11月13日,财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》,相关税收政策包括加大住房交易环节契税优惠力度;降低土地增值税预征率下限;以及明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。
以下为澎湃新闻根据新政整理的政策要点:
变化一:全国范围内,购买家庭唯一及第二套住房,不超过140平方米的按1%缴纳契税
新政:契税方面,将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米,并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策,调整后,在全国范围内,对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房,只要面积不超过140平方米的,统一按1%的税率缴纳契税。
58安居客研究院院长张波指出,新政前,对于首套普通住宅契税大致在1%-1.5%,非普通住宅则是3%,目前统一为140平方米及以下的按1%税率征收,对于一二线城市来说,包括首套和改善,大量的需求都是集中在140平方米以下,契税的大幅优惠可以大大节省其买房支出,并且契税不同于房贷,需要在购房时一次性缴付,减少契税支出让购房者的当下感受更为直接和明显。
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出,以上海为例,过去只有购买90平方米及以下的普通住房,契税按1%征收。而现在购买140平方米以下的房子,无论是首套房还是二套住房,都可以按1%征收。对于购房者来说,其税率可从原来最高的3%下调到1%。以500万元的住房为例,契税从原来的15万元减少到5万元。
变化二:购买140平方米以上住房,唯一住房减按1.5%、二套按2%税率执行
新政:对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为140平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房,面积为140平方米以上的,减按2%的税率征收契税。
严跃进指出,140平方米以上的住房,可以通俗地约定为“豪宅项目”。对于一线城市来说,过去一般会列为非普通住宅,无论是首套还是二套,其税率均为3%。如此对比,新政下,若是按首套房的名义认购,其税率将从3%下降至1.5%,即1000万元的房子,契税从30万元减少到15万元。若是按二套房的名义认购,税率将从3%下降至2%,契税从30万元减少到20万元。其他城市在这个税率方面则没有变化。换句话说,大城市在买“豪宅”项目方面,和中小城市买顶豪的税率是看齐了。
变化三:购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税
新政:北京市、上海市、广州市和深圳市,凡取消普通住宅和非普通住宅标准的,取消普通住宅和非普通住宅标准后,与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策,对该城市个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。
张波提到,降低交易税费,利好换房人群这一点和此前市场预期相同。从卖方来看,新政前,普宅满2年免征增值税,非普宅满2年按差额5%征收,新政后,2年以上非普宅也免征,虽然一线城市需要等普宅政策发布后才调整,但大概率也将保持同一节奏,超过2年免税将更有利于改善人群入市,尤其是对原来非普宅更为利好。叠加目前交易过程中,个人所得税减免的相关规定,换房的税费成本将大大降低,甚至除了二手房交易的经纪人佣金,大量住房都可以实现交易税费不断接近“零成本”。
中指研究院政策研究总监陈文静指出,以北京为例,政策优化前,满两年非普宅需缴纳增值税,若现价500万元,购买时原值200万元,则应缴增值税为(500-200)/1.05*5%,即14.3万元。政策优化后满两年原非普宅也可免征增值税,原应缴增值税可全部节省。
变化四:土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点
新政:土地增值税方面,将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。
与我国房地产开发模式相适应,土地增值税实行预征制度。为充分发挥土地增值税预征的调节作用,税务总局于2010年发文明确了各地区预征率下限,其中:东部地区为2%,中部和东北地区为1.5%,西部地区为1%。 此次调整,将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。调整后,东部地区为1.5%,中部和东北地区为1%,西部地区为0.5%。
张波提到,土地增值税层面目前下调的空间并不大,目前来看主要体现在预征层面的减少,这对于减少房企现金流压力层面将起到一定作用。
陈文静指出,近些年,随着房地产市场的持续调整,不少房地产项目的土地增值税实际税率已经明显降低,企业不少税费资金处于多缴状态,这部分资金如果不能及时退税,将增加企业的资金压力。本次将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点,有利于降低企业预征预缴的土地增值税,降低企业资金压力,对于当前稳定企业预期也将带来积极影响。
责任编辑:何俊熹
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