◎作者丨Tony
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中国在过去的10-15年里，房地产是非常热门的投资方向。
这股热潮，在08年开始慢慢影响到了澳洲，特别在过去5年，美国、英国、日本、新加坡、中国（包括香港）等海外投资机构开始大规模进入澳洲市场。
一些我们耳熟能详的开发商像万达，绿地、碧桂园、保利等等都已经进军澳洲房地产，并且掀起一大波开发热潮。
不过在澳大利亚买房并不能获得永久居留权，但是澳大利亚房产的波动不大，更多的是一条向上涨曲线，特别是过去20多年里整体趋势都在涨。
而且澳大利亚政局整体来说很稳定，是一个不错的海外投资方向。
正如刚刚所说，市场一直往上，不仅仅是开发商，我们这些小市民也因此获益不少。
以我个人为例，在过去10年里面通过投资，我个人的财富增值了近40倍。
甚至就在今年悉尼房价大势并不明朗的前提下，我还是通过一个投资在两个月内赚了超过10万的房产增值。
在5月份买入了一套全新的公寓，在7月份，由于新的海外限购政策出来，这个房子就暴涨了超过10万。
然而这只是一个个例，投资就是投资，并不总是赚钱的，我身边也有不少朋友投资了一些物业，在过去那么多年里房价并没有增长多少，他们并没有在这波升值里赚到多少钱。
有些更极端的例子，有的朋友投资的房产5年里升值少于5%，甚至是低于通胀率的，换句话说这个投资亏钱了（因为还有印花税，中介费用等等）。
虽然这些都属于个例，但是从这些个例来分析，不难得出一个结论，也是一个老生常谈的一个结论，地点，房地产投资，地点其实真的非常重要。
作为一个建筑师，我就就从规划的角度去谈一下我在澳洲房地产投资的分析方法。
1为什么我会选投资悉尼？
悉尼、墨尔本和黄金海岸的投资对比。
首先谈谈城市选择，我选择了悉尼，投资的时候，我也参考过墨尔本、堪培拉、黄金海岸这三个城市。
今天主要想谈一下悉尼和墨尔本。
在谈这两个城市之前，我先简单说一下堪培拉和黄金海岸。也顺带回答一下一些朋友想了解的每个城市人口构成，和黄金海岸的投资价值如何。
堪培拉是澳洲首都，位于悉尼和墨尔本之间，是一个内陆城市，没有什么阳光海滩，但是有一个很大的人工湖，风景还是很不错的。这里有个内陆机场，并没有国际航班，应该是有要扩展国际机场的计划。
总的来说，由于堪培拉有很多的外来人口，特别是公共服务人员、学生等等，导致堪培拉的房屋供不应求，租金收入非常客观。
但是升值来说，因为有很大量的租屋人口，买房的需求并不是很强烈，所以想靠升值赚钱的，并不算是一个很好的选择。
黄金海岸，也有点跟堪培拉类似，都是外来人口很多，特别是每年暑假，澳洲的高中生高考结束之后有到黄金海岸狂欢的传统，在那一段时间基本是一房难求。
黄金海岸风景非常漂亮，比墨尔本和悉尼都暖和，由于是海岸城市，海风习习，少了布里斯班的炎热，近年来，多了一些退休人士在黄金海岸置业养老，退休之后可以出海钓鱼，打打高尔夫球，享受一下阳光海滩的美景。
但是在旅游淡季，黄金海岸的街道会非常冷清，房产季节性非常明显，所以对于投资客来说，并不算一个非常好的地点。
堪培拉和黄金海岸这两个城市的租金收入回报大约在每年6～7%左右，出租的中介管理费会比悉尼的要高。黄金海岸的是大约租金收入的7.5%+GST=8.25%，相比悉尼的是5～5.5%+GST=5.5～6.05%
接下来我会主力分析悉尼和墨尔本这两个大都会。
这几年来澳洲东岸的房价开始暴涨，笔者作为一个建筑师就不去抛大数据了，在这里笔者打算从规划的角度来解读一下悉尼与墨尔本两大城市的相同与不同之处。
悉尼本身的城市发展具有很大的局限性。很多刚到悉尼的朋友都会觉得悉尼的发展没有一个很好的规划。笔者也曾经跟UNSW大学的教授和导师探讨过这个课题。
从学术角度来说，大学的教授和导师一致认为悉尼是有规划的，这个是从澳洲的规划界和设计界的角度来说。
澳洲的规划和建筑设计讲究的是遵从自然，在规划和设计上最大限度的维持自然界的原貌。
简单来说，一块地如果要进行开发，设计者就需要尽可能的按照原有地貌的等高线来进行规划和建筑设计。这个就是悉尼开发规划的大前提。这点大家可以从悉尼和墨尔本的市中心的地图对比上看一下：
悉尼市中心的道路总是弯弯曲曲，很难有一条完全延续的直线，在市中心就变成一个三角形的交通枢纽；
墨尔本可以有几条横穿市中心的主路，从东到西，从南到北的方格状城市规划思路还是很明显的。
悉尼：
分别作为新南威尔士洲和维多利亚的首府城市，悉尼和墨尔本一直都在为谁才是澳洲的老大争执，墨尔本一直作为世界宜居城市而自豪，而悉尼一直以澳洲的经济中心自居。
其实这一点在房价上也有很强的体现。
在过去这5年里，悉尼房价的强劲增长带领整个新洲的经济发展，同样作为澳洲的重要城市，墨尔本的房价增长却还是跟不上悉尼的步伐，这又是为什么呢？
大家可以看看以下这张大悉尼地图，这是从悉尼发展规划委员会做出悉尼发展研究：
我们一直说悉尼人多地少，从上图可见一斑。悉尼可以发展的区域只有中间底色为白色的这一块，北面，西面和南面都是国家森林公园，东边是海洋。
现有市中心商业区：
悉尼的市中心在靠近海的东面，最主要的财经产业带集中在Sydney to north Sydney经济圈，也有一说是延伸到更北一点的St Leonards，甚至是Chatswood。这一片已经是一个很成熟的商务中心区域，各方面的配套设施都很完善，既有高速公路连接，也有铁路的连接，未来还会有地铁。
悉尼市中心的南面是俗称原住民区的Redfern，狠狠的把市中心往南发展的趋势挡住了几十年，直到近年来房价暴涨把原住民逼出了这片区域之后才迎来发展契机。
未来估计往南发展的趋势将会一直延伸下去直到Mascot，直到机场一片。
这一整个区域，还联系着悉尼科技大学，悉尼大学，新南威尔士大学三所澳洲著名高校。是属于悉尼最重要的一条财经、科技和政治纽带。
这几年由于人口增加，原有的市中心商业区已经变得很难负荷这么庞大的人口，最明显的感觉就是每天下班高峰期悉尼市中心的几个火车站的拥挤程度。
作为Sydney 市北面第一个火车站，Wynyard 火车站的承载率其实早在2009年就已经达到其设计承载力的95%，在高峰期已经是达到了105%。因此政府花了大价钱来对Wynyard 和TownHall这两个火车站进行了升级，并且在市中心的西边增加了渡轮码头。即使如此，每天的下班高峰期火车站内还是非常拥挤。
长期解决方案就是现在政府已经立项了的Sydney 地铁项目，打算从西北Rouse Hill经过Chatswood，经过市中心一直延伸到现有的西南铁路线。
从一个建筑师的角度来说，在这一片区域买房，从长远角度来说无论是自住还是投资都是属于一个很好的区域。但是目前来看，这一片区域供不应求，价格已经处于历史高位，短期内继续冲高的难度比较大，毕竟入市的起步价已经很高了。
对于首次置业者来说，如果没有家长的助力会很难。
笔者预测，这一片区域无论是别墅，联排别墅，还是公寓未来的前景都不会太差。
未来悉尼的商业核心区：
相比于悉尼市中心的高速发展，悉尼还有很多区域有待发展。
有鉴于此，才有提出建设Parramatta第二市中心的一个提案。
几年前开始，已经有很多政府办公部门陆续迁往Parramatta，例如，移民局的部分部门已经转移过去了，教育局也在慢慢的转移过去。
这个时候我们就需要看看以下这张规划图了：
（图片来源“悉尼发展规划”2014年12月 A Plan for Growing Sydney）
如果我们把右手打横放在这张图上，把掌心放在悉尼市中心，手掌打开，那五根手指就是悉尼市中心连系其他各区的五个主要交通干道，然后外加连系西北跟parramatta的轻轨，这个也是可以说是悉尼未来发展的六个主要通道。
目前有消息是政府打算起第二机场，然后利用第二机场带动整个悉尼西边的经济发展。另外，政府在早年其实也研究过连接epping和parramatta的铁路方案，简称为PRL （parramatta rail link）这是一条半地下的铁路线。不过这条铁路线最终被政府所否决。
这是一个非官方文献的记载：
https://transportsydney.wordpress.com/tag/parramatta-to-epping-rail-link/
而下图则是一个更加具象的公共交通的规划图。
（图片来源“悉尼发展规划”2014年12月 A Plan for Growing Sydney）
这是一个足以长期影响悉尼总体发展的基建，如果所有项目都能建成，那么悉尼离真正的国际化大都市也就不远了。
目前看来这些项目如果一切顺利至少要20～30年才能全部建成，加上梦想中的东岸高铁，连接布里斯班、悉尼、堪培拉、墨尔本，那么澳洲的东岸经济未来50年都会保持增长。
这个并不是笔者对这些项目悲观，而是澳洲政府的办事风格就是如此，加上各种政治角力，笔者没法对以上所述项目做出准确的预测。
如果买家经济实力不是很足，应该优先考虑铁路沿线的物业，其次考虑轻轨沿线的物业。这些区域房产贬值的可能性不高，甚至会有一定的增值潜力。不过具体房价变化还是要具体到每个区域每个房子来看。
这一类区域的房产首先考虑有地的别墅，或者是联排别墅，如果是投资的话，入手一些仓库、厂房也有可能带来一定的增值潜力。公寓的话只推荐用于自住。
墨尔本：
说完悉尼，不得不谈谈墨尔本。
谈到墨尔本那就必须谈谈为什么墨尔本是连续七年世界宜居城市的首名。
笔者今年7～8月出差至墨尔本，参与香格里拉酒店的投标文档的工作，期间跟墨尔本本地的设计师、规划师、工程管理经理、施工方、政府规划方的人聚会交流。
虽然是第二次来到这个美丽的城市，但是在这4个星期的时间里，笔者对墨尔本的感官有了很大的变化。在头两个星期里，笔者被墨尔本多变的天气搞得无所适从，一天四季名不虚传，而且干燥的天气更是加重了笔者的花粉症。
但是在跟不同的本地朋友交流、聚会中，笔者也不知不觉的爱上了这个美丽的城市。
相比高差变化极大的悉尼，墨尔本整个城市的等高线变化不大，很适合人们步行，星罗棋布的小巷子带来了跟悉尼很不一样的感受，文化气息比起悉尼浓厚了好多。
规划：
如上图：墨尔本除了南面的菲利港，整个墨尔本呈现大三角型的交通网络，这个巨大的三角型其实就是一个巨大的核心商务区。由于没有了悉尼那么大的地形差别，在墨尔本市中心周边的小区，拥有大量的土地可以释放出来做建设，这也导致了地块的需求没有悉尼那么大。
从这张图片还可以看到，墨尔本很大一片区域都拥有海景，并不像悉尼只有东岸才有海景。笔者曾经和的士司机闲聊两个城市的区别，司机说在墨尔本即使是大晴天，人们也不像悉尼的居民一样喜欢去海边，因为不知道什么时候就会刮大风。
建筑：
在墨尔本市中心常常可以看到很多奇形怪状的建筑，五彩缤纷，比起悉尼那千篇一律的房屋设计好看多了。可是作为住宅建筑，大家千万不要被迷惑了。
由于规划要求不一样，在2017年之前的住宅设计，墨尔本的设计规划要求要比悉尼的宽松了很多，公寓的设计，是允许有暗房的出现，也就是其中一个卧室可以完全没有对外的窗户。这个也变相的极大降低了墨尔本公寓大楼建造的成本。
在2016年年底，这一点开始被改变，一个类似与悉尼的apartment design guide在墨尔本开始被采用，这个对于公寓设计的要求有了很高的提升。可以预期的是从现在开始墨尔本公寓的造价会被大幅提升，这个对于二手公寓楼的价格也会带来相应的影响，特别是对于一些极少亲自到现场观看过房子的投资客来说，这是很需要注意的一点。
另外就是建筑质量的监控，朋友告诉笔者，在boxhill的一个公寓，顶层penthouse 在大风天能听到风通过窗缝的而造成巨大的噪音。
而别墅的建筑，二层外墙基本使用一种不太坚固的板材，这类板材是不能用在首层的，因为不耐撞。
宜居：
笔者在这四周里接触到好几个从悉尼移居到墨尔本的朋友，最大的感触是他们在悉尼生活的压力感少了很多。相比在悉尼生活的时候，他们可以安心的花更多的时间在工作之外。
这一点在于房价相比悉尼低廉了好多，五六百一周的租金可以在很靠近city的地方租到一个两房的公寓，甚至是别墅。具体租金和房价大家可以参考一下domian上的资料。在city里面吃喝也是很便宜，午餐、甚至晚餐都有10块一下吃得饱的餐馆，还不是快餐。
同一家公司，悉尼的办公室每天到6、7点都还有超过一半同事在工作，而墨尔本的办公室，一到5：30基本上大半的同事就已经收拾行装回家了。
适宜的物价水平让墨尔本人民可以很开心的享受生活，也就不难理解为什么墨尔本会连续7年成为世界最佳居住城市了。
2投资的地点选择？ 好区的定义
近年来的房地产绝对是一个全民投资热点，如果不把钱投资到房地产里总觉得资产在哗哗哗贬值。笔者自己就有这样的亲身感受，每个周末看到拍卖的周报，每个星期都收到周边中介给我们塞的广告都能切身感受到房价在嗖嗖嗖的往上涨。
不知道各位有没有这样的感觉，这种情况从2009年全球性的金融危机之后就开始了。当年澳洲的总理还是Kevin Rudd陆克文，为了应对全球性的金融危机，他提出要建立大澳大利亚计划，引入大量移民，而通过高素质的移民带来庞大的基金和技术力量，同时开始大量的基建项目引入国际资金来缓解国内的金融危机。
在这个前提之下，悉尼开始了红红火火的大基建时代，西北铁路，从2007年开始立项，然后在2008年被西北地铁所取代，紧接着在2009年又被CBD 地铁的第一期所取代，然后更是扩展到了CBD 地铁第二期项目（又称为西部地铁）；然后最终在2011年再次立项恢复为西北铁路，但是却转化为单层火车，其实就是变相的地铁项目。
进而引申到2015年开始的悉尼地铁项目，从西北的Rouse Hill 连接到北岸重镇Chatswood，然后经由地下通过Crows Nest 然后是市中心的Barangaroo，Martin Place，central station，waterloo，一直到Sydenham Station然后连接现有的西南铁路网，至此，一条从西北商业园区到下北岸与市中心的商业核心区，再到西南传统劳动力住宅区域的高速铁路网络开始形成。
经历过中国改革开发的朋友都应该听过一句话，想要财通，必要路通，路通财通。西北地区在2011年之前都只是卖房中介口中一个热点区域到现在的火爆商区，甚至更影响到了更西北的Box Hill，Schofield 等区域。
随着Sydney metro开工的日益临近，可想而知的是这一条地铁线沿线物业的增值潜力有多么的巨大。有阅读过上一篇文章的朋友，应该记得墨尔本的交通流线呈一个巨大的三角形，并且中间有多条纵横南北和东西的干道连接。
悉尼目前是希望通过悉尼地铁形成一个大的半弧形把整个悉尼连接起来，然后通过轻轨把西北跟Parramatta连接，估计未来等西南发展起来后还会把西南地区连接起来，从而形成一个巨大的弓字型交通枢纽，加上中间Parramatta river和M4来把Parramatta跟现在的悉尼市中心紧密联合起来。
如此一来将会完成整个悉尼的经济发展主动脉。
这个过程还需要大约10～20年才能完成（如果期间政策没有任何改变的话），换句话说，房价理论上还有10～20年甚至更长的时间增长。随着基建的改善，伴随而来的更多的是听到越来越多的区域被rezoning，房屋的容积率在不断增高，房东的心理价位也是不断的水涨船高。
其实这也是为什么房价居高不下，但是又不能持续发展的主要原因了。
从2014年开始，笔者开始在帮各大开发商做开发的可研究性报告，有过亿的开发，也有几百万的开发，那一段时间地价虽然不断的攀升，但是还算是比较理智的。
作为开发商去买地开发，只要不是遇到太过贪婪的房东，基本做开发还是有利可图的，每年10%的投资回报基本是可以达到很大程度的保证的，亏本的很少。
但是从2016年开始，房东的开价开始偏于不理智，开发商的利润点一直在下降，基本做十个可研究报告，有一半是不可行的，一直到2017年，可行性报告做下来基本就没有一个是可行的。
下北岸某区域，几套房子联合卖地，笔者帮其中一个开发商做了一下简单的可行性研究，根据Council的LEP和DCP要求做了一个初步的设计分析。然后开发商根据这个去竞标，却发现投标价格对比赢家低了好多。
这个一度让笔者对自己的设计产生了怀疑，直到最后发现原来赢家预计能做的套数比笔者的方案多出了50%，原因是某设计公司觉得可以去设计超出LEP和DCP要求的方案（意味着需要上法庭来解决）。
这个风险极高，笔者后来与所协助的开发商讨论过这个可能性，开发商都觉得他们不会冒这个风险。姑且不论是否笔者水平有问题，其实这样的高房价其实慢慢已经不被市场、开发商所接受，这个可以从2017年7月之后的房屋拍卖趋势看出来。
2017年9月30号的拍卖结果更是过去5年里第一次房价有跌幅。
房价现在位于我们平常所说的高点，甚至是一个拐点，未来的房价不一定会暴跌，也不太可能会狂跌，但是涨幅必然会慢下来的，我们又要如何去寻找比较稳妥的增长点呢？
从结构布局上考虑如何挑选房产：
我的回答是：地点、地点、地点，这永远是房地产投资的铁律。
下面笔者来举两个例子来为大家分析一下：
例子一：下北岸重镇Chatswood。
这个被称为悉尼的小香港，小韩国的区域，聚集了大量的华人和韩国人，房价在过去十年一直呈上升趋势，即使在大家对房价有所担忧的情况下，Chatswood的房价还是没有受到影响。
08年、09年的时候，每到周末Chatswood的路上就人头涌涌，感觉就是回到了国内的步行街一样。
现在情况更是拥挤，即使在工作日人流不减，午休时间去餐馆吃饭也很难找到位置，food court开了一个又一个，westfield 以前只有楼上一个，加上mandarin centre一个，而到了2017年的现在在火车站楼上有一个（13、14年开幕的），火车站外面有一个小的，Westfield 楼上有一个、楼下有一个（15、16年时候改建加的）、Chatswood chase的底层也改成了food court （大约是08、09年的时候改的）；而且步行街的范围也一直扩张Spring Street以前是可以跟Victoria ave连通的，现在都已经封了起来做步行道。
大家可以看看下面一张旧的鸟瞰图，应该是大约2010年左右的鸟瞰图：
大家在看看2017年的的鸟瞰图：
红色部分是这4、5年来的上规模的新发展，而黄色部分是未来已经知道会发生的新发展：
（此图片版权归Tony Tang所有）
为什么作为一个价格已经不便宜了的区，房价已经属于高位的时候，开发商还敢再次投资呢？而且这个投资的力度是持续性的，这不仅仅是因为Chatswood本身拥有比较成熟的社区，更多的是他的交通网络：
大家可以看看下图：
红色的是铁路线，这里是两条铁路线的交汇、换乘处，也是未来悉尼地铁与现有铁路的交汇换乘处。
绿色的是城市干道，蜿蜒的是Pacific Highway ，是上北岸到市中心的必经道路，而横穿东西方向的是连接到Macquarie 和ryde 商业圈的主干道Fullers Road到Deli Road，并且连接到M2高速公路。另外一点在地图上看不出来的是Chatswood这东区是下北岸里少数拥有比较多平地的区域，建造费用比起其他区域会相对低廉一些。
在悉尼除了市中心很难找到像Chatswood 一样拥有两个大型商城Westfield 和Chatswood chase，Myer 和David Jones，Woolworth、Coles（两个），和Aldi 并存，并且都能生存的下去的区域。
而且中、小学的实力在整个大悉尼地区也是属于排名前100的学校，小学的排名最近几年更是节节上升，最高一次在全悉尼的公立学校里排名第6。只是由于学生人口暴涨，甚至超出了可容纳人数上限的50% （设计可容纳学生人数为800人，现有学生人数为1200人），最近排名有所下降。
Chatswood 房价的火爆甚至已经达到了非常疯狂的地步，公寓楼一房能卖出100万，两房卖200万，三房卖300万。而且在可见的将来，这个价格并不见得会降下去。
但是如果从开发商的角度来看，Chatswood 的购地成本已经非常的高了，如果现在入市，除非当地政府有大的rezoning，不然会很难有比较好的利润收入。
另外限制Chatswood rezoning的情况就是学校，虽然小学非常不错，但是正如前文所说，小学所能容纳的学生人数已经超额得很厉害了，Willoughby council即使想要做rezoning也需要好好考虑了。
接下来谈一谈另外一个比较热门的地区，Macquarie Park。
这是另外一个区域既有铁路，高速公路围绕，交通非常方便的区域：请看下图：
Epping Road和Lane Cove Road都是悉尼非常繁忙的交通主干道，加上一条扩建中的M2高速路，三条主要干道为Macquarie Park提供了很好的交通便利。加上Epping to Chatswood Rail Line 这一条地下火车线，对于这个区域来说更是如虎添翼。
北面的麦考利大学和麦考利大学医院为这个区域带来了高素质的专业人士，所以这一片区域很受年轻家庭和专业人士的推崇。下图黄色区域，其实跟Chatswood是很类似的，都属于商业和住宅共同喜爱的用地，交通方便，可供开发的地总体来说还算平整。
在跟麦考利大学一街之隔的Macquarie Shopping Centre属于一个中端的购物“商城”，不仅仅是商业，更有娱乐，地下有个很大的真冰的溜冰场，楼上还有儿童聚会的小型游乐场。
跟Chatswood 比起来，Macquarie Park曾经是以商业为主，对于住宅来说是一个新生区域。缺乏的是基础配套建设，例如：学校（中小学），医疗中心，但是笔者相信随着人口密度的增加，这一类的配套会慢慢的完善起来。
可以预计的是一旦这个区域开始有学校和医疗中心的配套之后这个区域会成为另外一个Chatswood。从上面两个例子总结起来，选投资的地点需要考虑以下四个主因：
1. 交通方便：最好位于至少两个方向公路的交汇处（例如Chatswood的南北pacific highway和fullers road），并且有铁路配套的区域；
2.地势平缓：在整个大悉尼都是高低起伏不平的地势里，Chatswood 位于Pacific Hwy东面的区域属于非常平整的地域；Macquarie Park在M2和Epping Road之间的地块也是属于比较平整的区域；
3.购物方便：大的商城为周边区域的群众带来了极大的便利；
4.教育：不得不说的学校因素，Chatswood Public School的排名和Macquarie 大学对于这两个区域的热捧程度起到了推波助澜的作用。
对于住宅来说，交通方便、地势平缓和教育支持，其实已经是很大的一个房价支撑点；另外对于商业发展来说，也是一个很大很重要的区域，这就变成了这是一个商业与住宅共同抢地的局面。
如果大家对Burwood和Strathfield 这两个区域熟悉的话，就会发现Burwood 区的发展已经从落后与Strathfield到现在追上并有了超于的势头。
这个是因为除了交通以外，Burwood相比Strathfield的总体地势更平缓，购物设施更新、更多元化有关。
3问答
（1）公寓开发与投资的改变趋势？
（2）澳大利亚买房的福利？
（3）澳洲目前政府政策对外国人如何限制？
