中国公募REITs自正式落地以来，已历经三年发展，资产范围逐步扩充、发行机制逐步成熟、首批产品扩募成功、参与主体向多元化拓展；同时，受基本面压力、流动性疲软、部分资产经营预期存在偏离影响，估值回调、市场价格承压，当前机遇与挑战并存。结合发行情况、政策环境，预计公募REITs在下一阶段市场规模将在新发和扩募的双轮驱动下扩充，产品发行将延续审慎的节奏并逐步回归常态化；消费基础设施REITs产品预期会成为新的发行增长点；多只FOF将REITs纳入投资范围，推动社保基金参与REITs配置，投资者结构将进一步完善。
一、发行概况及市场表现
REITs发行稳步推进，2023年以来新发行上市6只，已上市REITs总市值达853.79亿元；多数公募REITs产品价格存在回调趋势；产品发行衔接通畅，4只存续REITs扩募成功，5只产品已通过。
发行数量与规模方面，截至2024年2月29日，市场共计30只REITs产品已挂牌上市，发行规模合计995.02亿元，其中发行规模最小为8.24亿元，发行规模最大为108.80亿元。其中，2021年发行上市11只REITs，发行规模合计364.13亿元；2022年发行上市13只REITs，发行规模合计429.48亿元；2023年发行上市5只REITs，发行规模合计170.92亿元；2024年1月发行上市一只产品，发行规模为30.50亿元。
发行场所方面，目前30只公募REITs产品均为交易所市场发行，截至2024年2月29日，上海证券交易所发行21单，发行规模742.85亿元，占比74.66%；深圳证券交易所发行9单，发行规模252.18亿元，占比25.34%。
产品模式和期限方面，30只公募REITs产品均为契约式封闭基金，封闭期最短为12年，最长为99年，加权平均封闭期限为40.82年。
市场价格方面，多数公募REITs产品上市后经过2021和2022年相对过热的涨幅后，存在回调趋势。截至2024年2月29日最新收盘价格，已挂牌上市的30只公募REITs产品总市值为853.79亿元，7只产品最新价格高于发行价格，其中华夏北京保障房REIT增长率最高，为13.86%；红土创新盐田港REIT与发行价格持平；22只产品最新价格低于发行价格，其中红土创新深圳安居REIT增长率最低，为-43.13%。
此外，华安张江产业园REIT、中金普洛斯REIT、博时招商蛇口产业园REIT以及红土创新盐田港REIT共4只扩募产品均扩募成功。截至2024年2月29日，易方达深高速高速公路封闭式基础设施证券投资基金、嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金等5只产品状态为已通过。
二、资产分类及产品经营情况
已上市公募REITs资产类型分产权、特许经营权两大类，细分为产业园区、港口仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、收费公路及能源六大领域；收费公路为主力领域，2023年能源REITs发行规模实现增长。
已上市的公募REITs产品根据资产类型可分为产权类和特许经营权类2个大类，截至2024年2月29日，产权类共17只产品，包括产业园区9只、港口仓储物流3只以及保障性租赁住房5只；特许经营权类共13只产品，包括生态环保2只，收费公路8只以及能源3只。
从发行规模来看，收费公路类公募REITs发行规模为467.15亿元，远高于其他资产类型公募REITs；产业园区类发行数量高于其他资产类型公募REITs，发行规模为168.00亿元；港口仓储物流类94.32亿元；保障性租赁住房类90.56亿元；能源类143.12亿元；生态环保31.88亿元。此外，4只扩募成功的公募REITs主要集中在产业园区类和港口仓储物流类。
产业园REITs受区域租赁市场需求等影响，经营情况持续分化；港口仓储物流和保障性租赁住房REITs经营情况较为稳健；生态环保REITs经营数据小幅波动；收费公路REITs经营数据受节假日影响影响，环比波动较大；能源REITs受季节特点影响，燃气和风力发电项目经营表现差异较大。
目前已上市产品中，有28只REITs至少连续发布了2023年第三、四季度报告，1只REITs仅发布了2023年四季度报告未列入营业收入与EBITDA环比数据统计。整体来看，2023年一季度，收费公路REITs营业收入、EBITDA环比表现较为突出；生态环保REITs仅EBITDA环比出现增长；能源REITs营业收入环比减少但EBITDA呈现大幅增长；产业园区REITs多只产品营业收入环比表现较差，部分产品EBITDA有所增长；港口仓储物流和保障性租赁住房REITs营业收入、EBITDA环比较为稳定。2023年二季度，产业园区REITs持续分化，2只扩募产品营业收入和EBITDA环比均大幅提升；保障性租赁住房REITs经营较为稳健；收费公路REITs营业收入和EBITDA环比以负增长居多；能源和港口仓储物流、生态环保REITs个别产品表现突出。2023年三季度，产业园区扩募产品仍保持环比增长，收费公路REITs营业收入环比增长出现回升，港口仓储物流、保障性租赁住房、生态环保和能源REITs整体持续平稳增长。2023年四季度，收费公路、部分产业园区和能源REITs营业收入和EBITDA环比回落较大。
三、展望
首批REITs扩募落地，市场规模预期将在新发产品和存续产品扩募的双轮驱动下扩充，产品发行将延续审慎的节奏并逐步回归常态化。
新发产品方面，2023年REITs发行单数、上市规模均较2022年有所下降；此外2024年1月新发1只。待发产品储备方面，已通过未发行6只，受理、反馈、问询中13只。
产品扩募方面，在《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第3号——新购入基础设施项目（试行）》和《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）新购入项目申报推荐有关工作的通知》等文件指导下，2023年，首批发行REITs中4只产品已完成扩募，新购入资产6个，扩募金额为50.64亿元，另有1只产品处于扩募申请中。REITs扩募项目的落地，为进一步推动REITs常态化发行、加快形成存量资产和新增投资的良性循环提供了可参考的路径。
整体来看，部分REITs产品存续期间已通过资金扩容与资产注入形成良性循环，储备REITs产品数量较多，为新发产品提供基础。随着存量产品的经营与市场表现不断显现及有关政策的积极引导，预计2024年REITs市场规模将在新发产品和扩募产品双轮驱动下不断扩充，REITs产品发行将延续审慎的节奏并逐步回归常态化。
底层资产类型扩充等方面进一步拓宽思路，消费基础设施REITs试点有序推进，预期成为2024年新的发行增长点。
资产类型方面，2023年10月，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等项目参与。2023年10月26日，首批4只消费基础设施REITs申报，底层资产包括长沙览秀城、杭州西溪印象城、青岛万象城以及品牌超市和便民商业，均位于一、二线城市，运营时间较长且具备一定品牌影响力，底层租户较为分散且后补资源丰富，整体来看抗风险能力较强。截至2024年2月29日，首批申报产品中3只产品正在募集中，1只正在筹备发行阶段；此外，2只后续申报的产品已受理，底层资产分别为济南首创奥莱项目+武汉首创奥莱项目、上海又一城购物中心。
随着首批消费基础设施公募REITs获批通过，未来公募REITs市场种类愈加丰富，有利于市场扩容增类，为资产配置提供多样选择。2024年，预计消费基础设施REITs产品将会成为新的发行增长点，发行将在底层资产类型扩充等方面进一步拓宽思路，寻找提升市场流动性和价值投资的机会。
多只FOF将REITs纳入投资范围，推动社保基金参与REITs配置，预计2024年投资者结构将进一步完善；期待投资者的扩容为公募REITs市场带来更多的交易活力，增强REITs内生稳定性，助力公募REITs稳健前行。
目前REITs市场规模仍不大，原始权益人参与战略配售比例较高，实际流通规模相对小，呈现出投资者结构的单一性，除原始权益人外，主要由保险自营、证券自营和产业资本持有，集合和私募产品（基金、信托、资管计划及银行理财等）占比很低。
REITs市场持续探索交易型资金、长期配置型资金的均衡。2023年，多家基金公司宣布将REITs正式纳入FOF基金的投资范围，截至2023年末，已有29家基金公司发布公告，涉及基金净值1，034亿元。2023年，REITs市场换手率降至0.9%以下，FOF基金的交易属性大于长期配置属性，若FOF基金后期大规模入市，将有望提升REITs二级市场交易活力。2023年12月6日，财政部联合人社部出台《全国社会保障基金境内投资管理办法》，拟将公募REITs纳入全国社保基金投资范围。社保基金、养老金产品配置偏好偏长期，公募REITs近年来已表现出高分红、稳定净现金流分派率的特征，且与其他资产配置类别呈现较低的相关性，与长钱适配度较高，社保基金入市将有利于进一步提振市场信心，同时增强REITs内生稳定性。此外，沪深交易所已提出研究退出基础设施REITs指数及ETF产品，截至2023年末，已有存续29只REITs上市，预计2024年在满足30只成分证券的底线后，REITs ETF进程将进一步推进。
专业多元的投资者参与将有利于增强REITs市场的内生稳定性和价值发现，缓释资金驱动的交易过热或过冷风险，投资者结构的逐步完善将促进REITs市场的平稳运行和健康发展。
(本文作者介绍：大公国际作为中国国新控股子公司，成立于1994年，拥有独创的评级方法和评级技术，科研成果丰富。)
责任编辑：赵思远
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