房企化债迈进关键阶段 融创提供市场化化债新样本

房企化债迈进关键阶段 融创提供市场化化债新样本
2024年12月10日 18:02 市场资讯

  在史诗级救市政策的加持下,房地产何时止跌回稳,还需调整多久,成为市场讨论的热点。

  在昨日召开的中央政治局会议上,高层再次为房地产市场注入“强心针”。会议强调,稳住楼市股市,防范化解重点领域风险和外部冲击,稳定预期、激发活力,推动经济持续回升向好。

  港股房地产板块受此影响尾盘快速拉升。其中,融创中国表现最为突出,单日涨幅高达14.68%。

  一位分析人士表示,每次政策利好,融创都会领涨,今年以来股价涨幅已经超过90%。这说明投资人对融创公司的基本盘看好。并且,融创在销售、交付、化债、资产盘活端都持续有实质利好进展,这也给到投资人相当的信心。

  融创被认为是本轮化解债务风险中表现最积极的房企。在11月27日,融创公布了一份目前最具市场化化债思路的债务重组方案,其总额约为154亿的境内债通过现金要约收购、债转股、以资抵债、留债展期四种方式,既给债权人提供了多样化的收益及退出机制,又从根本上为企业主体恢复赢得充足时间。

  12月10日,融创公告称H6融地01、H0融创03两只债券已率先通过重组表决,另外8只债券还有两周投票时间,将于12月23日最终迎来十只债券整体重组投票结果。

  “可以预见,境内债重组一旦成功,对公开债的投资人来说将会有不错的收益率。这也是为什么融创这次方案带给市场很大影响,既创新、又能多方共赢。”一位债务重组专家表示,融创这次境内债重组方案给到债权人四种灵活选项,以及现金对价、股票、资产等丰富的偿债资源。更难得的是,没有任何强制选项,留债展期部分也没有设置上限。这样市场化削减债务的方案,能真正帮助公司活下来,经营回到正常轨道,也能更好得保护债权人利益,对于行业来说极具参考价值。

  化解房企债务风险,是本轮行业调整的重中之重。目前,房企化债正进入深水期,而融创提供了一个市场可供借鉴的标杆样本。

  房企化债打响攻坚战

  “融创是业内率先提出境内债整体解决方案的房企之一。”上述债务重组专家表示。在这之前,行业已经历了债务展期、债务重组、逆向混改、破产重整等一系列的化债探索。这其中,债务展期曾是多数房企化债的首选。

  在债务展期这场拉锯战中,房企以时间换空间完成对现金流的救急,并没有从根本上实现债务削减,当市场回暖始终不及预期时,注定要再度面对债务到期的压力。事实上,首批完成境内债展期的房企中,已有房企今年6个月内追加两次展期直至明年3月。

  除债务展期与债务重组外,也有少部分房企选择走上了破产重整、逆向混改的道路。究其利弊来看,破产重整与逆向混改一般需要强大的战投下场辅助,在当下市场环境中,不具备行业普遍性。

  债务重组顺理成章成为助力出险房企走出困境、以及解决不同债权人现实需求的最优选择。在已公开的债务重组方案中,融创拿出的是行业第一个市场化化债方案,更契合当下房企全面削债的需求和趋势。如果方案正式落地,将大幅压降其超过50%的境内公司债务,将有效缓解房企现金流压力,同时多元化又务实性的选项,也将在最大程度上满足债权人的不同诉求,方案具有极强的实效性和行业借鉴意义。

  融创创新市场化化债路径、实现多方共赢

  房企化债的每一步,动辄牵扯数以千计债权人的利益,化债方案是否合理可行、化债后企业主体是否能好转并具备偿债能力,就成为债务重组能否顺利推进、最终获得债权人支持的关键。

  2023年11月,融创率先完成百亿美元的境外债整体重组,已为行业提供了成功典范。时隔一年,融创结合此前境外债重组经验,在境内债重组中打出一系列“组合拳”,在行业当下同样具有样本分析意义。

重组方案选项

选项具体内容

预计最高降债

现金要约收购

按每张债券面值20%的价格发起现金要约购回,现金总金额不超过8亿元,方案接纳债券本金上限40亿元。

40亿元

股票及/或股票经济收益权兑付

向特殊目的信托增发特定数量的股票,人民币100元债券对应融创股票13.5股,预计新股总发行5亿股。

37亿元

以资抵债

设立服务型信托,债券持有人直接或间接享有其控股子公司所持有的特定资产收益权。获配以资抵债选项的标的债券每100元面值受偿金额35元人民币。

30亿

留债展期

本金展期9.5年,第5年开始兑付本金,利息部分统一降至1%。另外拟于2025年底前安排现金支付1%及对应利息。

/

合计

107亿元

  一位行业分析师指出,融创此次境内债重组方案是建立在恢复经营、获得可持续资本结构的基础上,最大化保护了债权人的利益。

  首先,方案中大比例降债+长展期的举措,预计最高可实现化债超百亿元,为融创走出困境、加速回归正常经营提供了支撑,更有助于后续债务风险化解、保交付与项目盘活的更好解决。

  其次,融创在化债过程中选择了市场化手段,方案中的四个选项均不具有强制性质,债权人可以根据自己的诉求自由选择。“融创坚定履行不逃废债的原则,留债展期的选项因此没有设置金额上限。”一位知情人士表示,相对于其他破产重整等方案普遍强制削债的安排,对债权人更加友好。

  为进一步加磅重组方案的诚意,融创把此前配股融到的宝贵现金大部分都用在了折价回购债权上,同时还增加了现金支付安排,明年底前向每个持债账户兑付本金1%及对应资本化利息和全部未付利息,更创新提出了债转股票经济收益权的选项。

  作为地产行业极具流通性、交易量最大的股票之一,今年来融创股价已累计上涨超过90%。伴随未来一年行业的恢复,债权人有望进一步分享股价上涨的红利。

  同时对房企而言,降债也能增厚股权价值,资本市场将对股价给予积极反馈,留债债权人也能更安全获得全额偿付,债券价值得以修复。

  一位不具名的债权人表示,融创唯有尽快恢复健康经营,才能真正保护所有债权人和投资者的长期利益。“加上重组方案比较有诚意,更多人会愿意支持债务重组。”

  “如果融创的方案全部通过了,所有未完成境内债重组的房企都会迅速跟进。”上述知情人士表示,当前行业都在等待融创境内债重组的进一步消息。

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责任编辑:刘万里 SF014

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