史上最悲催！用最高的价格，买最烂的房子！_

◎作者 | 时芳胜
◎来源 | 叶檀楼市（tanloushi）已获授权

一代人有一代人的悲剧。最后一批80后的悲剧是，用最高的价格，买最烂的房子。实际上，第一次买房的人，90%以上都会被坑，只不过以前房价上涨，只要房子没塌也就忍了，反正退了房再买，也买不起了。最近两年，房价不涨了，但是开发商的本性没变，还是要利润最大化，又赶上钢筋水泥等上游原材料价格飙升。终于，用尽毕生积蓄，用尽六个钱包，堵上后半生命运的业主们爆发了！于是，买房的各种坑，各种匪夷所思的事情浮出水面，让人大开眼界。01你倾注深情的“家” 只是它的一笔生意“我一直劝身边的同事这两年不要买房，因为近两年的房屋质量是最差的，维权潮会在这几年出现。”圈内大佬一语成谶，房子维权轰轰烈烈拉开序幕，最后一批80后擦擦眼泪，登上“舞台”。他们离开家乡，辛辛苦苦打拼七八年，终于有了点储蓄，禁不住跟自己称兄道弟的房产中介的诱导，终于满怀对未来的憧憬，出手买了一套房子。等收房的时候才发现：自己倾注深情的“家”，在开发商那里，就只是一笔生意。你买的房子，只是千万套房子中的一套；你买的楼盘，只是开发商千万个项目中的一个。他们唯一的目的就是，利润最大化，所以，养一批人研究法律法规的漏洞，想方设法钻空子，建筑成本能省就省，价格能高就高。至于质量和产品声誉？不重要。绝大多数人，一辈子也就买一套房，能坑一次是一次，反正他们也不要回头客，钱到他们手里，一切都由不得你了。你们天生对立。悲剧的是，你们掌控的资源，天壤之别。你合情合理的去维权了，说不定还会被其“友媒”喷：活该！难道房价只能涨不能跌吗？完全不提房子质量问题。弱势的一方，你能做的永远都是：防患于未然，千万别踩坑！千万别踩坑！千万别踩坑！踩坑了，你再去维权，就晚了，残酷现实分分钟教你做人。02教你一招：如何从财报上发现“黑心”开发商不踩坑，要先看清哪些开发商心比较黑。发现财务造假，发现黑心开发商，首先要分析，他们有没有动机。2018年8月，绿城董事长李军语出惊人，说“近两年的房屋质量是最差的”。为什么他敢语出惊人，大胆预测？主要有两个因素：第一，融资环境收紧，开发商本身缺钱；第二，钢筋水泥等上游原材料价格上涨。2016年，“房住不炒”，新一轮调控周期开启，开发商融资环境收紧。2019年，监管再出杀招，房地产信托、境内外发债、ABS等融资渠道全面收缩。另一方面，供给侧改革，钢筋水泥原材料价格翻了一番，创历史新高，上游企业赚的盆满钵满。

开发商都是高杠杆运行，现金流就是一切，融不到钱，只能从客户身上“薅”羊毛：巧立名目，违规多收“服务费”；极力压缩建造成本，比如粗钢筋换成细钢筋，水泥少拌点沙土多掺点，反正你也看不出来，更何况，即便看出来了你也没办法。总之，开发商有“动机”搞豆腐渣工程。接下来，我们要找出不合理的财务数据。先看一张图：

这张图说明两点：1、房住不炒提出以来，房地产销售增速整体不断下滑；2、这轮房地产周期，房子建的越来越多。再结合上面的分析，这些房子有一个共性——质量差。按照正常逻辑，行业整体下行的时候，行业内公司也同步下行，如果有家公司业绩逆势大增，那么大家就要留意一下了。2018年，全国房地产销售额同比增长12.2%。中南建设增长多少？52%！更匪夷所思的是，2018年中南建设归母净利润同比增长219.09%！划重点：中南净利润增速是销售额增速的4.2倍！是营收增速的7倍！这明显不正常！什么是正常的数据？两个数字同步才正常。看一下龙头万科的数据，2018年营收增速22.55%，归母净利润增速20.39%，相差无几。什么导致这个异常数据的呢？如果是公司运营效率提升了，这是好事，但是也非常难，体现在财报上就是，营收大幅增长，三费大幅下降。很遗憾，中南建设的三费跟营收同步增长，销售费用、管理费用和财务费用分别增长33.46%，35.2%和21.67%。中南建设的公司运营效率根本没有提升。上升的是什么？毛利率。2017年，中南建设毛利率16.31%，2018年上升到19.56%，2019年一季度再次上升到24.34%。一般来说，一家公司的毛利率上涨是好事儿，这代表生产效率提升了，商品售价提升了，上游原料降价了。中南建设一条都不符合。房价全国都控制了，不准大幅上涨，上游原材料价格又翻了一番，此时中南毛利率大幅飙升，只有一个可能，那就是：建房子用的料少了，产品质量严重下滑，建的都是“豆腐渣”工程。交房的时候，如果“保安”跟你说，这个地方不能放重物，你得感激，因为他跟你说了实话，否则一不小心你可能就“掉”到楼下邻居家了。

（中间为水泥泡沫砖轻质砖只能当隔墙不能承重）03教你一招：如何从财报上发现问题楼盘事出反常必有妖，不要相信奇迹。如果家里发现一只蟑螂，不要侥幸，家里的绝对不会只有一只，很可能有几十上百只。正常情况下，开发商财报信息披露的不充分，很难从财报里面直接发现问题楼盘，只能实地考察，实地检测，甚至等出问题了才能发现。也有一个粗略方法，查一下楼盘的售价和成本，然后再对比一下以前楼盘和周边楼盘，如果数据异常，很可能就有问题。看一下中南建设的几个楼盘，泷悦府、锦悦府和泓悦府，这几个楼盘在嘉兴乍浦港区。根据中南建设2018年财报显示，这几个项目总投资金额292.82亿，总建设面积54.4万平米。