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柬埔寨最近有点火，但跟安吉丽娜·朱莉导演的那部电影上映没什么关系。
（朱莉在指导《他们先杀了我父亲》的拍摄）
这段时间询问东南亚投资市场的人越来越多。据海外房地产网站统计，与去年上半年相比，东南亚国家房地产的询盘量同比翻一番。
另外，国内的限购让拥有投资金的国人一夜之间不能在国内投资，这些热钱无处可去，也就给了海外的房地产机会。
根据以往的经验，国人所到之处，当地房价几乎都是成倍数增长，而泰国正在经历风口，但另一个被投资者忽略的国家，也拥有不小的潜力。
没错，就是柬埔寨。
有人说，柬埔寨应该是个很落后的国家，为什么能投资？
试想一想，现在：
能在上海外滩、北京朝阳区、广州珠江新城、深圳福田，这些核心区买到房吗？
在柬埔寨可以。
能用100万买下一套国内一线城市50平米的公寓？
在柬埔寨可以。
不汇款出国，可以在国内买欧美、日韩等投资热门国家的房子么？
买柬埔寨的房子可以。
落后既有红利。而且，像柬埔寨这样在制度和经济方面重复中国经济改革道路的国家，拥有更大的潜力。但这个“房产投资天堂”的潜力股，情况究竟如何？
1地处东盟中心，绝佳地理位置
我对柬埔寨最深的印象都来自影视剧，比如《湄公河行动》的拍摄地点湄公河就经由柬埔寨境内，甚至因为不了解这个地方，我还一度觉得它挺危险。
所以，为了让各位跟我一样的小白更了解，到底是怎样的、安不安全。
先来看看这个国家的具体位置：
柬埔寨北邻泰国老挝，东临越南，拥有一小段海岸线，距离马来西亚、印度尼西亚和新加坡都不远。位于东盟的三角形中心点，有利于东盟内部贸易。
（房价上，柬埔寨的金边是几个主要东南亚城市中，金边的房价最低。
数据、制图：合和海外地产）
2洪森放话再治理十年，国内外政治环境稳定
比较了解历史和东南亚政治的人可能知道，1970年代，柬埔寨的红色高棉当政期导致数千人丧生于疟疾、上百万人非正常死亡。直到1991年，《巴黎和平协议》帮助柬埔寨获得与周边国家和内部的关系缓和。
（柬埔寨总理：洪森）
柬埔寨可以说是从90年代才开始推行与中国“改革开放”相似的经济改革，目前的发展阶段相当于20年前的中国。在1998年洪森就任总理以来，政府大力发展经济，而在近期的讲话中，这位1952年出生的总理说，他还将领导柬埔寨十年。2018年柬埔寨将迎来下一届大选。
目前，柬埔寨跟周边国家的关系相对稳定，其中跟中国的关系最紧密，而与泰国和越南的关系就相对没那么好，偶尔会有些边境摩擦、互抓间谍的消息传出。但在洪森的掌控下，柬埔寨国内的稳定性在全球各个金融机构中的评价还是非常高的。
在IMF的报告中，柬埔寨的经济表现可圈可点。它是过去五年里，GDP增长最快的东亚国家之一，并将全国的贫困率从2007年的47.8%下降至2014年的13.5%，也让柬埔寨打入了“中低收入”国家群。
（柬埔寨GDP增长率；数据来源：世界银行）
2009年，柬埔寨跟泰国的关系紧张，全国出现通货膨胀迅速上升，资源相对稀缺的状况。
在治安方面，听当地朋友说，金边小偷小摸的情况还是有的，不过整体上作为一个佛教国家，人们推崇温良恭俭让的行事方式，所以办事节奏比较慢。
稳定的政治氛围、落后的经济，给目前经济增长迅猛的柬埔寨房地产市场带来了超额利润空间，从过往中国的情况就能看出。与英国的投资用于保值和稳定不同，柬埔寨的投资则更看重这个国家的未来发展潜力。
3国土虽是平原，地价仍上涨
这个国家的全部土地几乎都在平原上，
（谷歌地形图）
从图中地形可以看出，除了西南沿海地带上有较小的山脉、东北与越南交界处有部分山。
其中，首都金边更是平原与河流交汇点，这个贯穿整个柬埔寨的河就是湄公河。
我们都知道，平原有利于盖房。在国内，许多房价一直高涨的城市，比如厦门、兰州，是因为土地供应严重不足所导致。而一些土地供应相对充足的城市，比如广州、重庆，房价就会保持在相对低的水平。
柬埔寨目前属于高速发展的阶段，金边更是经济发展的驱动中心，近年来开发房屋的建筑商不断涌入，虽然是平原，但是因为柬埔寨国土面积小，可利用的土地面积有限，所以近年来，柬埔寨的地价也是水涨船高。
不过相对于泰国曼谷的$1.5万/平米，河内的￥2.5万/平米，以及胡志明市的$2.2万/平米，柬埔寨的地价（$6500/平米）对于发展中表现最好的发展中国家而言，算低的了。
而2016年，建筑商投资总量达到了有史以来最高的85亿美元，比2015年上涨143%。看这个涨势，未来的房价只会更高。但落实到房价和房租上，情况却不太一样。
我们来具体看看金边的情况。
金边公寓
目前来看，金边的均价估值在2万元左右，租金回报率则是3%-6%之间。
（数据来源：Global Property Guide；2016年底数据）
再根据全球最大的商业地产投资公司CBRE的研究报告，从2015年第一季度开始至今两年，柬埔寨高等公寓的季度价格变化不大。
报告中称，这与当地不断兴建新住宅楼，致使市场中的供应量增加有最直接的关系。2016年有21个项目，总计8236个单位的公寓在金边建成，投放到市场里将在一定时间内导致供大于需的情况。同样的，租金也在这段时间内有所下跌，这也与供应量增加有关。
CBRE预计，会后几年内，低端、中端、高端公寓将会有更多的供应数量。
（供应量-深绿色：当地人可负担房产；绿色：中档楼盘；浅绿色：高档楼盘。下同）
可以从表中看出，中档楼盘的数量或将上涨最多（目前也是中档楼盘为主），高档楼盘跟随其后，最后是抵挡楼盘。
（公寓每平米价格）
而从价格来看，CBRE预测正当楼盘的2017、2018年将全面下跌，其中中档楼盘下跌的价格最高。
机构预测，未来两年内，作为开发热门城市的金边，将会迎来“供应过剩”的情况，从而进入买家市场，价格下跌。不过，整体来看价格变化是稳定的，表明若之后经济如约发展起来，人们收入进一步提高后，租金将会进一步地上涨。
4柬埔寨投资红利在哪里？
a) 人口红利
只看完第三部分的读者们肯定亏了，因为从这部分开始，我要讲讲柬埔寨为什么值得投资。
CBRE的估算主要是通过市场存量、以及当前的市场份额，但是它忽略了最重要的环节：人。
因为经济发展迅速，柬埔寨国内最好的资源都聚拢到金边。这其中就包括了最朝气蓬勃的元素：年轻人。
柬埔寨是一个年轻的国家，有70%的人口低于34岁。年轻的国家就可以撑起柬埔寨在制造业、建筑业上的劳动力市场，同时，他们未来的消费将会比其父辈更高。
（人均GDP是上涨态势，而且近年上涨速度逐年加快）
b) 减税红利
此前，柬埔寨税收占总GDP的比值在所有国家中排名第三，GDO中14%用来交税。但从2013年财政年起，柬埔寨开启了几项税收减免的政策。给公司减税，年轻人的机会就增加了，也就促使他们来到资源密集的城市，从而进入租房需求的市场。
因为低廉的劳动力以及减税优惠，国际公司纷纷进入柬埔寨，可口可乐价值1亿美元的生产基地就在2016年投入使用。以下是在柬埔寨投资的中外企业不完全名单：
虽然，从目前柬埔寨人均GDP1300美元/年的情况来看，中、高档公寓基本与他们无缘，但是，这1千万人口在经济看好的未来，就会逐步进入更高一档的市场。
（数据来源：柬埔寨统计局）
从最近数据，2013年的情况看来，柬埔寨5年内人口增长了18.6万，对于一个人口总数才1.5千万的国家来说，是非常可观的。这些人的住房问题怎么解决？未来他们定居金边又会怎么住？这是一个可观的市场。
c) 基建红利
基础设施特别是交通方面，整个国家也在为经济发展做准备。作为中国“一带一路”倡议途径的国家，2016年上半年，中柬双边贸易达到了23.4亿美元，同比增长10.2%。与此同时，中国借款柬埔寨20亿美元用以交通等基础设施的建设。
柬埔寨还与中国路桥工程签署建设协议，将在国内新建4座大桥、两条高速公路、一条铁路。目前已有一条高铁将金边与西哈努克城连接。
d) 货币红利
在柬埔寨，你可以使用英语、美元，这里绝大部分资产是由美元计价和交易的，银行存款也可以用美元。而且，在柬埔寨定存美元一年利率5.5%。以下是财经博主整理出来的柬埔寨主要商业银行的利率对比表格。
这个国家也没有外汇管制，允许你随意携带资金进出，或许在商业银行买外汇汇出国。
2010年以来，柬埔寨通过《外国人持有产权法案》，开放外国人购买不动产。只要年满18岁，凭借护照就可以自由买卖2楼以上的集合式住宅、公寓大楼，并拥有永久产权。
这个国家不收房产税，没有遗产税或奢侈税，跟国外动辄5%的赋税相比，买房持有的成本是非常低的。
5总结
目前的柬埔寨像极了中国20年前经济初发展的状态，洪森拥有相对更大的执政优势、稳定的政局将带来非常巨大的经济发展福利。
就像我在开头说的，在国内限购的情况下，你别想在一线城市（包括香港）的中心地区买一套房，但是目前的金边和因为字数限制，文中未提及的经济特区西哈努克城，都有成为下一个经济中心的潜质。
当然，因为近年来开发商大量涌入这个国家，导致供大于求的情况发生，但是对于国运在上升的柬埔寨而言，下降的房价或许是你抄底的好机会。加上目前对外资政策的相对宽松、地价相对其他东南亚国家而言更加低廉，柬埔寨是十分有潜力的。
不过，作为投资者也要熟知风险，不要一股脑就投最核心地区最高级的产品中去，衡量自己的试错成本以及能力，对各个开发项目/中介进行评估，找到最适合的资产入手，才是明智的选择。
目前来看，虽然柬埔寨在开放，但在联合国2017年最新统计 “做生意容易度”的调查问卷中，柬埔寨在190个国家中，仅排名131，而中国排名78。投资柬埔寨的难度包括：获得信用、履行合约、供电和创业等。
投资前做好功课，知己知彼，才能盈利。
P.S. 这周末，掘金小分队将到柬埔寨淘金啦！我们的目的地是金边，将对当地的民情、开发项目数量、质量等收集情报。
对柬埔寨有任何想问的问题，欢迎留言告诉我们，等我们回来写一篇攻略奉上！
