行业点评 | 销售负增长已成定局,新开工和投资增速持续下滑

行业点评 | 销售负增长已成定局,新开工和投资增速持续下滑
2018年11月15日 20:50 观点指数

摘要:统计局公布10月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为13804万平方米、10660亿元、16171万平方米,同比增速分别为-3.1%、7.7%、14.7%,前值为-3.6%、8.9%、20.3%。

统计局公布10月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为13804万平方米、10660亿元、16171万平方米,同比增速分别为-3.1%、7.7%、14.7%,前值为-3.6%、8.9%、20.3%。

10月销售面积继续负增长,中、西部楼市分化

10月全国商品房销售面积同比下降3.1%,疲态持续。2018年10月,全国实现商品房销售面积13804万方,同比下降3.1%,前值为-3.6%,增速较上月回升0.5个百分点。10月销售均价为8535元/平方米,同比增长9.7%,前值为10.7%,持续抬升的销售均价继续销售金额的抬升,10月实现销售金额11782亿,同比增长6.3%,前值为6.7%。

2018年1-10月全国商品房累计销售面积、金额、均价分别为133117万方/115914亿/8708元/平方米,同比增速分别为2.2%/12.5%/10.1%,增速前值分别为2.9%/13.3%/10.2%。10月全国房地产市场销售疲态持续,中、西部楼市分化明显,10月单月销售面积同比增速为-1.8%和5.6%,前值为0.5%和0.3%。中部地区经过前期严厉的调控政策进入负增长区间,西部地区单月销售面积同比增速止跌回升。伴随去化率下降,我们判断四季度销售面积负增长会较为明显。

图:房地产销售面积10月同比增速为-3.1%

图:10月中、西部楼市分化明显

新开工和房地产投资增速连续3个月下滑

10月新开工面积增速继续下降。10月房地产新开工面积为16171万方,同比增长14.7%,前值20.3%,增速较上月下降5.6个百分点。主要原因是土地市场趋冷,10月份土地成交价款为1693亿元,同比增长9.5%,前值18.6%,土地购置面积为2597万方,同比增长12.2%,前值16.4%。开发商持续补库存,1-10月新开工面积累计同比增速为16.3%,10月新开工面积/销售面积的比值为1.17。全国商品房市场继续保持较为平稳的去库存节奏,10月份全国商品房待售面积为52789万方,环比下滑0.8%。伴随土地成交降温,我们判断四季度新开工面积增速将下降。

图:房地产新开工面积同比增速为14.6%

图:10月份新开工面积/销售面积的比例为1.17

10月房地产投资增速下滑,居民新增中长期贷款环比继续下降。伴随10月土地成交增速下滑,10月房地产投资同比下滑。10月房地产开发投资额为10660亿元,同比增长7.7%,前值8.9%,增速较9月下降1.2个百分点,我们判断四季度房地产投资增速将小幅下降。

10月份房地产行业到位资金量为13754亿元,同比增长7.1%,从到位资金来源上看,受益于本月销售金额的继续增长,10月销售回款为7115亿元,同比增长11.1%,拉动了到位资金量的加速增长。在当前的融资背景下,销售回款是开发商重要的资金来源,预计开发商后续会持续大力推盘。受到楼市降温的影响,10月份居民新增中长期贷款3730亿元,同比上升0.5%,环比下降13.4%。

图:房地产投资10月同比增速为7.7%

图:居民10月新增中长期贷款同比上升0.5%

预测2018年销售、投资、新开工增速为1.0%、9.0%、15.0%

基于当前楼市的判断,我们调整了对房地产市场的判断,预测2018年销售面积、房地产投资、新开工面积增速分别为1.0%(原预测值为5.0%)、9.0%(原预测值6.0%)和15.0%(原预测值为8.0%)。近期市场环境发生变化,全国楼市有所降温,因此部分房企主动放缓新开工和投资增速。据此我们调整了对于全年销售面积、房地产开发投资、新开工面积的判断,我们预测2018年房地产行业三大核心指标为:销售面积增长1.0%、房地产开发投资增长9.0%、新开工面积增长15.0%。

图:预测2018年销售面积、开发投资额、新开工面积同比增速为1.0%、9.0%、15.0%

(报告来源:东方证券)

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