万科等来了神助攻

  一场硬仗。

  作者 | 曹安浔

  来源 | 华尔街见闻

  得道者多助,陷于多事之秋的万科,等来了楼市的春风。

  4月30日,最高层定调地产,新提出消化存量房产、优化增量住房。随后,作为楼市政策风向标的北京,出台新政,宣布符合要求的居民,可在五环外新购一套住房。

  这进一步强化了市场对接下来政策放松的预期,等待楼市“小阳春”多时的地产大佬们,可以松口气了。

  对正在努力走出当下困境的万科而言,这无疑是个神助攻。交付、结算高峰期的到来,以及当下市场的弱复苏之态,让万科一季报承压。万科也正处于其成立以来,未曾有过的危机之中。

  面对当下境遇,万科董事会主席郁亮在4月30日的股东大会上也不再像过去两年一样,大谈市场前景。而是将话题聚焦在了接下来万科要怎么做,如何度过眼下难关,以及成功走向行业发展的新阶段。

  无论是表态万科会坚定瘦身,调整融资模式,降解风险,还是会将聚焦综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业,都表明,经历了此轮行业深刻调整,郁亮和一众万科管理层对于接下来的路,有了清晰的思考。

  随着政策上不断有利好释出,万科也能够抓住眼前的窗口期。假以时日,它也有希望像31年前一样,做好“减法”,在全新的细分赛道上,成为行业里的标杆。这也是企业穿越周期,成为百年老店的必经之路。

  闯关

  归母净利润首次季度为负,经营活动产生的现金流量净额也为负值,万科交出的这份一季报,真切反映了万科当下遇到的难题,以及当下房企面对行业调整遭遇的挑战。

  当然,这份一季报一定程度上受房地产行业本身周期的影响。开源证券指出,受地产开发业务结算规模和结算毛利率下降拖累,导致万科短期业绩承压。

  万科管理层也承认,当下确实遇到了阶段性经营性困难,流动性短期承压。不过,对于目前的困难,郁亮也有了解题之法。

  股东大会上,郁亮表示,公司已制定瘦身健体一揽子方案,会统筹好降负债和高质量发展,让公司重新走到可持续的轨道上,在房地产新发展阶段继续领先领跑。

  具体而言,万科将分两步走。第一阶段坚定瘦身,调整融资模式,降解风险。未来两年削减付息债务1000亿元以上,未来五年付息负债总规模要降一半以上;再融资模式上,也要从过去统借统还、主体信用为主的模式,逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式。

  此外,除了综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业,万科将退出其他业务,清理和转让非主业的财务投资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易,计划每年完成200亿元。

  正如万科总裁祝九胜此前所说,融资模式一夜之间转换过来还是有难度,好在合作银行给了万科1-3年的转换期来慢慢转换。如今,万科则需要把握住当下的窗口期,完成债务上的压降。

  从一季度来看,得益于银行支持和自身努力,万科的融资已逐渐好转。祝九胜在股东大会上介绍了如何应对阶段性流动性挑战,除了目前已有59个项目申请纳入白名单,万科还将大力推进经营性物业贷和银团贷款。

  今年以来,万科已新增融资提款168亿,境内新增融资平均成本3.33%,公司银行端的融资渠道保持通畅。祝九胜也对融资后续进展充满信心。

  第一阶段的降负债、瘦身,并非说万科就不发展了。其目的,是为了将手头有限的资源,聚焦在三大主业上。

  郁亮表示,瘦身健体一揽子方案的目标,是个进取的方案。也是要让各位股东看到一个更健康的万科、更有未来的万科,而不是一个光降负债,降完以后奄奄一息的万科。目的是为了第二阶段打基础。

  在郁亮看来,未来房地产高质量发展的主要内容是好房子、好社区、好服务。万科聚焦的三大业务,市场有前景,社会有需求。居民的居住条件改善、租赁住房、物业服务的需求空间和前景仍然广阔,这些业务万科更有优势。

  万科要做的,则是在做完减法后,重新出发。

  化蛹

  印象中,这是万科历史上第二次提出“聚焦主业”的说法了。

  上一次还是31年前。彼时的万科业务涉猎颇广,饲料、服装、家电和贸易等等几乎什么都做,如果不是创始人王石提出万科要做减法,专注于住宅地产业务,也不会有如今这个靠着专业化能力走天下的万科。

  王石也在后来回忆起这次做减法时表示,一个企业要把注意力放在核心业务和自己的核心优势上,因为偏离航向而失败的例子太多了。不懂得放弃就永远什么也得不到,做减法有时候比做加法更重要。

  现在的万科,也到了“舍得”的时候。白银时代,为探索地产行业发展的“第二增长曲线”,万科做起了加法,从住宅开发商向城市配套服务商进行转变。

  如今,外部的行业压力和内部的要求,让万科又主动做起了“减法”,让自己在专业能力上能够打磨得更精,这也是过去三十多年来,万科能够成为万科的原因。

  万科要从自己最优势的地方着手,才能够破开束缚着它的蛹,在地产的新阶段里自在飞翔。

  能否化危为机,变中求胜,就看房企能否勇于突破,自我革新了。

  万科也希望能够再次做出对的战略抉择,谋定未来几十年的稳健经营。这需要咬牙前行的勇气,纵览全局的战略敏感,更需要自身的经营基础。

  对此,万科已经做好了一定准备。财报显示,万科一季度的经营服务业务营收达到109.5亿元,同比增长12%。

  伴随着经营服务的良好势头,一季度内,万科经营性业务实现多赛道REITs突破。

  就在股东大会的同一日,中金印力REIT在深圳证券交易所上市。郁亮更是特意在朋友圈分享了这条喜讯,并表示今天印力REIT上市,标志着万科持有经营性业务增添了一条由重转轻的通道,这是一个成功的开始。

  同时,今年3月,万科旗下万纬物流REIT也正式于交易所挂网,再加上积极申报中的租赁住房泊寓REIT,万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。

  这也是房地产走向新的发展阶段,适应新旧周期过渡,实现新旧模式转换的一条必经之路。通过加速转向不动产的经营者,让自己在应对行业周期变换时,在经营业绩上有更稳的压舱石。

  这一路注定不易。所幸,郁亮和万科还有很多同路人的支持。

  深铁董事长、万科董事会副主席辛杰在此次股东大会上再次发声力挺万科,称作为万科公司的长期股东,深铁集团的态度和立场一直没有变,会一如既往支持万科的良性发展,不会因市场波动而动摇。

  此前,郁亮则刚与GIC庆祝了双方合作二十周年,他们曾合作了上海七宝万科广场等标杆项目,见证了彼此在中国的成长;兴业银行则在3月20日与万科子公司签署了14亿的贷款合同,表达对万科的坚定支持。

  而在政策风向转变中,市场也对地产明显有了更加积极的态度。日前,瑞银地产首席分析师John Lam一改过去三年对中国房地产的悲观态度,变得更加乐观。他在一份报告中预期,万科的毛利率会在2025年恢复到20%,毛利润和核心净利润会在2025年迎来拐点,止跌回升。

  接下来,我们也会看到一个和以前大不一样的万科。在股东、银行等同路人的支持下,它将在荆棘中开辟新路,焕然新生。

  作为房企“优等生”,万科若能闯关成功,找到地产下半场的发展正轨,对于行业来说,都是鼓舞人心的事。

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责任编辑:韦子蓉

万科 郁亮

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