香港楼市冷风劲吹：15年大牛市告终？

　　乐居财经 赵川 发自香港

　　顶着楼市降温的逆风，香港屯门的新楼盘“菁隽”推出面积仅128呎（约11.9平米）的超小单位，刷新此前177呎（约16.4平米）纪录，成为香港史上最小户型。媒体和网民对这类超小户型的揶揄，也跟着从“囚室盘”升级为“龙床盘”。

　　不仅户型奇葩，“菁隽”还报出区域内的最高的均价——1.69万港元/呎（约合18.2万港元/平米）。然而，“龙床盘”却没有“囚室盘”在骂声中热销的运气，开放“收票”（认筹）的首日只收到12票，相当于推盘数量的1/6。

　　如此低的首日收票数据，在近几年的香港楼市中非常罕见。哪怕台风“山竹”来袭的前一天，同片区一个楼盘首日收票数都超过了推盘量的40%。

　　新房不再热销，二手房业主也失去了信心，“劈价”、“折让”、“蚀让”甚至“挞定”消息不断出现。香港这一轮持续长达15年的上涨大周期，是不是就此结束了？

　　香港中介开始“末位淘汰”

　　施永青又因为错判楼市而认错了。

　　这位华人地产经纪行业的老教父，对香港房价最新的预测，是比高位跌5%，个别跌10%，而且未来两三年仍将继续下跌，交易量也将比高峰期下跌五至六成，比年中下跌三至四成，还劝想套现的人“惟有减价”才是出路。

　　就在5个月前，他才调高过对今年香港房价涨幅的预测，从上涨8-10%升到了15-20%，还说香港楼市已经从“升到你不信”变为“升到你迷信”。

　　施永青判断错误，他的中原地产自然因突如其来的变化而乱了章法。

　　香港中原地产10月佣金收入约1.8亿港元，较上月的2.6亿港元下跌3成，自今年2月以来首次出现环比下跌。

　　业绩不好，中介自然不养闲人。香港中原地产规定，一个经纪人每月需要为公司创造6.8万港元佣金。但截止9月份，中原还有500个经纪人全年累计佣金不足10万，占经纪人总数的10%，其中更有200个至今没有开单。如果情况持续到年底，这些业绩挂零的员工会收到公司的“严重警告信”，且很可能得不到续约合同。

　　中原的老对手美联物业则是拿出了压箱底的老规矩，要求集团业绩最差100名员工中，10人必须离职，55人放三个月无薪假，剩下35人在主管担保下方可免责。美联高管还表示，会要求地铺业主减租，甚至放弃部分非核心地铺。

　　从“劈价”到“折让”，业主让利促成交

　　中介日子不好过，背后自然是冷清的二手房交易。

　　自8月起，香港楼市中就充斥着“劈价”的声音。

　　开始时还多半只是“滞涨”，部分业主在叫价基础上略微降价，但最终成交价普遍还是不低于市场价。不愿看淡楼市的业界人士，坚持认为“劈价”只是“个案”，并非普遍现象。

　　但从10月起，一些楼盘的市场成交价开始出现肉眼可见的下跌。

　　黄埔花园的一套466呎（约合43.3平米）两房，近期以680万港元成交，较业主的叫价低了110万。同样的户型单位，今年7月时曾经以900万港元的最高价售出，9月时还有总价793万的成交记录。

　　沙田第一城一套“楼王”三房单位，业主减价132万港元，最终以1048万港元成交。今年8月初，同样户型和楼座的单位，成交价还是1328万港元。

　　香港中原地产的数据显示，香港九龙降价最狠的4个标杆楼盘，在11月内成交价跌幅从7.1%到12.9%不等。这些香港楼市中的区域标杆，二手房交易频繁，最能反映时下楼市情况。

　　虽然楼价下跌已成定论，但香港知名楼评人何雄辉还是认为，绝大多数的减价成交个案，都是“止赚离场”，因为持有多年已经获得了大额收益，一朝变现时自然不在意几个百分点的让利，即所谓“折让”，所以才会“豪气减价”。因此，“当这批投资客陆续出货后，楼价下跌的速度及幅度可望放缓。”

　　事实似乎也确实如此。前述沙田第一城的成交案例，业主2014年以778万港元购入单位，就算让利132万，持货4年还是有270万港元的账面收益。

　　“蚀让”个案初见，有业主赔本跑路

　　但观点却总是赶不上变化。

　　一片降价声中，少数业主已经不淡定了。

　　进入11月，楼市中开始出现不少“蚀让”案例。

　　所谓“蚀让”，比“折让”更进一步，业主损失的不止是楼价上涨带来的收益，还有自己的部分本金。

　　11月初，东涌区域的东堤湾畔一套1159呎单位，以1188万港元出售，较4月挂牌时1700万港元的叫价降低了512万才得以成交。而原业主2015年购得这套房产时，总价为1200万港元，持有三年多反而赔了12万。

　　在相对“非主流”的投资市场中，部分个案的“蚀让”比例更大、持有时间更短。

　　天水围嘉湖山庄，一名投资客在今年八月以150万港元价格，购入一个车位，三个月后就以110万港元卖出，亏损40万。而今年7月时，该楼盘车位的最高成交价达到167万。

　　在新房市场中，也有看淡后市的买家，甘愿违约“挞订”，被开发商没收相当于房价5%的订金，直接损失20万港元。

　　有赔本甩卖的，就有趁低扫货的。香港知名风水师、“玄学天后”麦玲玲，在到处替开发商站台之余，被传以1748万港元买入港岛住宅，业主叫价2000万，给了大师252万折扣。

　　“银主盘”：崩溃前的最后一步

　　即便“劈价”、“折让”、“蚀让”、“挞订”一一重现江湖，但真正的危险还没有发生。

　　1997-2003年年，被亚洲金融危机、911、SARS连续支配的香港楼市，不少楼盘跌幅超过7成，曾经出现一万多套因为断供而被银行收走的房产，这类房产被称为“银主盘”。一万多套“银主盘”，背后就有至少数千个家庭沦为负资产。

　　银行手中握着“银主盘”，要迅速为其寻找买家，而大型机构降价倾销的效率和果断，岂是普通业主可以比拟。随着银主盘大量入市，本已脆弱不堪的房价又遭重大打击，只能继续下行，再将更多人拖入负资产行列。

　　如今香港楼市中“银主盘”数量只有两位数或至多三位数，并未构成重大风险。但香港知名楼评人、纪惠集团行政总裁汤文亮警告，如果“银主盘”数量激增，则楼市离爆破不远。

　　与2003年不同，现在香港楼市中的“银主”不只银行，更有超过2200家财务公司，为业主提供第二次甚至第三次层层加码的按揭服务。假如楼市价格继续下跌，这些物业的价值会迅速降至贷款数额之下，继而沦为“银主盘”。汤文亮预计，其数量可能达到19000个，超过2003年的规模。它们大多会需要在市价基础上再低两至三成才能成交，将令整体房价继续下跌。

　　欲扬先抑还是牛市终结

　　施永青之所以说“升到你迷信”，主要是因为各项楼市指标纷纷创造记录，已经违反正常规律，但楼市却仍然我行我素，继续上涨不止。

　　然而，从今年第三季度起，事情似乎起了变化。

　　今年第三季香港市民供楼负担比率达74%，高于44%的长期平均水平，创20年来最高。

　　小户型住宅租金回报率从2016年第三季的3%，跌到今年第三季的2.6%，低于银行房贷利率，买房收租已经变成“账面上不划算”的生意。

　　今年9月住宅按揭贷款个案环比下降55.6%，创下20年来最大的单月跌幅。

　　最能反映香港楼价变动的，还是施永青自己设立的“中原城市领先指数”。本周中原城市领先指数为177.39点，较上周跌1.00%，连跌9周共跌掉4.94%。与今年8月17日的历史最高点相比，则下跌了6%，回到今年4月的水平。所有八大单项指数齐跌3周的局面，更是在2008年11月金融海啸后首次出现。

自1994年至今的中原城市领先指数

　　摆脱亚洲金融危机后长达5年的低迷，香港楼市从2003年开始始终处于上升周期。即便近几个月“劈价”“挞定”“止蚀”层出不穷，反映到历史的轴线中，也只不过是最右端向下的一个小转折。

　　随着时间推移，这条轴线还会向右侧继续延长，当下摆在香港人眼前的，究竟是又一次2008年或2015年那般“欲扬先抑”的小低谷，还是1997年的大萧条，很快也将见分晓了。

责任编辑：张恒星 SF142