导读:本文为任志强先生在钜派投资集团2017年上海宏观经济展望暨投资策略会上的分享,分享题目:当前的房地产形势
领导前几天跟我说,不许说“房子是住的,不是炒的”。中央已经决定了,所以我们也不讨论这个事儿。刚才邱晓华(原国家统计局局长)说特朗普上台很悲观,我觉得中国确实有很多未来经济的不确定性,这个不确定性其中就有特朗普。
就我个人来说,特朗普对中国经济来说也许是件好事。因为特朗普会干很多和中国作对的事,就逼着你去出牌应对,逼着你改革。举个例子,特朗普说要减税,如果他上台后真的减税,那你中国不减税就没有竞争力了。所以中国要是也跟着减税那不是好事吗?前些天中央经济工作会议已经说了,今年中国可能会更多地在经济税收减免上下一些功夫。所以特朗普做出的一些决定可能会使中国来做出一些对应的改革,这就是不确定性的问题。我觉得这也许是个机会,可以促进中国加速进行制度和经济改革。
这个你们老总邀请我讲讲房地产,但是领导又跟我说不让讲,我都答应你们老总了,这事儿也挺麻烦,所以说我就用统计局的数字来讲讲。(全场笑)
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这表都是统计局的数字啊,为什么先说固定资产投资呢,因为它和房地产有密切关系,和民间投资也有直接关系。民间投资直接下降,说明民间投资对中国经济没有信心,所以大量资金外流,导致外汇变化等等,这都是有密切关系的。
其实民间投资低迷但不能说没有增长,它这个是3.1%的增长,其实这3.1%的增长里还有问题:它的整个在固定资产投资中占的比重是下降的。高的时候占到百分之七十几,现在只有六十出头儿吧。民间投资下降对中国的经济影响是巨大的。
房地产开发投资增长率也是,6.6%变成6.5%,一个平稳下降的趋势,这个趋势是从什么时候开始的?2016年10月份以后。10月份出台了很多政策,这个国庆长假的时候,十几个城市出台了政策。很多人说我放假出去玩玩,回来一看房子买不起了。这个确实有很大影响。但是我们看到15年12月份是1.0%,今年涨到这么多,已经很不错了。
换句话说,如果没有中国房地产投资的增长,16年的GDP就掉下去了。
我们把投资分为三块。第一块叫制造业。第二块叫房地产和基础设施建设。基础设施建设就是花国家钱或者国企的钱,这块增长是很快的,拉动中国经济增长的很大一块是这里,水利啊地铁啊修桥修路。我们看到11月12月制造业又有增长了,为什么呢,因为前一段时间主要是去产能,就把相当一部分制造业砍掉。砍掉后它就少了,所以后期那些没被砍掉的就有一些机会,它就增长了。
对于房地产相关,在三四月份持续增长以后进入了一个比较高的情况,到十一月仍然是增长的。这个你要是扣掉房地产那增长就惨了。所以不管你怎么骂房地产,你还是得求着它。它要是没了经济就惨了。我们15年6.9%的GDP,你要是扣除了房地产和基础设施建设剩多少呢,4.8%了。
如果我们按今年计算,16年3个季度的GDP增长是6.7%,扣除了是4.4%了。那我们只看房地产,单独计算房地产是占0.8%,那么房地产相关投资占多少呢?就是钢铁水泥木材那些,占0.7%。那今年没有房地产就剩5.2%的GDP了。所以说房地产不可或缺,在整个国民经济的增长中作用是巨大的。
我们再说税收,房地产在税收增长中贡献是最大的,占29%。
所以告诉大家一个什么意思,就是房地产不管怎么调也不能让它掉下去,不能让它没了。
土地今年涨价很多,但它的供应总增长还是负的。15年是负的33%,所以很多城市土地出现短缺,包括上海北京。单说北京的例子,北京16年的土地出让收入是多少呢,800多亿。大家觉得很多吧,15年多少?1960亿。去年是前年的差不多40%。如果土地不供应,你还老埋怨房价涨,它可不就得涨吗,因为土地供应短缺。所以这是预测将来的一个重要指标,你今年供应少,土地是两年开工,所以它14年15年连续2年的土地供应低增长负增长会有影响。
房地产销售今年增长很快。大家都担心10月出台政策后销售会快速下降,确实下降了4个多点,从四十多变成三十多。12月很多人很悲观,认为会下降很多,我说不会。我个人觉得12月也就略下降一点点。在限购的19个城市里,它的总比例占33%左右。如果把这个限购的城市扣掉,剩下的城市约占70%是上涨的。比如海南,北京雾霾了,很多人跑去买房子。富力的老总告诉我说最近卖的火火的,大家都去躲雾霾。
销售面积增加24.3%,销售额增加了37.5%。这个差额,就是价格。换句话说就是价格增长了这么多。今年增加的是比较多一点,主要是在限购的城市。那有个问题,我们说定了多少目标,什么百年复兴高速增长,那么这个国家如果不是一个城市化的国家,那就绝对不可能变成一个强国。
强国的唯一标志就是城市化,历史上我们有过强国时代,比如说清朝宋朝,但那都是农耕时代。为什么清朝后来不灵了呢,一个是闭关锁国,一个就是保持农业国。但其它国家在这个近200年左右的时间已经迅速发展到工业后工业,这个发展过程其实就是城市化的过程。
我们现在有多少农民啊,现在数据是9亿多,这么多农民你可能在世界上强大吗?不可能。所以没有城市化你是不可能把国家变得强大的。那么另外一个问题就是城市化来自于社会分工,来自于收入差别。比如说我要在农村建一个污水站,你建不起来,因为它人太分散。只有城市化才能建起来。
比如说我们建一个中水处理,20万平米的一个小区,开发商都知道建不起来。但是说必须得建,好好我们建,但是这个20万平米的小区的中水是不够用的。
大家用完的水经过处理变成中水再去用,比如冲厕所什么的。问题是你那些住户用的废水不够用来处理的,怎么办呢?就是三分之一用的是废水,三分之二用的是自来水,这还说城市化哪?我们现在名义上说的进行中水处理,结果都是自来水。这些没有城市化都是做不到的,而我们现在的城市化做的还很差很差。
北京最近提出一个“誓死守住人口2300万的底线”,这是公开登在报纸上的。
实际上,到2008年的时候北京人口是1900万。已经打破了2020年的城市规划,为什么房价高呢,你说你2020年1800万人口,国土资源部就按这个盖个章批土地指标。可是我们早已经1800万了,可土地指标没有变。
那么今天还有一个问题就是2300万的指标能不能堵得住。大东京是多少人呢,3750万。那么大东京为什么这么多人口呢,它当初1200万人口的时候跟北京市一样,下决心要把人口控制住,于是就修了一条高速铁路,说半个小时就能到大阪,说东京人都到大阪去吧,于是呢大阪人就都到东京来了。(全场笑)
北京也修了一条,修到天津,说半个小时就到天津,于是天津人就到北京来了。
这个城市的吸引力啊,种种因素使得人们一定会往大城市跑。所以能不能守住2300万人口,这是一个巨大的难题。市里就给各个区下任务,区里就给各个企业下任务。以前的同事说今年他们至少要把100个人搬出西城区,怎么搬啊,然后想出了个主意,说每个企业收购一个小商品市场,不能租给小商户,这个小商户就得走。没办法呀,每个区都下了任务,就告诉你必须把这些人轰出去,所以北京好多小商品市场就关掉了。
把人轰走,你轰得走吗?但是我知道,大家都是中国人。但是现在你不能去北京啊,你别说你是中国人,你是上海人你在上海待着,你是湖北人你在湖北待着,你是湖北一个县里人你就在县里待着。为什么,那写着呢,没有本地户籍不能在本地买房。外国人可以买啊,有个劳动合同就能买,中国人不行,你还得户籍社保一大堆。
所以这个房地产是涨还是跌呢?和人口有关系,更和我们制度有关系。
前几天中央出台了个政策说保护产权。大家很高兴,说保护产权投资就回升了,大家就安心了,说也别老拿着钱跑美国买房子了。然后中国限购,这就很麻烦。产权是什么,是你有钱你想买可以买,而不是说你有钱你买不了。所以这里面有很多麻烦。
那么债券资金增长我们看是平的,高速增长的过程。说明明年不缺钱,开发商手里有钱啊,今年已经取消了很多开发商的债券发行,但是去年有一万多亿。所以很多开发商手里是有钱的,那么有钱应该能保持投资持续增长啊,那问题是你有钱买了地,销售掉下来怎么办?
销售有可能因为政策导致下降,我们看到目前为止,全国没有说快速的下降,一线城市和限购城市出现了一些下降,但三四线城市没有。所以16年12月数据还没出但我们估计整体不会下降太多,应该是一个平稳增长的过程。
那么我们看中部城市除了武汉限购以外,可以达到10点几的增长。大家说郑州涨了,我说郑州就该涨!不涨就错了!全国唯一有米字型高铁的城市就是郑州。覆盖的四亿人口去哪儿都可以很快,所以郑州吓得够呛,老出台政策,一轮不行两轮两轮不行三轮,你把铁路拆了你看能涨吗?
销售大家能看出来,东部中部都增长很快,但西部不行。西部能不能快增长?我觉得永远不行,西部之前有条线叫什么什么线,一边人多地少一边人少地多。总理说能不能改变,改变不了,线一边都是荒地,你怎么去改变。
现在的问题是它没人去,那就涨的慢呗。东部中部人口流入多,那就涨的快呗。
去年房价涨的多,很多人说是因为我们的货币政策导致的,我个人觉得是瞎说,房价上涨和货币政策没有任何关系。如果说有关系,那货币多了,都跑到房地产市场,那为什么有的城市涨有的不涨,三线四线那么便宜反而不涨呢?所以和货币没有关系,严格说起来,我们历年的房价变化都和政策有关系,和经济无关。因为去年经济增长是从6.9%降到6.7%,它是个下台阶的过程,那为什么房价猛涨呢?所以我们说房价上涨和经济增长无关。
但我们看看以前,任何一次房价变化和政策变化都是一致的。想让你上就上,想下就下。所以说中国的房地产市场其实是一个政策市场,政府说不让涨那就不涨了。很多城市接到住建部指示,要求把房价涨幅控制在2%以内,那么怎么办呢?地方政府没办法,就看那个报表,你要网签涨的很快就不让你签,不给你发销售证。万科现在急的够呛,不给它发就卖不了.那怎么办,低价房子先猛卖,之后才允许高价房子网签,然后告诉你这个涨幅平衡了。
那么宏观经济周期和房地产经济周期不是对等的,不是同上同下,完全是按政策周期。
现在房地产政策有一个不确定性,今年、明年、未来怎么样?没人敢说。我们要预测都是根据现有政策做决定,但是实际结果一定会根据未来的新的政策。周期是多少?很多人说十几个月,这是政策变化的周期,通常18个月变一次,12个14个也有,一年半左右。政策周期决定了房地产经济的增长情况。
大家说我们现在有多少多少的在施面积,接近70亿平米,不是没有库存。那些房子早没啦!为什么没了呢?我们看看销售面积和竣工面积之差,今年销售13亿平方米,竣工面积10亿,有3亿是什么呢?是期房。里面还有不能销售的面积比如车库,车库在统计局里是不计算面积的,是按个数算的。
那么我们扣除一下发现,在施面积大部分没啦,很多房子是已经被卖掉啦,现在期房一般两三年交房,所以在建设期内老是统计在在施面积里,那房子早就被卖掉啦。所以我们计算库存时要搞清楚到底还有多少房子和多少没卖的房子。
那么我们可以来看看这一轮房子为什么涨价,这是上一轮的土地负增长。前面我们说了,前两年土地负增长,凡是土地负增长,下一轮就是一个高峰。所以13、14连续两年土地供给负增长,16年又涨价。13年我就说价格得上去,为什么,因为12年土地供给掉下去了。13年有一个人跟我打赌说要裸奔,我后来也不知道裸奔没有,反正他认输了。房价为什么你任志强老说的对呢,就是这个数据在这搁着。第一个是政策变化,第二个是基础数据。如果二者相吻合那就会涨价。
这是开发投资,土地供应下降那开发投资也下降,库存没了,那价格就涨。
很多人说16年房价猛涨尤其深圳猛涨。错了。这是15年的数据,深圳涨幅指数是146。深圳一个人涨的时候大家都不觉得,16年是十几个城市都涨,大家一看都乱了套,其实就没人提醒政府15年价格就猛涨了吗?所以统计数据里啊,很多城市16年看涨的很凶,其实它15年就开始涨,只是涨的时候大家就不觉得。而且没有群体性增长的时候一个城市对整个的指标影响不大。因此你看宏观经济的时候它是70个大城市的情况。
我们想告诉大家的就是:房地产和土地和政策产生直接关系,和货币不产生直接关系。
那么我们房价到底涨了多少?我们92年全国平均房价是996块钱,那么15年是6472块钱,16年是多少?数据还没出,估计在7100、7200。相对于6400来说接近于增长10%,增长很快。但我们从历史上看,谁还记得92年大学生毕业工资多少钱?80块。80块对900多。2015年大学生毕业工资多少?3750块。80块对3750是增加多少倍?40倍。房价多少倍,6点多倍,你们说房价是高了还是低了。
所以都说中国的房价有泡沫,我是有点疑问,我也不敢说反对,是吧。反正我是有点疑问,到底是房价增长快还是工资增长快。你们说大学生三千多算高工资吗?不算啊。如果说这个数错了就是统计局错了,我用的是统计局数字。都说中国房价收入比不得了了,如何如何,我觉得挺好。
中国2010年房价收入比大概是7.49,2015年6.29,呈下降趋势。6点几你还不知足啊?挺好的啊!有人说个别城市,个别城市你在美国也一样很高,看看香港36.8、德国9.94,很多人吹德国房价不涨,那都是历史。2010年以前不涨,之后猛涨,为什么?大量移民进去了,所以我们没觉得中国房价收入比和国际上差那么多。
我们往前看,2003年是多少,3.84。中间房价有一段暴涨,但是工资上涨中房价收入比有一阵掉下来,我们得出的平均数证明不了中国的房地产是泡沫,也证明不了房价收入比暴涨。
那么说货币,都说中国房地产杠杆高,这都是人民日报写的,写了三四篇文章说要去杠杆,去什么杠杆啊?我们首付是世界上最高的,我们现在有的首付是70%,你还有杠杆吗?你30%首付连2.5倍杠杆都不到。所以说中国的房地产有没有杠杆啊?我觉得他们都是瞎说,没算过到底杠杆率有多高。
来说个贷,我之前说这个的时候是当着人民银行一个副行长的面儿说的,在中国四十人人论坛。那个副行长说杠杆高,我当时就反驳。我说你知道有多少杠杆吗?他说我们今年增加多少多少个贷,我说你知道总量多少吗?他只知道新增。
我们看16年9月,房地产销售8万亿,新增多少?2万3千亿。那么新增个贷多少?5900多亿。所以这个副行长说杠杆高。我们看新增个贷5900多亿对全部的17500亿个贷来说是很高,但是我们看看新增销售是多少。所以说一手房,这里只包括一手房啊,我们只有0.21的杠杆率,所以你说买新房的杠杆率有多高吗?不高,换句话说百分之三四十靠七八成的贷款,剩下的靠全款,哪儿有这么低的杠杆率啊。
去年是多少,去年个贷在一手房是23%,今年是下降的。去年23%今年21%你凭什么说是货币政策导致杠杆率上升。
我们看16年1-10月份的统计,有人说新政出台后杠杆变小了,我们看没有发生大的变化。
1-11月,新增个贷在新增销售额的占比增加了,个贷总数在销售额的总数中占比是下降的。所以说个贷并没有引发中国房地产杠杆的热潮,而实际它对购房的支持并没有那么大。
我们看16年是全国新房销售面积历史最高的一年,13亿平米,这是16年11个月的数据,已经超过了13年全年,估计16年全年在15亿,这是一个相当大的数据,还不算二手房。
个贷分三种,到现在为止个贷按央行的数据大概是3.9万亿。第一种是一手房市场的,占总量20%左右,新增量中占25%左右。第二种是二手房贷款,大概占一万亿左右。那么剩下的是什么呢,住房抵押贷款。
比如说我是一开工厂的,我抵押房产也好厂房也好,我去贷款投入生产,这也算个贷。但这部分钱并不是用来买房炒房,但是央行没把这三个数据分开,就给中央一种感觉:我们的新增贷款这么多,杠杆这么高。
你得把这三个分清楚分析啊,最后的结果是什么,就是大报小报报道货币政策导致房价暴涨、个人贷款杠杆过高如何如何……哎呀,我真有点伤心,这些人怎么没有点文化呀。(全场笑)
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