楼市回暖,但房企还不能真正松口气。
9月底以来的史诗级政策,让房地产业内倍感振奋,但出险房企还未到松口气的时刻。
近期,多家房企债务重组出现新变化,有企业如融创,境内债务需要二次重组;有企业如远洋,受重组方案等细节性问题影响,债权人方面出现反对声音;可以看到,不管是正在推动重组的、还是已出台过方案的企业,眼前的挑战只多不少。
“房企债务重组困难,一方面受限于地产市场下行,企业销售收入减少、现金流紧张,难以满足落实债务重组计划,处置资产也受到一定限制。”中指研究院企业研究总监刘水表示,房企的资金归集能力、全球经济环境的不确定性,也给债务重组带来挑战。
企业和债权人“多空博弈”之下,出险房企能安全“上岸”吗?
房企境外债重组“闯关”
房企债务违约,是本轮地产调整不可忽视的问题。公开数据显示,近几年来,行业共有60多家上市房企发生债务违约。这些企业,不仅信用层面受到影响、融资销售等也都出现断崖式下跌,有的甚至因财报难产、股价低迷,已经黯然退市。
推动债务整体重组,是这些出险企业“自救”的第一步。2024年以来,多家房企境外债务整体重组取得进展,奥园、中梁境外债务重组方案落地生效,旭辉、远洋、龙光等境外债重组方案框架已基本成型、正在征求更多债权人同意。
但需要注意的是,受行业深度调整影响,当下房企推进重组的难度依然较高。
以远洋集团为例,近期这家国资背景的房企,陷入了漫长的重组“拉锯战”中。债权人方面的反对声音包括:远洋的境外债重组方案,优待股东和拥有抵押的债权人;利用跨组别强行通过机制来实施重组;大股东未给予更多支持;削债比例较高等。
11月15日,远洋集团举行境外债权重组电话会,由法律顾问盛德及财务顾问华利安主持召开,向债权人澄清近期市场上的误导性消息。
第一财经获悉,针对大股东支持层面,此前美元债小组曾提出质疑,中国人寿(44.390, 0.21, 0.48%)签署了系列支持文件,但并未给予远洋集团财务支持。对此盛德表示,远洋集团曾与中国人寿签署了支持函、股权购买承诺函和谅解备忘录等文件,但这些文件并不具备法律约束力。
据悉,中国人寿与远洋集团签订的支持函原文为:本支持函不意味着中国人寿任何形式的具有法律约束力的承诺、义务、负债、担保或责任,也不等同于维护契约或股权回购承诺。
此外,美元债小组曾指责远洋境外债重组缺乏诚意。对此盛德表示,自启动境外重组以来,远洋始终优先考虑债权人利益、公平公正地对待所有债权人。在当前艰难的经营环境下,已对方案进行多轮改进优化,并向债权人提供包括几乎全部境外资产和部分境内资产(合计超40项资产)的增信资产包,新增大量担保主体、资产抵质押等,已经做到 “应给尽给”。
针对引发争议的重组分组问题,华利安强调,远洋境外债重组的分组,是基于各组债权人的债务结构,以及清算回收价值,完全合理及符合逻辑。10月18日举行的英国聆讯上,法官也同意按照现有分组进行投票和推进重组。当前的重组方案,公司应给尽给,拿出了所有可以利用的资源,也是为全体境外债权人回收价值的重组方案。
据此前远洋披露的境外债务重组框架,重组方案包括约40亿美元的公开票据和约22亿美元的银团债务,其中未偿还的债务本金部分为56.36亿美元。
根据法律结构和清算分析结果,远洋将范围内债务分为ABCD四组。A组包括银团贷款和双边贷款,涉及金额为130.4673亿港元和2.4975亿美元;B组为本金共计19.2亿美元的美元票据;C组为本金共计11.98亿美元的永续债;D组为本金6亿美元的永续债。
就不同分组,方案将按规定比例分配新贷款或票据(新债务),扣除新债务后的剩余债务,债权人可选择发行两年期强制可转换债券(MCBs)、或者1%计息新永续证券(永续证券)。
不仅是远洋,近期市场消息还显示,碧桂园向部分债权人提交了境外债务重组方案的初步条款,重组方案包括调整后的现金流预测。预测显示,与今年早些时候同部分境外债权人分享的估计值相比,该公司对未来几年现金流的预期下降。
其他房企的境外债重组,也有新进展传出。10月28日,旭辉控股集团发布公告称,截至10月27日,合计持有适用债务约77.88%的债权人已正式签订或加入重组支持协议(RSA),这标志着旭辉的境外债务重组,已符合进入法庭流程的要求。
“房企债务重组困难,一方面受限于房地产市场下行,企业销售收入减少、现金流紧张,难以满足落实债务重组计划,处置资产也受到一定程度限制。”刘水告诉第一财经,另外,房企资金多数沉淀在底层项目公司,资金归集能力受到很大程度限制。全球经济环境的不确定性,特别是利率变动和汇率波动,也给境外债务重组带来额外挑战。
境内债或现二次重组潮
境外债重组多方拉锯之余,房企境内债面临的压力也不小。
“过去几年,很多房企一直在解决境外债务的重组问题,包括削债、债转股等方式,但是对不少房企来说,境内债压力同样不小。”一名证券机构研究人员表示,不少房企在境内债务展期后,本金额没有减少,但利息压力却越来越大,已到了“连利息都还不上”的地步。
日前,早在2023年便完成境内外债务重组的融创,又推出境内债二次重组方案,包括现金要约收购、股票及/或股票经济收益权兑付、以资抵债和全额长展期等四个选项。
第一是现金要约收购。融创房地产拟使用现金,按照每张债券面值18%的价格,发起现金要约购回,累计购回所使用的现金总金额,预计不超过8亿元。接纳债券本金上限约44亿元。
第二是股票及/或股票经济收益权兑付方案,向特殊目的信托增发特定数量的股票,并以相应股票变现所获等额境内资金,偿付债券持有人,方案接纳债券本金预计约30亿元。
第三是以资抵债方案,融创拟将其附属公司所持特定资产的收益权,委托给信托公司成立服务型信托,并以服务信托份额折价置换债券,方案接纳债券本金上限约41亿元。
第四是则全额长展期方案。若本次境内债务重组顺利落地,融创将在上述选项完成后,现金支付选择展期方案的债券约1%本金;剩余本金则将展期至2034年6月9日。
克而瑞表示,与上一轮境内债展期不同,融创本次债务重组重点是“削债”,因涉及利益让步,本轮谈判或更加艰难。比如现金清偿及债转股,虽能获得现金或上市股票等资产,但折价严重;以资抵债,债权人获得的是信托份额,高度依赖底层资产的实际情况。
刘水表示,房企债务重组与自身资质相关,企业资产质量和未来现金流预期,会影响债权人对重组方案的接受程度;企业债务结构的复杂程度,以及项目资产多、分布广、可能受到司法程序影响等因素,都可能增加房企债务重组的困难程度。
即便存在拉锯与困难,房企境内债再次重组依然不可避免。
华泰证券(18.470, 0.00, 0.00%)表示,出险房企对境内债务的重组方式较为单一,基本以部分或全部公开市场债券的展期为主。随着时间推移,部分房企可能面临再度展期的压力,债券之外,银行、信托贷款等其它有息负债的逾期问题亦亟待化解。预计部分房企可能参照境外债务的重组模式,针对境内债务推出系统性化债方案,缓解中短期流动性压力、构建更可持续的资本架构。
国泰君安(19.810, 0.26, 1.33%)表示,9月24日央行发布会是本轮地产行业政策的拐点,相较于过去,此次政策步伐跟随紧凑,充分体现了止跌回稳的决心。地产进入新阶段,预计资产整合和重组将成为接下来的重点,境内债务重组将有提速的可能,这也属于风险化解的范畴。
刘水表示,房企真正走出危机,还需要市场回暖支持。9月底中央系列举措,有效地提振了市场信心,若各项政策加力并较快落实,四季度市场有望迎来边际改善。房企应紧抓“因城施策”窗口期,加速布局较好项目的销售去化,快速回笼资金,增强偿债能力。
责任编辑:江钰涵
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