为什么欧神和薛蛮子不带你来这里炒房

为什么欧神和薛蛮子不带你来这里炒房
2019年07月09日 06:30 海外掘金

今年过完年之后,很多人在朋友圈告别,他们再也没有返回深圳。

往年热闹的写字楼,一些中小企业招牌被摘掉了,电梯里也少了一份人挤人的尴尬。

很快,深圳写字楼租金呈现断崖式下跌,甲级写字楼的空置率上升到18%,前海片区的空置率更是超过50%。几个CBD区域的写字楼平均租金降到了180-250元/月/平。

就在深圳写字楼发生大面积退租的同时,另一个“二线城市”写字楼却遭到疯抢,各个CBD区域接近满租状态,每平米租金高达190元,直逼深圳前海和罗湖的写字楼租金。

这个二线城市GDP总量与山东济南接近,人均GDP已经突破9000美元,相当于重庆的人均水平。

但这座城市在亚洲是一个极其没有存在感的地方。

很多人甚至都不知道它是菲律宾的首都马尼拉。因为我们对菲律宾的了解,仅限于菲佣的名气。

要论华人氛围,马尼拉不如吉隆坡浓厚。论名气,马尼拉不如“新加坡旁”那个上过央视的小城市。论旅游热度,菲律宾也不如泰国更让国人熟悉。

但自从去年11月,中国国家最高领导人出访菲律宾后,这个沉寂了半个世纪的国家,突然被扔到了中国人的聚光灯下。

我们开始像审视柬埔寨、泰国和马来西亚一样,审视菲律宾:

菲律宾这么穷,他们买得起房吗?

菲律宾就靠博彩和菲佣挣钱吧?

菲律宾是不是都是零首付?可以炒楼花不?

……

1沦陷在马尼拉的CBD里,贫穷还是富有?

菲律宾人均GDP大约3300美元,中国人均GDP接近1万美元。从这个维度看,菲律宾与中国的差距还很大。

在非福利国家里,一个国家的前10%有多富,后10%就有多穷。反过来也一样。所以,东南亚贫富分化很严重,尤其是核心城市,和全国平均水平差距甚远。

不像中国有许多个一线和新一线城市,菲律宾只有一个一线城市,那就是首都马尼拉。

菲律宾目前人口1.03亿人,其中马尼拉就占了四分之一的人口。而马尼拉用这四分之一的人口,为菲律宾贡献了36%的GDP总值。

去年马尼拉地区GDP总量约为6.53万亿比索(约8766亿人民币),放在中国,与山东济南去年创造的GDP接近(2018年济南GDP总量为8862亿元)。

最近,菲律宾统计局陆续公布2018年的经济数据。马尼拉的人均GDP水平是全国的三倍,已经突破9000美元。

也正是这样,我们很难直接用贫穷或富有来形容这个城市。

由于长期缺乏关注度,很多人大概忘记了马尼拉曾经是亚洲最富有的城市。

在二战时期,菲律宾是与日本、新加坡齐名的亚洲最富国。一度被誉为“亚洲的纽约”。

1984年12月1日,东南亚第一条轻轨线在马尼拉开通。

20世纪90年代,菲律宾其实是“亚洲四小虎”之一,比中国更早地承接了日本转移的的制造业。

2006年5月21日,亚洲最大的商场Mall of Asia在马尼拉正式营业。

现在走进马尼拉的CBD,对东南亚的误解会被彻底击碎。

这里有超大密度的写字楼,全球500强中,有三百多家都在马尼拉设立了分公司。世界银行、世贸组织的亚洲总部都设在菲律宾首都马尼拉。

有一次走进了某个展厅,意外看到了马尼拉其中一个CBD区域BGC的模型图,正中间是行人步道和低矮的建筑围绕成的休闲区,周边才是写字楼。把最核心的位置让渡给了行人。像极了纽约曼哈顿中心的市政公园的设计理念。

(马尼拉的CBD)

(曼哈顿最中心就是大面积的市政公园,马尼拉CBD的设计模仿的就是这个)

被美国殖民半个多世纪,美国文化也深深影响了菲律宾的城市建造理念和生活习惯。因此居然把CBD最昂贵的地方,留给了行人。

而曾经把控教育部门的美国人,坚持以英语为教学媒介,让菲律宾居民识字率达到94.6%,在亚洲地区名列前茅,英语普及率超过80%。

如果我们去马尼拉旅游,基本上便利店、餐厅、酒店、商场的工作人员,都可以讲一口流利的英语。

(停车场门口只有英文的指示牌)

因为英语好,菲律宾相比其他东南亚国家,有了更多的机会。

2菲律宾只有菲佣?

很多人提到菲律宾,只想到了菲佣。

而谈及支柱产业,第一反应是博彩业。但其实它的优势产业还有制造业、BPO、海外劳工汇款和旅游业。

很多人忘了,菲律宾的旅游业占GDP的比重为8.6%,海外劳工汇款占GDP的比重接近10%,几乎是博彩业收入的十倍。还有以电子、食品等产业为主的制造业,为菲律宾贡献了三分之一的GDP。

正是因为是英语系国家,菲律宾占据了全球外包行业(BPO)龙头地位,每年BPO的产值就高达250亿美元。这些正是菲律宾与其他东南亚国家经济形态最不一样的地方。

在菲律宾的两千万海外劳工里,菲佣、IT行业从业人员、护理和医疗行业从业人员,是最大的三个群体。

菲佣和IT技术不必多说,但菲律宾的医疗培训,却是很多人不了解的。美国有很多的医生和护士都来自菲律宾,而且相比其他行业的从业人员,也更容易拿到美国绿卡。

中东、欧洲、美国都在菲律宾设置了医疗行业等级考试的考点。菲律宾四大名校之一的圣托马斯大学,最好的专业之一就是护理专业。

就连菲律宾的医疗美白,也吸引了大量的外国顾客。

在大国冲突频发的2019年,东南亚因为制造业优势正在成为最大的受益者。但除了制造业之外,相比周边国家,菲律宾还有博彩业、外劳和BPO和医疗行业的独特优势。

在未来即便是大国经济衰退波及到东南亚,也能弥补制造业外需下降带来的负面影响。

3为什么薛蛮子和欧神没有来这里?

中国人一向是追涨杀跌,尤其偏爱名人效应。

凡是名人和大V点名看好的产品,一定是造势的好噱头。

让柬埔寨在国内热门起来,很大一部分要归功于薛蛮子和欧神。

2017年的柬埔寨,在我们的认知里,还存在着很多的误解,几乎是一个人人喊打的市场。但从去年开始,欧神和薛蛮子陆续放出风声,正在进驻金边和西港。很快,国内掀起了一阵柬埔寨投资热潮,大家开始对这个小国的首都金边刮目相看。

中端公寓价格从17年的2500美元/平,上涨到3500-4000美元。让金边和西港成为东南亚人口最少、热度最高、房价却不是最低的首都城市。

今年开始,距离金边3小时车程的海边小城西港,更是在薛蛮子和欧神的带动下,掀起一股土地拍卖热潮。西港几乎成为了中国人的另一个省。

快速的建造,现在bug也出现了,继上个月西港一栋中国人承建的大楼倒塌后,最近又有中国工程出现问题。

于是,有人问了这样一个有趣的问题?东南亚都在高速发展,为什么薛蛮子和欧神偏偏看中了柬埔寨?菲律宾好像都没有听说过有哪个中国大V带着大家去投资?

这其实与菲律宾和柬埔寨的房地产政策有关。

菲律宾规定一个楼盘里卖给外国人的份额不能超过40%,而柬埔寨只要是不带土地的公寓,外国人并无持有份额的上限。这也意味着,外国人可以一层一层地在柬埔寨买楼。因此,金边正在成为东南亚首都城市里,中国人持有公寓比例最多的一个城市。

而在购买土地的政策上,柬埔寨也呈现出粗放式的管理。理论上,外国人只能与当地人合资设立公司再购买,而且外国人的股权份额不得超过49%。但实际上,中国人在西港购买土地的方式,大多都以本地人代持的形式存在。

投资土地的中国人希望把控100%的收益,但也需要承担代持人违约、或者土地被征用的风险。高收益,也是高风险的一桩买卖。

但这样的操作方式,在菲律宾几乎不可能实现。因为,这里的土地和房地产市场,都牢牢掌握在当地大地主和大开发商的手中,严格限制了外国人的投资份额,这也是为何像欧神和薛蛮子这也的大V,很难在菲律宾拿到大片土地的原因。

最终利好的,自然是购房者,可以让房价更趋向于市场化,少了一份泡沫味道。投资者,也更安心。

菲律宾适合老老实实赚涨幅,在柬埔寨可以做庄家,拥有一批又一批的中国客户,赚的钱自然要比在菲律宾高很多。薛蛮子和欧神早就看透了这一点。

而名人效应,给了他们做庄家的资本。

名人坐庄赚钱的另一个方式,是造概念与讲故事。中国从2017年开始,成为了柬埔寨最大的外商投资国,但在菲律宾,直到现在,中国在当地的直接投资金额都大大落后于日本。光是这一点,都可以造出好多概念。

别人恐惧时你贪婪,别人贪婪时你恐惧。

机构投资者和大胆的人,自然是喜欢柬埔寨这种开放型市场的,但追求稳健的投资者,想要追求比国内更高的收益,但又厌恶高风险的,还是更适合寻找本地刚需用户更多的市场。

在大量本地买家和少部分外国投资者的支撑下,马尼拉一季度的房屋销售交出了漂亮的成绩单。一季度推出的公寓中,超过95%都已经卖出,尤其是三大CBD所在的区域。

而在大量需求涌入的情况下,各个区域的房价涨幅也是惊人。Makati、Ortigas两大CBD区域,一季度房价同比上涨了27.9%和22%。

在两千多万本地买家开始觉醒的时候,留给外国人的机会恐怕就不多了。

很多人总是在问,东南亚到底哪里最值得投资。但不如先看一看,怎样才能不被前人割韭菜。

有些话文章里不能说,如果你想知道答案,7月20日和21日,我们在北京和上海有一场分享活动,欢迎来到现场与我们交流。

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