楼市大热下的地产股去向何方

楼市大热下的地产股去向何方
2016年09月24日 08:48 红刊财经

红刊财经 李健 

编者按:十一黄金周假期即将到来,曾经在中秋节出现一二线城市房屋销售的“秒杀”现象,或将再次上演。而三四线城市却依然面临着投资过剩的去库存压力。和一二线房屋销售大热相比,二级市场的房地产股表现可圈可点。对于房地产股的投资机会,不少投资人士依旧抱着乐观的态度。“买房地产股,就相当于变相的买土地,不过买哪些房地产股还是需要仔细甄别的。”

业内人士在接受《红周刊》采访时表示,野蛮人举牌或催化沉睡的房地产板块,这是因为房地产股的价值所在。对于投资机会,投资者可以关注那些在一二线有着大量土地储备的上市公司。除此之外,京津冀协同发展带来的主题机会也值得关注。

举牌成地产股催化剂

持续一年多的地产火热行情,房地产企业销售业绩大好,万科1~8月销售额为2374亿,排名第一。中国恒大以2354亿元紧随其后。碧桂园、绿地集团、保利地产、中海地产销售额也都超过1000亿。多家房企在8月底公开上调了销售目标,除中海、龙光外,其他房企调整后的销售目标涨幅均在20%以上,恒大更是高达50%,冲击3000亿元销售额。

但市场对此的反映并不充分,同花顺数据显示,两市中跑赢大盘的房地产个股仅约占四成。对此,雪球大V释老毛解释说,“上半年的地产股有点像去年下半年的白酒,基本面开始复苏,但股价还处于下跌和盘整的阶段。而年中房地产业的销售数据普遍亮眼。当市场开始醒悟时,便会启动价值修复,只不过这轮市场的醒悟是由野蛮人举牌敲醒的,开始是宝能,后来是恒大,金融资本、产业资本的频频举牌并购才让市场游资和散户发现,噢,原来这块资产被低估了。”

《红周刊》记者注意到,自万科的股权之争后,二级市场关于房地产股的举牌一直层出不穷。融创中国日前138亿收购联想旗下地产业务,又40亿入股金科股份。对于房企频繁被举牌的情况释老毛认为,“有价值就会引来野蛮人,虽然险资由于马上出台的万能险新政,会加强监管,举牌的概率会下降。但大房企举牌小房企,特别是那些经营不力股价低估而存在大量土地储备的小房企,在目前地王频出,面粉贵过面包的背景下,可能成为巨无霸们猎杀的猎物,例如恒大频频举牌,融创也举牌,泰禾收购了很多非上市的小房企。”

他认为,房地产业未来会越来越寡头化。按照中国指数研究院的数据,房地产行业集中度进一步提升,百亿军团扩容至80家,市场份额接近40%。保利、恒大等第一阵营(1000亿元以上)的销售均值已经是第三阵营(100亿~300亿元)的9倍。

关注在一二线城市

有大量土地储备的房企

对于房地产股后市的机会,上海晟世泰平投资管理有限公司陈立民认为,土地储备是房企的核心竞争力,尤其是在一二线城市拥有大量、低价的土地储备的上市公司,优势非常明显。就像面粉和面包,为了保证面包卖得好,面粉供应量要充足。另外,在土地储备之外,再辅以运营能力的考察,是衡量房地产上市公司未来盈利能力的有效方式。

“在中国国情下,土地晒太阳也会涨价,原因是土地收入是财政的重要来源不会让土地价格下降。二是,随着城市基础设施的建设、城市便捷性的提升,土地价值也会不断升高。一二线城市还有流入人口刚需的支撑,上涨速度更快。房地产企业中的央企、特大型国企和地产“一哥”万科均有丰富的土地储备,在土地是稀缺资源的环境下,买这些公司的股票,就相当于变相买土地。而房企拍到的土地如果没有被开发或售出,土地的增值不会显示在财报中,实际利润藏得很深。”

对于恒大入股万科,陈立民认为,在宝能一番强势入股后,万科的股价已经被炒起来了,但恒大还是坚决地买进。恒大本身也是房地产企业,入股万科就是看中万科手中便宜的土地储备。恒大想拿地,可以在公开市场竞标,或者在二级市场并购房企,还有一种就是入股,显然,同样一笔投资,恒大更看好万科的收益。

但他表示股价短期涨幅还是要看企业的运营能力,如销售额大幅增长,可以看出企业运营能力较强,如果连续排名前三,代表公司开发、销售、品牌等运营实力过硬。今年上半年,房企销售能力排在前面的企业,包括万科、恒大、碧桂园、绿地集团、保底地产、招商蛇口。

陈立民认为万科兼具土地和运营能力,万科的土地多集中在北上广深和热门二线城市,并且价格非常便宜。万科开发能力、品牌效应在业内也很突出,是地产界的一哥。相比于万科,恒大土地储备同样很多,但运营能力有些差距,而且恒大近年来业务日趋分散,房地产只是其中的一部分。万达董事长王健林是中国首富,但万达是使用了一些非常规的方式,自己开发的房产自己来租,如大玩家、万达百货、大歌星等等。虽然业绩不错,但负债高企,资产远远低于总资产。

除此之外,保利地产、招商蛇口、金融街等特大型国企,拥有的雄厚的土地储备,拿地成本也相对便宜,但运营能力并不突出。“这些企业财大气粗,做运营略显笨拙,他们也不喜欢赚运营的‘小钱’,通常外包给其他公司。”陈立民说。

京津冀享受人口红利

除了一二线城市有着大量土地储备的房地产上市公司,地产股还存在不少主题机会,如转型、区域性的,而当前的大热的非京津冀协同发展带来的主题机会莫属,这个机会也受到了很多产业和资金的关注。释老毛认为,“城区相当于大蓝筹,新城相当于创业板。老城区的地段好配置完善,已经反映在房价上;而新城随着大规模的造城运动,会享有一个成长期权。2008年燕郊刚火的时候还是农村,房价不到2000元,现在已经超过2万,10年翻了10倍,涨幅远超北京市区,这就是蓝筹和创业板的区别。”

对于京津冀房地产市场的投资机会,华泰证券房地产首席分析师谢皓宇认为,“京津冀一体化中楼市的布局呈现出‘京内高端化,京外刚需化’的格局。因此,京津冀周边的机会分布在北京市区、北京中心即通州、环北京区域。”

对于北京市区来说,正在将非首都功能的企业全部迁出,留下高附加值的金融、科技、信息等高精尖行业。未来,京津冀协同发展的同时,创造的财富会大量沉淀在北京,所以四环内的房价上涨动力更强劲。首开股份是北京市区内的龙头股,首开股份的土地储备未来可以兑现的利润超过了公司的市值。而且,公司PB约为1,意味着市值和账面净资产相同,行业中目前几乎没有PB低于1的企业,地产一哥万科的PB也在2附近。

北京中心即通州由于北京市政府的搬迁,未来成长性也值得期待。谢皓宇认为,交通的进一步完善,也在进一步影响通州房价走势。目前,连接北京城区和通州的仅有京通高速一条主干道,明年预计开通广渠路二期和M6号线、7号线和八通线。广渠路二期从东四环通往通州怡乐西路,全程将采用高架桥通行,不设红绿灯,按设计时速80公里计算,10分钟即可由通州进入城区。

通州区域的个股可以关注中国武夷,中国武夷在通州有110万平方米的土地储备,是储备占比最高的房企。谢皓宇表示,评价中国武夷的价值要看NAV(净资产)折价,这项指标表示中国武夷所拥有的土地变作房产出售后获得的利润,目前中国武夷NAV折价为150亿,而公司市值仅为80~90亿。中国武夷拥有的资产价格远超过市值水平,存在估值洼地。

对于京津冀的最外圈,即环北京带的机会,谢皓宇认为,“北京的一些金融创新资源也会向天津转移。随着产业结构的调整,天津市内六区,特别是教育发达的和平、河西、南开三区房价会长期看涨。而河北则将承接京津迁出的企事业及资源,以及商贸物流、汽车、新能源、生物医药、航空航天、电子信息等产业转移。”

在环北京带中,华夏幸福和荣盛发展是环北京区域的土地储备占比最多的两家企业,也是仅有的两家企业。但这两家公司的市值较大,因此更应关注主题投资的机会,受事件驱动的影响加大。例如京津冀规划细则公布后,大资金会集中流向相关受益股可以关注这些机会。

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