房价的未来怎么走，这些城市将笑到最后_

编者按：对现代人来说，买房是终身大事，但是在浩如烟海的信息和晦涩难懂的政策下，如何用正确的姿势买房另所有人头疼。好在有特姐这样的专业人士，用各种数据，结合十多年的实践研究，解读各种“房事”，指导大家正确买房。

春节后城市们又来了一轮调控，花样翻新，出了很多有创意的调控办法，除了各种限购限贷，还新出了限卖。这可真奇葩，这哪里是调控，这是冻结市场，防跌。

限卖之下，动辄要绞杀围猎中产阶级，请问，这些作者难道认为围猎中产阶级和关门打狗都是堂而皇之正义的事业吗？我想，即使我们无法像阳光一样透明美好，起码可以不让心里充满恶意和仇恨吧？我们不能因为高房价仇恨批判个人，因为个人在机制里是被动的，机制不改变，任何个人进去都是一样的选择。

不少朋友问我怎么看市场，我觉得在这种纷纷扰扰之下，保持一颗淡定纯净心最重要。

驾校教练说了，看向远方，掌握平衡。

远方是什么？远方是一个城市的未来，是你选择在此置业时内心对它的蓝图描绘。房价短期看金融，中期看土地，长期看人口，房产的远方就是人口，只要一个城市的人口持续保持较高速度增长，房价不会出现问题。

人口是房价的根本，比其他任何因素的影响都要深远得多。

我下面会分章节阐述一下全中国的，各区域的，以及重点15城市的人口状况。

一、中国人口的拐点和城镇化的基本结束

人口增长率

我们都知道由于计划生育，中国人口结构在不断恶化，但是差到什么程度呢？先看看下面的人口增长率图：

从上图可以看到，中国人口增长率已经从1970年代的3%左右降到现在的0.5%左右。中国2015年的自然增长率甚至低于0.5%，这个数据不但远低于美国的0.9%，也低于英国法国西班牙的0.5% - 0.65%，更不用说印度的1.31%，在主要国家里，只高于日韩这两个东亚邻居。

为何欧美发达国家人口增长率也高于中日韩？我觉得主要跟都市化有关，工业化改变了以前世代越富裕人口越多的状况，这一点尤其深重的体现在了东亚的经济体，日韩都是典型的大都市圈经济，一个东京几乎把日本1/3人口吸走了，都市的压力以及更多元的生活方式使得生育率下降。在大都市里，即使一个人也可以丰盛的生活，也无需向任何人交代。

劳动力人口增量

如果说总的人口增长率还是微小正数的话，那么，劳动力人口在2014年出现了减少，流动人口也在这一年减少，这些都契合了著名的“刘易斯拐点”。

城镇化

总有人说中国的城镇化率只有57%，比发达国家的70%-80%差很远，所以中国房产市场还会繁荣很多年。其实，这里存在一个很大的漏洞，那就是，这个57%指的是户籍人口的城镇化率。

事实上，很多农民已经流动到了城市，只是因为种种原因，比如说大城市不好落户呀，他们自身不愿意放弃土地呀，没有在生活打工的城市落户而已。

这部分流动人口是多少呢，大约是2.5亿，如果算上这个人口，实际生活工作在城镇的已经10.3亿，城镇化率已经75%。

国家统计局的非农就业人口也可以体现了这一点，整体就业人口是7.745亿，而从事第一产业的是2.19亿，按比例算，非农就业人口已经达到72%。

城镇现有住宅面积是多少呢？从国家统计局可以查到，从1996年到现在共竣工住宅面积是323亿平米，这个数据包括城镇各种经过验收的住宅，那么，1996年之前有多少平米住宅呢？1995年的城镇人口大约是3.5亿，人均住宅使用面积大约是12平米，因此，1996年之前的存量大约是45亿平米。

323+45=368亿平米，这是迄今中国城镇住宅存量面积，这些是经过政府建设部门竣工验收的面积。

我们按照实际的10.3亿生活在城镇的人口计算，人均也达到了35.7平米。

所以，无论从人口来说，还是从存量住宅来说，中国整体的城镇化已经接近尾声。

二、房地产的拐点在哪里

人口的拐点并不完全吻合房地产的拐点，一是房产是经济的一部分，充满了复杂性，二是人口存在结构差异，即使总人口相似，人口结构会存在很大不同。

我今天引进一个新的人口概念，那就是“25-40岁人口”，这既是购房主力军年纪，也是一个人工作生产能力最活跃的阶段，是人能呈现给社会的黄金时代。

考察一下中国这部分人口的状况：

可以看到，25-40岁人口在2024年出现首次下降，其后便是江河日下，从2024年的3.2亿降到2035年的2.2亿，再考虑到死亡情况，10年间，黄金年龄人口减少1/3。因此，我认为，中国整体的拐点出现在2023-2024年前后。

黄金时代人口的持续减少，不仅仅会影响房产，它将会使中国挥别黄金时代。

三、区域之间人口的流向，谁吸谁的血

中国整体来看，城镇化已经进入尾声，房产的拐点也会在2023- 2024年前后出现。不过，向都市集中的都市化还在一二线城市进行着，这将会是一个吸血的时代，有城市继续繁荣，有城市加速衰落。

我们首先看一下地区之间人口的流动，看看谁的人口流向谁。有很多互联网数据揭示人口流向，今天我用各地的人口结构来印证一下互联网数据。

1）少子化：0-14岁少儿比例在20-25%是正常，在15-20%是少子化，小于15%是超级少子。可以看出来，中国整体的少子化是非常明显的，而北京天津上海江苏浙江更是超级少子；

2）老龄化：60岁以上人口占10%就是老龄化社会，可见，所有省份都已经进入老龄化社会，而超

过14%的超级老龄化省份也很多，有北京天津河北山东河南上海江苏浙江安徽湖南湖北四川陕西重庆；

3）超级少子化和超级老龄化指标都没入围的省份仅剩江西广东广西福建了；

4）从15-59岁壮年人口占比可以看人口流动：壮年人口占比低于70%的省份基本是人口流出地区，可以看到，京沪津还是具有比较强的吸血力的，虽然自身严重少子老龄化，但是青壮年比例比较高。浙江广东做为省来说，也有比较强的人口吸引能力。河南江西湖南广西四川重庆人口流出还是比较明显的；

5）由于都市圈的逐步成型，各个城市出现了自己的人口票仓：从区域来看，京津冀以及河南山东

一带是北京的主票仓，北京天津主要吸走河北河南人口。长三角是上海的主票仓，上海主要吸走安徽人口。两广和江西湖南是广东的主票仓，广东吸走这三个省份的人口。其余的湖北四川陕西重庆福建，谁也不是谁的主票仓，人口一部分流向一线城市，大部分流向自己的省会了。省会城市的主票仓基本就是本省各地市人口；

6）用票仓概念结合互联网数据，可以大致看出来人口的流向，京津沪浙江广东具有吸血能

力。

注：人口数据都来源于国家第六次人口普查和2015年的1%抽样调查。

▌四、从最新统计公报看哪些城市人口增长强劲

强势区域是京津沪和浙江广东，但是还看不出来各个主要城市的人口流向，比如说河南四川以省来看人口流出，但是郑州成都可能是人口流入，因为各个省会也有自己的票仓。下面用最新出炉的统计公报里的数据来进行分析。

a）先看常住人口增长状况

首先看一下常住人口总量及增量，如下表：

1）除了京沪苏州南京，主要大城市的人口增速都超过了全国的0.5%，说明人口还是向都市集中的。所以，在吸血时代，大家注意，不让再跑出大都市买房了。
2）广州深圳表现惊艳，可能是京沪疏散人口的主要受益者；
3）长沙杭州成都成绩也很靓丽，杭州一反前几年的颓势，劲增17万人口，这也许得益于其新经济的发展；
4）郑州武汉济南青岛天津算是差强人意，不功不过；
5）厦门还是很不错的，本身就是个小城市，增加6万多人不算少。合肥也算及格，京沪人口增长停滞是由于主动疏散，苏州和南京怎么了？

b）用居民用电量来检验一下总的常住人口数据

常住人口统计本身会有比较大的误差，我再用公报里的居民用电量来检验一下偏差，同时用百度活力地图里各城市活力图参照对比，由于篇幅原因，我就不把各地的百度活力图放进来了，大家可以下载自己查看，很有趣的。

1）京沪人均居民用电量都是900度，我采用这个数据做为标准，正反浮动超过15%属于异常；
正向超过京沪很多的说明人口少统计了，反向低很多的说明人口多统计了。
2）有人说广深天气炎热，用空调多，所以人均用电量高。于是我查找了广东省和佛山市的居民用电量，都在760-780之间，因此即使把广东省的非城镇用电按照城镇的5折来计算，广东省的城镇居民用电量也只是900度，所以，广深用电没有明显高出沪深的证据。而且影响用电量的因素还有很多，深圳很大一部分人住在城中村的小屋子里，用电量会少，江苏上海冬季用空调取暖用电量会增加等等，所以，我认为采用京沪的900度，对各个城市都具有较高标准；
3）还有，百度活力图里，广深的热力甚至比沪深还高，说明人口密度高。别的城市更没有理由超过京沪的人均用电量了。
4）居民用电量明显高于京沪平均的是厦门广州深圳长沙，广州深圳长沙的热力图也都比较强，广深看起来比京沪热力还明显，说明它们的实际人口比统计的更多，人口765万的长沙热力跟1077万的武汉相仿，而厦门，作为一个统计不到400万人口的小城市，热力跟500多万人口的南昌相仿。
5）苏州杭州可能不止统计的1062万，南京的人口统计数据基本吻合；
6）郑州武汉成都数据大致吻合，成都人均用电量比京沪低12%是很正常的事情，参照热力图，感觉郑州实际人口应该更多一点；
7）济南青岛合肥天津，人口从700多万到近1600万，无一例外，热力图都很淡，也许青岛济南就是人口密度低。但是合肥和天津，无论从居民用电还是热力状态，感觉人口都没有统计的这么多，尤其是天津，完全不像一个人口近1600万的城市；

c）再看各类学生人口占比

小学生数据是比较好的看人口的方法，今天把幼儿园和中学的也都统计上，看看各城市里年轻生力军的状态，年龄越小的占比越多最好，就像雨后春笋，节节拔高的感觉。