房企自持高端公寓入市潮来临：花1000万买房 还是花2万租房？

　　原标题：房企自持高端公寓入市潮来临，花1000万买房，还是花2万租房？

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　　近日，老牌浙系房企滨江“蛰伏”长租公寓赛道3年后，推出了新的成果——旗下第三个项目暖屋·上品华庭（以下简称上品华庭）即将投入运营。更引人注目的是，月租金2万元左右的户型，售价近1000万。如此悬殊的金额对比，于住房产业链上的任何一端而言，都是不小的冲击。可以想见，租售并举的长租公寓时代或许真的已经到来，那么问题来了，面对1000万市值的商品房，你是各种扛贷花1000万买下来，还是2万一个月租50年？

　　长租公寓里的“武林壹号”，长啥样？

　　上品华庭所在的小区是保利滨江·上品，由保利&滨江共同开发。2017年9月13日，保利&滨江联手以60亿元拿下这宗南星桥宝地时，包含23%自持比例。

　　这23%的自持房源，主要集中于东北角的3幢楼，共147套房源，户型设计主要有107㎡大三房及137㎡大四房两款。这147套房源的租金、产品、客群、配套等细节的表现如何呢？

　　租金层面，107方的中间套月租约在1.5万元/月，为三室两厅两卫。137方的边套户型，为大四房，月租约在2万元/月。此外，上品华庭的租客水电收费按民用标准。不过，对比周边同品质的小区，上品华庭的租金并不算贵。因为其隔壁小区一套房源，140㎡四房，不带家具，挂牌租金高达2.5万/月。

　　产品层面，传统生活必需软装沙发茶几、餐桌餐椅、书桌书椅、床、床垫、衣柜、床头柜、冰箱之外，上品华庭还搭配了更多注重提升生活品质的软装，如电视、微波炉、吊灯、落地灯、装饰画等，均以商品房交付标准呈现。

　　客群层面，由于定位高端，上品华庭的目标租客是置换型、过渡型以及学区型的家庭类稳定客群。

　　配套层面，上品华庭提供的是“园区式”的服务配套。在上品华庭所处的小区内，不仅有地面景观泳池，还有地下恒温泳池，健身房、瑜伽馆、儿童游乐区、老年锻炼区、健身跑道等，租客都能免费使用。而且，除了配有独立的管家服务外，租客还享有小区内滨江物业的加持。

　　不难看出，上品华庭的配置是优于市面上大多房企的长租公寓产品。而且，这个项目属于暖屋中最高端的“定制版”。在此之前，暖屋的产品为滨江集团标准体系的D系列，共有3个标准版本，分别为“D豪华、D经典、D舒适”。基于这样标准化的产品体系，暖屋就表示，要致力于做成行业内的“武林壹号”。

　　其实，相比其他房企，滨江进军住房租赁的时间并不算早，2018年初才成立暖屋（杭州）租赁住房发展有限公司。当时，滨江董事长戚金兴表示，滨江将力争成为杭州市集中式长租公寓的龙头。2018年，滨江也确定了自己的发展目标，当年确保一千套，三年内争取两万套，五年内五万套，十年内十万套，并表示希望做到中国长租公寓看杭州，杭州长租公寓看滨江。

　　今年，恰好是滨江做长租公寓的第三年，目前滨江的成绩是2个项目投入运营，分别是位于萧山宁围板块的翡翠江南和萧山市心板块的御江南，合计推出房源417套。此外，滨江目前涉自持项目（含联合拿地）已达到23个，总自持面积约42万平方米，约5000套房，折算房间超10000间。

　　房企自持长租公寓入市潮，多城齐头并进

　　暖屋·上品华庭的上市之外，还有融信的“hello家”在杭州落地了首家旗舰店“hello+港”，位于空港新城的融信空港澜天，吸引了一批航空工作者。

　　上述项目并非个例，自2020年7月，杭州住保房管局旗下的杭州市住房租赁监管服务平台陆续公示了一批预招租的项目，开发商自持商品房打造的长租公寓产品开始陆续进入市场。目前，杭州市住房租赁监管服务平台上超25个项目已启动招租及预招租，户型、一房一价的租金、联系人电话等信息均有同步公示。

　　部分今年入市的商品房自持部分长租公寓清单：

　　实际上，不仅仅是杭州，各地的房企自持长租公寓项目近年也在相继入市。

　　在北京，2017年累计推出20+个企业自持租赁住房项目，2018年全国首个房企自持长租公寓项目万科翡翠书院入市，2019年共建设筹集企业自持租赁房765套，2020年首个集体土地租赁住房项目泊寓|院儿入市等。

　　在上海，截至2020年9月，已出让155幅自持用地，自持部分总建面近195万方。而且，从2016年至2019年，自持用地的出让幅数逐年增加，其中宝山自持用地幅数最多，达28幅，建筑面积约47.3万方。此前已有三个项目落地， 为中海友里小昆山店、中海友里临港自贸区店和保利N+佘山店，部分房企如招商、大悦城等在对其自持用地进行规划定位中，将逐步入市。

　　不仅如此，今年接近收官的22城首轮集中供地中，在竞自持比例成土拍重要准则的助力下，越来越多的房企自持租赁住房房源正在路上。成都出让的40宗地中，32宗地有租赁住房自持比例要求。其中，自持比例最高达到59%。杭州出让的57宗地中，多宗地块的自持比例超过20%，城东滨湖新区单元地块的自持比例甚至达到了40%。

　　此外，还有不少城市陆续推出相关政策，为自持租赁住房的增量加码。在长沙，去年年底发布相关政策，明确规定在需配套建设租赁住房的商住经营性用地在出让时，采取“限地价/溢价+竞自持面积+摇号”的方式，同时自持租赁住房面积可达土地面积的100%。在广州，去年下半年明确规定自住商品房不得出售或转让，而且在破产、兼并重组、股权转让等特殊情况下，自住租赁住房应当整体转让。转让后，自住租赁房屋必须继续用于租赁，并按租赁合同保持原有租赁关系。

　　诸如此类的政策，于自持租赁住房的增量而言，一方面可以从土地供给层面实现“开源”，另一方面可以对现有的自持租赁住房实现“节流”，确保不流失。与此同时，纯租赁用地的加持，也在加速房企自持长租公寓项目的规模增长。

　　综上多重因素的影响，房企自持长租公寓入市潮，应声而来。

　　自持租赁住房，3大源动力或推动高潮

　　一些媒体将房企手中的自持租赁住房形容为行业的“新物种”，事实也的确如此。自持租赁住房是近几年在政策条件下与市场环境下的特定产物。深究这个“新物种”诞生背后的源动力，主要存在于以下3方面。

　　1、政策需要，应对“市场发烧”

　　自持租赁住房的诞生机制是“竞自拍”，即土地出让过程中地价达到了上限之后，通过比较自持比例甚至是自持年限来决定土地的竞得者。最初，竞自拍原本是配合“限房价、竞地价”土地调控的辅助手段，更是考验开发商拿地实力的无形“门槛”，以及保证顺利卖地并抑制地价过高的“保险杠”，是土地出让过程中政策与市场互相博弈的结果。有观点认为，竞自拍是为了缓解“市场发烧”，防止“地王“的出现。

　　从长远来看，未来房企主动地、普遍地参与到自持物业中来，已经成为大势所趋。而且，当新建商品房的需求大幅下降，而租赁市场成熟起来的时候，只要能形成50%左右的租赁市场，住房系统就比较平衡了，房价也会趋向缓和。

　　2、市场需要，填补需求空缺

　　与此同时，竞自持也在一定程度上响应了“租售并举”居住制度的举措，鼓励机构运营住宅租赁，提供一种改变城市住房供应结构的可能：在商品房、保障房、个人房东之外，还有大量的机构租赁房可供选择。

　　而且房企自持租赁住房具备的两大特征，恰好满足了近年来住房租赁市场的需求空缺。其一是房源持有者为房企，非传统包租模式下的二房东身份，可避免近年来包租模式下频发的长租公寓暴雷事件。其二式房企自持租赁住房的持有年限长，大多为30年或70年，因此可以满足长租的需求，以滨江暖屋为例，其与租客签订的合同一般为3年，合同期间租金不变。双重保障下，房企做“包租公“的长租公寓产品，能够获得更多的市场信赖。

　　3、产业需要，转型的反推力

　　有房企将自持板块视为“烫手的山芋”，一来地价高昂，加上自持住宅不能出售，如果出租回报率太低，算不过来账；二来即便个别地块可以算得过账，也需要自持运营很长时间，习惯于高周转的房企鲜少有这个耐心。

　　但是自持地块于房企日渐火热的多元化业务发展以及产业转型而言，是重要的反推力。当土拍的游戏规则改变了，开发成本增加，利润空间压缩，房企们的产品运营和服务力在转型的过程中被倒逼提升。另外，还能让房企积极研究租赁住房的开发模式，更加谨慎和理性地拿地。

　　不难看出，多重动力之下，房企已经进入了一个“持有型运营“的时代，自持长租公寓，只是其中的一块试金石。而本次集中土拍之后，未来房企自持长租公寓或将开启新的高潮。

　　自持长租公寓时代，房企如何更好的赚钱？

　　因此，房企做自持长租公寓称得上“顺势而为”。但是，这个业务的存在，于房企而言，不仅仅是经济价值，更重要的是其带来的多重利好效应。在其之中，空间秘探认为，这2个效应尤为关键。

　　1、政企纽带效应

　　自持租赁住房，于房企而言是竞得土地的条件，于政府而言是租赁住房的增量。也就是说，房企配建自持租赁住房在一定程度上，帮助政府缓解新增租赁住房指标的压力，这样一来，自持租赁住房的价值就得到了加持，即充当政企纽带。

　　基于这样的协同效应，政府也在政策和资金方面对配建租赁住房的房企予以补助。如宁波明确规定，针对土地出让时要求配建或承建的租赁住房，给与800元/平方米奖补。西安支持房地产企业将已建成普通商品住房自持用于住房租赁经营，按自持租赁住房建筑面积，每年100元/平方米的标准进行经营奖励。成都明确为新建租赁住房提供1200元/㎡的建设成本补助、30%的项目资本金补助等。

　　如此一来，房企还能够实现企业的社会价值，与政府协同，为租赁住房市场献上自己的一份力。而自持租赁住房作为政企纽带，也会在其中为房企带来相应的利好。

　　2、长期价值效应

　　尽管此前有不少业内人士分析称，除非将自持租赁住房进行资产证券化，可以尽快实现资金回笼。不然单靠租金收益，想要回笼资金成本是个漫长的过程。

　　但是也有房企在自持租赁住房中将长期主义一以贯之，从潜力客群培育、品牌价值传递以及资产价值增长3个层面不断掘金。

　　于一些持有顶级长租公寓的房企而言，租客极有可能转化为买房客群。在滨江的计划中，滨江暖屋是要打造成为继滨江房产、滨江服务之后，滨江集团的第三张金名片。戚金兴更是在年底的媒体恳谈会上公开表达期许：“我们要让暂时买不起房或者正在创业不买房的年轻人，能提前住在滨江的好房子里。”

　　而房企的品牌价值也会在自持租赁住房中得以有效传达。目前，不少房企自持长租公寓大多是以同小区交付标准的品质呈现。对于房企而言，这是产品品质传达的最佳“代言人”，房企配套的物业服务以及相应周边服务等，也能够让消费者切身感受到。至此，品牌价值通过自持长租公寓产品实现精准传达。而资产增值层面，主要指的是房企对自持长租公寓所属地价的乐观预期，将来也会产生多重溢价。

　　当然，作为新物种的房企自持租赁住房，同样需要注意一些目前已经出现的问题。

　　其一，协调租客与业主之间对资源的争夺问题。因为，一直以来，自持房源与商品房之间的纠纷可以说是层出不穷。甚至有业主认为，过多的自持租赁住房对小区的氛围带来了不好的影响，并通过封闭小区进入口等方式形成内部的隔断。

　　对于这个问题，杭州市规划和自然资源局，已经对一些有自持租赁住房的小区做出了明确要求，整个小区内的绿化率、公建配套、社区用房、物业用房，应该整个小区共享，不能用围墙人为分割起来，违背国家相关规定。

　　其二，房企需要在长租自持模式中实现突围和资金的运转安全。因为有房企曾上演过“移花接木”，把本应该自持的面积也做进了房屋套内面积，以租代售，拿出去变现。从专业的角度来说，如果规划部门同意，确实不违规，但肯定也不允许。

　　因此，房企需要从法律法规可行的前提出发，给出解决方案。例如可以在投资阶段应当明确土地定位，根据自身的实际情况考量自身可承受的自持体量。此外，在租赁阶段，除寻找最适宜的运营方式外，应当尽可能地锁定承租人，如延长租期、增加承租人的违约成本，以保证资金链的稳定。

　　实际上，关于房企自持长租公寓，即便是融创中国董事会主席孙宏斌近期也表示，目前自持还没有很好的解决方案，有自持地块的账很难算清楚。但是随着例如税率降低等利好政策的陆续出台，自持租赁住房未来将不再是房企手中的“烫手山芋”，一定会成为房企多元化产业源源不断涌出美酒的“百年老窖“。而对于消费者来说，或许买房仍是个人以及家庭的奋斗目标，但如果经济实力暂未达到标准，能够及早住上具有更高品质的长租公寓，减少焦虑，甚至改变国人对房子的传统思维，也不失为一剂良药。

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责任编辑：王珊珊