼市表态，支持北京对首套房上浮利率！
未来，随着楼市信贷将持续收紧，北京首套房贷利率继续走高。
日前，工行、建行、广发等多家银行首套房贷款利率最低执行基准利率上浮5%，民生、渤海银行等多家银行首套房贷款利率最低执行基准利率上浮10%。此次调整后，首套房贷利率上浮5%-10%已基本成为主流。
而央行也表态支持了这样的做法。
央行营业管理部19日表示，房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下，根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为，符合政策要求和导向，对此营业管理部积极支持。
不仅是北京，全国热点城市都将如此。
从全国范围来看，除北京以外，近期上海、深圳、南京等地区商业银行陆续提高首套房贷利率水平，首套房贷利率水平较基准利率上浮5%-10%已成为全国房地产市场重点调控城市的普遍现象。
那么，按照北京上海的刚需房价，贷款25年的刚需从过去的8.5折优惠利率到现在的基准上浮，即使房价下跌8%，也不抵上涨的成本。
如此看来，中国楼市调控已经进入最严酷的时刻，即使你是刚需，要想在热点城市买房，也要大受掣肘了。
你可能没有注意到，央行的此次表态，是国家态度的一次大变脸。
在蜜姐6月20日文章《刚刚，国家突然出手！全球市场大逆转！》中，提到过
这样一件事——国家发改委 “价格监督检查与反垄断局”约谈了北京市场利率定价自律机制牵头行工商银行北京市分行，对银行利率一连提出了三个要求。
第一，要求银行抓紧取消“对公贷款利率不得低于贷款基准利率0.9倍”的限制；
第二，要求银行对“约定存款利率的上限”对发改委做必要性说明；
第三，要求银行对“约定首套房个人贷款利率的折扣”对发改委做必要性说明。
最后，发改委表示：各商业银行不得再就有关事宜进行沟通协商，必须通过商业银行之间的竞争推动降低企业融资成本，为实体经济发展创造良好金融环境。
国务院旗下的发改委亲自上阵，给银行喊话，就是要银行让利，不能让金融强监管误伤刚需和实体经济。
然而现在，国家的态度大逆转，不惜掣肘刚需也要上浮房贷利率，究竟是为什么呢？
这就是因为，楼市出现了几个危险信号。
首先是库存不够了，房子可能不够卖了！
我们来看楼市消化周期的数据。
所谓消化周期，就是说目前存库的房子需要多少时间才能卖完（消化周期＝待售面积/月销售面积）。
消化周期越短，说明库存越紧张，供不应求，房价会上涨；反之会下跌。
那么目前消化周期是多少呢？
下面是国家统计局最新公布的2017年1-8月份全国房地产开发和销售情况。
我们从表中可以看出，2017年1－8月份销售面积是98539万平方米，平摊月销售面积是12317万平方米。截至8月份，商品房待售面积是62352万平方米，同比大幅减少12%。
这就说明了，现有的库存商品房正在快速消化，如果不增加供应，容易导致供不应求的局面。
目前消化周期＝待售面积/月销售面积＝62352万平方米÷12317万平方米＝5.06个月。
也就是说，按照目前的销售速度，市场上的商品房5个月就可以卖完！
而根据4月1日，住建部及国土资源部发布的《加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》的要求，其中说明了6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
因此，目前5个月的消化周期是非常危险的，如果未来不增加商品房土地供应，房价很可能会反弹。
之前，国家的目标是打压炒房客，让刚需上车，然而却猛然发现，车不够用了！但是又不能涨价，但是涨利息总是可以的，这就是要让成交量降下来，等待车从总站发出（市场补库存）。
而且，虽然国家死死扼住房产的喉咙，但买房热仍然不止。
我们来看今年1－8月份的房贷比数据。
（图表制作：小白读财经）
我们从表中可以看出，最新的房贷比为41.01%，这个数据虽然相比2016年10月楼市火爆时是低了，说明调控还是有效果的；然而，房贷比相比5、6月份还是出现反弹，居民买房热情仍然高涨。
哪里政策有漏洞，哪里价格就会上升。国家可以容许房价不涨或者微跌，但是绝不会容许房价大涨或者大跌，所以祭出了一系列大招来与楼市角力。
首先，无论是租售同权、还是集体用地入市租赁，其目的都在于鼓励人们以租房替代买房，提升租房者权益；而市场上可供出租的房源多了，也会牵制房价。
其次，是在金融方面的收紧，M2同比增长只有8.9%，创出了历史新低，说明了央行对于货币无比谨慎的态度；
而针对部分银行耍的小聪明，搞出的消费贷、房抵贷等，国家也雷厉风行地进行了清查。
这一切都能看出国家的用心良苦，希望拉住房价这匹脱缰的野马，千万别再像去年那样疯涨了，一旦崩盘后果不堪设想。
况且，依据我们的经济实力，国家是有底气扼住房地产的喉咙的。
2017年二季度我们的GDP增长是6.9%，高于去年的6.7%。GDP增长率越高，政府越有底气。
那么我们可以预见，未来GDP增速没有降到6.5%之前，国家的政策红线就不会发生改变，就会继续强力限制资金进入楼市，目前的一些调控手段不大可能会放开。
这样一来，虽然楼市热度会降温，然而，对于刚需来说，这却是一个噩耗。本身经济实力偏弱的刚需们，将会承担更大的经济压力。
我们不妨来算一笔账，看看这次利率上浮后，购房者的成本会上升多少。
首套房贷利率从原来基准利率的4.9%，上调到1.1倍的5.39%，如果按100万元贷款，25年期计算，月供从之前的5787.8元增加至6075.4元，增加了287.6元。相比“3·17”楼市新政前的利率85折优惠来说，月供则增加了1202.7元。
而且这只是一个开始，更可怕的还在后面。
现在只是银行提高贷款利率，并非基准利率的上行，受影响的只有现在新买房的人。
而根据美联储还要连续加息6次来看，如果央行跟随加息，那么之前贷款买房的人也会受到影响。
按照利息要涨1.5%来估算，购房者的贷款成本很可能要多准备三分之一，刚需会承受更大的成本压力。
无论如何，一系列的迹象都显示，房地产已经是一笔很不划算的投资。然而随着楼市的入冬、成本的提升，刚需们就会在这次白热化房地产大速冻受到影响。
更可怕的是，这些速冻城市一定是人口众多、住房需求旺盛的一二线城市。任何人都不能确定房价会不会跌，但是房贷一定会涨。
那么在当下租房市场还没有及时到位的情况下，蜜姐的建议是，刚需们需量力而行，能买房就尽量买房。
毕竟，你买房子是用来住的，而不是用来炒的，未来房价是涨是跌，对你又有什么影响呢？
