“对房地产不参与是大赢钱，少参与是中赢钱，少输一点也是小赢钱。”
撰文/ 蔡真
编辑/ 缪凌云 黄柯杰
与万科缠斗了12个月，2018年，滨江最终从卫冕冠军的手里夺回了杭州流量销售额第一的位置。绿城迷途之后，曾经的“千年老二”扛起浙系房企本土大旗。
不过成绩仍有瑕疵，若论权益销售额，滨江尚列万科、融信之后。
战事延续到今年上半年。6月29日，克而瑞浙江区域发布《2019年上半年杭州20强榜单》。流量销售榜单中，滨江集团以107.22亿元排名第一，万科、绿城分别以88.32亿元、85.32亿元分列二三。权益销售榜单中，滨江以81.06亿元同样名列榜首，双料封王，融信和万科紧随其后。
喜讯之外飘过一片阴云。榜单发布前一天，滨江回复了深交所的问询，针对公司“公司营业收入增长而净利润下滑”等问题做出回答。相比于泰禾、金科和云南城投，6个问题的篇幅算是温柔一刀。
2018年，在即将踏入千亿房企大关的最后时刻，滨江踩下刹车，将13个新盘推延到2019，全年定格850亿。实现营业收入211.15亿元，同比增长53.30%；归母净利润12.17亿元，反而下降了28.89%。
杭州销冠，挣的是面子；止步千亿，在乎的是里子。
01
杭州双子星
绿城滨江一度合称杭州双子，宋卫平激进，戚金兴保守。
戚金兴掌舵滨江27年，现任集团董事长。滨江固守一方，甘居第二，规模不算大，但根基颇深，对于任何进军杭州的大房企来说都是强劲的对手。2015年之后，房地产行业显露马太效应，保守的滨江也踏出了扩张步伐，岂料上海豪宅受限，深圳旧改夜长。滨江集团收回好不容易迈出的步子，接着深耕浙江。
（戚金兴 来源：界面）
保守谨慎写在滨江基因里，但过分保守就等于冒险。
深交所问询函中写道：2018年报显示，你们向第一大供应商采购金额占比近六成，是不是存在重大依赖？
滨江的回答有些黑色幽默：我们第一大供应商是杭州市国土资源局及各分局，滨江在杭州搞开发，自然要买杭州国土局的地。
2018年，滨江集团新增26处土储，23处位于浙江，12处位于杭州。今年三月后，杭州土地市场升温，房价调控随之到来，杭州楼市未来走势如何，房企心中都打了问号。滨江大半鸡蛋都在杭州的篮子里，风险如何抵御？
相同问题，戚金兴早在2014年就被问过。
2013年杭州土地出让金仅屈居京沪之后，次年唱衰杭州楼市之声四起，市场领跌全国，大逃杀游戏拼得房企血肉模糊；到了2018年，杭州土地出让金超2000亿元，登顶全国，今年年后楼市逐渐火热，随之各种调控也接连出台。
2014年，滨江大半身家都在杭州，“滨江危情”说法见诸报端；2018年，滨江全年销售额杭州贡献占比超30%。
五年轮回，剧情熟悉得让人担忧。
兴亡之际，他先拜会银行，保证钱袋，再加快推盘周转，打响“四大战役”，虽然最终将杭州亚军位置拱手万科，但能活下来就是胜利。
滨江的故事当时少有人在意，更多目光聚焦于“融绿之争”。
宋卫平和孙宏斌刀刀见红，战役以“地产乔布斯”隐退江湖告终。戚金兴和宋卫平私交不错，也乐得低调，“很多人说滨江甘当千年老二。但我尊重宋总（宋卫平），在品质上过去滨江向绿城学习了很多。这位老大哥也很重视我。所以过去有绿城这面大旗撑着，我也乐得躲在后头”。
后宋时代，格局变改。绿城失去5年，交出杭州宝座。行业洗牌，郡原、凯嘉城、金成、海亮等一众本地房企缴械卖身。
02
出去又回来
残酷的现实再容不得岁月静好，经此一役，戚金兴大概明白了两件事：做地产容易死，只在杭州做地产更容易死。
他向浙江其他行业的企业家喊话：“对房地产不参与是大赢钱，少参与是中赢钱，少输一点也是小赢钱。”扛起浙系房企新大旗同时，也动了走向全国的心思。
2015年，杭州拍出111宗地块，拿地房企近50家，四分之三为外来房企。浙系房企重品质，习惯在本土精耕细作，模式不易复制。当本土蛋糕被外人切走大半，浙系也只好外出找蛋糕。
2015年9月滨江联手平安以总价48.3亿元拿下上海宝山大场地王首入上海；
2016年12月，滨江以23亿收购上置黄浦项目，涉足旧改；
2016年8月，滨江宣布与安远控股共同开发位于深圳的龙华区城市更新项目，该地块占地面积约40万平米，其中滨江操盘并持有70%股份。戚金兴透露，项目销售货值超200亿。
2009-2010年过快布局三四线，结果消化不良的经历让戚金兴警惕。走出浙江，他信任大城市市场。2016年，滨江提出未来发展将围绕“三点一面”：即杭州、上海、深圳三个点；小面浙江富裕县市，大面长三角富裕城市。
无奈节奏还是踏错。上海宝山区“地王”地块，受限价政策影响，直到去年夏天开盘；深圳旧改项目扔出去11.6亿元迟迟未能推进。这也反映了保守谨慎带来的副作用：合作开发风险收益可控，但项目控制权难以掌握。
调控限制，沪深营收寥寥。2017年报显示，公司93.23%营业收入都是来自杭州区域，另外少量则分布于衢州、绍兴、金华和嘉兴地区。战略提法的改变也变相证实外出不顺的事实：聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东，关注大湾区、中西部、京津冀重点城市。上海的地位调整为品牌展示中心，深圳改为游击战。
值得一提的是，几乎同时出门的中梁，把总部搬到上海，开启全国扩张战略，布局三四线，如今已进入千亿阵营。
外出失利，滨江杀回老家，拿下2018销冠，净负债率也从2017年-4%上升至98%，2019年4月，滨江以最高限价52亿元+自持22%竞得望江地王，一改低调，宣告新王登基。
经估算，该项目未来售价或将超过10万元/平方米，第三方平台数据显示，该地块周边在售的新盘均价约6.8万-7.2万元/平方米。那个稳健、保守的滨江，多了一份冒进和血性。
得益于多年稳健经营，即便迈开了步子，滨江财务状况也尚可接受。
激进拿地背景下，截至2018年底，滨江集团总资产为875.52亿元，其中负债总额为682.38亿元，资产负债率为77.94%。其中一年内到期的非流动负债为23.2亿元，非流动负债中长期借款为129.49亿元，流动负债总计469.53亿元，非流动负债为212.85亿元。有息负债占公司净资产的比率为1.35，净负债率为98.06%。
而滨江整体融资成本仅为5.8%，这一点足以让很多激进的房企艳羡。
浙系的传承也在默默进行。
今年3月，滨江集团的物业板块滨江服务（3316.HK）以红筹股身份登陆港股。3名基石投资者中出现了“绿城服务”的身影，它也是绿城集团拆分出来上市的物业公司。老大哥扶了新大哥一把，不免让人想起宋卫平和戚金兴的惺惺相惜。
任钱塘江上，潮生潮落，姑苏台畔，花谢花开。
曾经的老大哥再扶新王一把，浙系的这面大旗滨江能扛好吗？
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