本报记者王登海北京报道
泰禾集团股份有限公司（000732.SZ，以下简称“泰禾集团”）近期暂停了快速扩张的步伐，转而通过转让部分资产、优化债务结构，追求稳健增长。
据《中国经营报》记者统计，自2018年12月起至今，泰禾集团已经出售了南昌、杭州、章丘、福州等多个城市项目公司的股权，总交易对价超过100亿元。
泰禾集团方面在回复记者采访时表示，选择利好公司发展的合作，分散股权可以加快回笼资金，改善资金状况，加快周转，并非“求生”。接下来，将更包容、更开放，在不会影响到全盘的情况下，可以输出品牌，小股操盘等。
追求稳健
据同策研究院发布的数据显示，2013年至2016年，泰禾集团公开市场上拿地的平均溢价率多在60%以上，其中，2016年平均溢价率最高，达到107.59%。
2017年，为了避开土拍市场的激烈竞争，同时实现在千亿规模的赛道上弯道超车，泰禾集团调整策略，改为主要通过收购、合作开发方式拓展项目资源。2017年，泰禾集团共计获取36个项目，其中有30个项目是通过并购及购买资产的方式获取，新进入郑州、济南、南昌、合肥、太原、武汉等热点二线省会城市，加速全国性战略布局。
彼时，泰禾集团董事长黄其森曾对外宣称，2018年将继续降低土地成本，争取在2018年上半年将负债率降到79%，下半年降到75%。
但这仅是黄其森对公司发展的目标和愿景，并非上市公司的预测和承诺。此后，在政策调控叠加因素之下，房地产市场基础已悄然发生改变，而试图急速奔跑弯道超车的泰禾集团也改变了策略，将提高周转、加强现金回款作为财务管控的重心，欲通过加快项目周转、缩短开盘周期、严格考核项目回款等管理措施，积极增强资本实力，降低负债率。
优化债务
泰禾集团此前数年的大规模拿地扩张，体现在公司的巨额现金支付上。2011年至2017年，公司连续7年经营性现金流为净流出，合计净流出554.84亿元。
“泰禾的现金流在2018年年底就实现了正值，2018年底接近130亿元，2019年一季度现金流是正120亿元。”泰禾集团在回复记者采访时表示，相比以往，公司今年更看重回款，会稳健、保守一点。“因为我们更看重现金流，跟去年会有比较大的增长。第三方统计数据今年上半年销售额500多亿元，还有200多亿元的在途回款，对今年实现目标，非常有信心。”
截至2019年3月末，泰禾集团全部有息债务为1285.72亿元。东方金诚出具的跟踪评级报告显示，从泰禾集团债务期限结构来看，以公司现有债务为基础，在不考虑债券提前回售的情况下，公司在2019年4～12月、2020年和2021年到期需偿还的有息债务分别为386.74亿元、392.27亿元和455.01亿元。若假设债券全部提前回售，同期公司到期的有息债务分别约为477亿元、333亿元和425亿元。整体来看，公司有息债务规模较大，且主要集中于2019年至2021年到期，存在集中偿付压力。
从短期偿债指标看，2018年末，公司流动比率和速动比率指标分别为159.00%和24.42%，同比分别下降44.16个百分点和16.83个百分点；公司期末账面货币资金148.95亿元，其中未受限货币资金115.58亿元，短期有息债务为580.36亿元，账面货币资金对短期有息债务的覆盖程度较低。
“泰禾现在整体的有息负债金额已经比2018年年底有了非常显著的下降，过去几个月的时间已经在积极做去杠杆、降负债的动作，1~5月份已经偿还180亿元（债务），还有接近300亿元短债已经重新安排和置换，到今年年底，刚性兑付金额不到60亿元。”泰禾集团方面表示。
转让资产
记者了解到，泰禾集团最近出售的是山东和河南两个项目的股权。6月29日，泰禾集团发布公告称，旗下全资子公司济南中维置业有限公司（下称“济南中维”）以3.97亿元的价格转让达盛集团山东置业有限公司（下称“达盛置业”）70%股权并退出达盛项目。同一时间公告显示，泰禾集团控股子公司郑州泰禾红门置业与西藏西景实业解除合同，同时与河南天伦地产集团签署股权转让协议，以12.6亿元转让河南润天置业100%股权。
在此之前，泰禾集团已经出让了多个项目的股权。3月23日，泰禾集团将全资子公司杭州泰禾持有的杭州艺辉商务51%股权出售给世茂股份孙公司上海煦晓，交易对价为3.79亿元。此外，世茂股份还需按比例承担该项目前期贷款约7.14亿元。
紧接着，泰禾集团又将南昌茵梦湖项目四家标的公司各51%股权及相应债务、漳州泰禾房地产40%股权进行转让。
更早前的2018年12月，泰禾集团已经将福州泰航房地产开发有限公司100%股权、福州泰福房地产开发有限公司100%股权、尤溪泰禾房地产开发有限公司100%股权转让。
在今年4月至5月，泰禾集团先后将杭州临安同人置业有限公司49%股权、增城荔涛房地产有限公司51%股、增城荔丰房地产有限公司51%股权、江苏东恒海鑫置业有限公司20%股权、佛山市顺德区中维房地产开发有限公司30%股权对外转让。
据记者统计，截至目前，泰禾集团出售的项目公司股权为13个，包括曾重仓布局的广深区域、福州区域，总交易对价已经超过百亿元。
在接受记者采访时，泰禾集团方面表示，泰禾集团项目的权益额比较集中，选择利好公司发展的合作，分散股权可以加快回笼资金，改善资金状况，加快周转，并非“求生”。接下来对合作的态度是：会更包容、更开放，在不会影响到全盘的情况下，可以输出品牌，小股操盘等，所以今后和志同道合、门当户对的企业合作会更多一点。
