图片来源：华夏幸福
2019年的华夏幸福似乎如其年初所说，已经摆脱了“水逆”的命运。
今年上半年，华夏幸福录得营业收入387.3亿元，同比增长10.7%；总资产进一步提升，同比增长11.6%，达4570.7亿元；归属于母公司净利润84.8亿元，同比增长22.4%，完成承诺利润目标144.88亿元的58.54%。数据的稳定增长与引入平安不无关系，借着平安的力量，华夏幸福正在经历一场“巨变”。
华夏幸福在半年报中提到，其已进入提挡换速的新发展阶段，正尝试从产业新城运营向“综合性资产管理”转型。未来，其将在产业新城及相关业务、商业办公及相关业务等方面，通过股权合作、业务合作等方式加速发展。此外，华夏幸福与平安在多领域的合作也将陆续落地。
谋定“出路”
中信证券在一份研究报告中指出，借助于过去二十年人口红利和土地红利的快速发展，房地产行业开始在本轮长周期的繁荣接近顶点。从高点回归之后，红利的潮水渐渐褪去，房企普遍面临着“活下去”的难题。
华夏幸福认为，多元化发展的方式能够令其顺利拿到穿越周期的号码牌。在今年3月的业绩会上，华夏幸福董秘林成红就曾对外表示，平安丰富的产业资源可以赋能华夏幸福现有产业资源，为未来业务融合留下更多合作空间，而平安入股后，会有新的团队带领华夏幸福开展新的业务。
他口中的“新团队”即原华润置地CEO、现华夏幸福首席执行官暨总裁吴向东所带领的团队。今年，在华润置地工作了25载的吴向东受邀正式加盟华夏幸福，华润置地“万象城”的辉煌背后离不开他的身影，正因如此，吴向东的加盟令华夏幸福有了更多的想象。
为了打开新的“空间”，华夏幸福决定实行南北双总部协同办公的模式，其中南方总部位于深圳，侧重于发展转型和创新业务，而原有的产业新城和房地产业务仍由北京总部负责。在吴向东的带领下，华夏幸福很快就定下了“三新”战略，即开拓新模式、新领域、新地域。
新模式是指在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，轻重并举；新领域为新增商业地产及相关中高端住宅业务，并在康养、物流、长租公寓等不动产业务上进行探索；新地域则是聚焦深耕核心都市圈和开拓进军都市圈的核心圈。
到今年上半年，华夏幸福已经形成了京津冀、长三角、粤港澳大湾区、以武汉为核心的华中片区、以成都为核心的华西片区五个潜力都市圈的布局。
在空间都市圈化战略下，华夏幸福非环京区域业绩贡献比例出现明显的提升，销售额为375.64亿元，同比增长16.82%，占公司整体销售额比例亦由39.94%大幅提升至58.21%；收入148.08亿元，同比增长96.54%。
另外，今年上半年，华夏幸福实现销售额 645.31 亿元，其中，产业新城业务园区结算收入额 143.83 亿元；园区配套住宅业务签约销售额 479.17 亿元；包含物业、酒店在内的其他业务销售额为 22.31 亿元。
22.31亿元在整体收入中的占比为3.46%，尽管看上去规模还比较小，但要知道，去年一整年，“其他业务”的销售额才为24.54亿元。可见，今年上半年，华夏幸福已经形成了丰富的收入来源。
首单新业务落地
华夏幸福的转型路上，平安无疑是其背后最为可靠的“大树”支撑。
民生证券的研究报告分析称，房地产行业历来具有净资产收益率高、低波动性、业绩预期优良等优质属性，且房地产行业已逐渐步入稳定发展期，行业集中度不断提高背景下，龙头房企兼具价值与成长属性，对于险资具有较大的吸引力。
去年10月，平安集团首席投资执行官陈德贤在一次公开活动上透露，未来5-10年全球金融资产收益率将低于过去10年-20年的平均收益。为了应对市场的变化，平安除加强净投资收益，建立安全垫外，还计划将不动产投资占比由目前的2%提升至10%，固定收益投资上将拉长资产久期，权益投资上将集中投资重点项目并利用FOF/MOM委托模式提升投资收益。
在倾向于持有高分红、低波动、易于长线持有的不动产资产的投资理念下，2018年的9月，中国平安与华夏幸福签订了从综合金融服务到新兴实业等一揽子战略合作协议。今年年初，平安入主华夏幸福，开始与华夏幸福一起描绘新的蓝图。
就在半年报发布的当天，华夏幸福发出另一则公告，宣布与平安合作的首个新业务项目落地。其拟将下属全资子公司北京物盛科技有限公司100%股权及4.42亿元债权，以58.28亿元的价格转让给平安人寿。
按照华夏幸福此前的计划，由于其本身重资产物业较多，所以前期在新业务开展方面，主要以轻资产管理输出为主，不会占据华夏幸福的现金流，也不会与产业新城的投资发生摩擦。
因此，在此次落地的项目中，双方的约定，平安人寿将委托华夏幸福下属子公司在项目地块代为开发建设、提供运营管理等服务，也就是说，在这个项目中，华夏幸福将采取轻资产的模式，以代建方的身份从中收取代建管理费。
当然，平安对华夏幸福的正面推动不只限于业务层面，在融资方面，平安背书带来的利好更加明显。
今年上半年，华夏幸福进行了多笔融资，其先以5.5%的票面利率发行一笔5 年期公司债融资10 亿元，而后又以6.5%~8.6%的票面利率发行四笔美元债融资16.3 亿美元，期限为2~5 年，并拟发行不超过50 亿元的中期票据和10 亿美元的境外债券进一步补充资金。
今年6月，华夏幸福成立了“武汉市新洲区问津产业新城PPP项目资产支持专项计划”，发行规模21亿，发行期限1-6年，发行利率6%-7.3%。该项目是自2018年以来唯一一单园区类PPP项目资产支持专项计划。
除此之外，华夏幸福还与招商银行签订战略了合作协议，招商银行将在3年有效期内给予华夏幸福不超过300 亿元的意向性合作总量。
“平安集团不仅能够增厚公司信用，更能给予公司资金支持。而金融与地产行业的基因匹配，更是为未来的合作带来空间。随着行业资金面有所宽松以及平安作为二股东带来的信用背书，预计公司未来资金情况将进一步向好。”东北证券研报指出。
数据显示，今年上半年华夏幸福财务结构愈发稳健。截至6月底，华夏幸福筹资性现金流量净额由上年同期的-97.2亿元，提升为317.4亿元；因经营活动产生的现金流入持续增长，共计407.9亿元；回款率则由去年同期的46%大幅跃升至今年的62%。
