观点直击 | 九龙仓吴天海：内地房地产市场氛围比去年轻松

观点网 香港报道 3月13日，九龙仓集团发布截至2024年12月底全年业绩，基础净盈利按年减少21.5%至27.98亿港元，年内由盈转亏，录得股东应占亏损32.24亿港元，第二次中期息20仙。

年内，九龙仓基础盈利27.98亿港元，按年少22%，主要因为中国内地发展物业确认入账销售额减少，及应占减值拨备增加至20.18亿港元，而2023年同期则为18.5亿港元。

期内收入有121.15亿港元，按年少36%，其中投资物业收入有46.44亿港元，按年少4%，主要由于内地商场和写字楼租金偏软；发展物业收入有22.54亿港元，按年减少74%，主要由于一个杭州项目落成，而香港没有销售额确认入账。

据了解，九龙仓集团自2019年以来再无购入新土地，旗下活跃项目和待售存货均有所减少。2024年集团应占已签约销售额下降至14亿元，而年末的未确认入账销售额下降至6亿元。已发展和未发展存货总计有120万平方米，包括40万平方米已落成但销情极缓慢的非住宅物业。

九龙仓集团主席及常务董事吴天海表示，旗下内地发展物业活跃项目和待售存货均有所减少。但集团作为绿城中国的第二大股东，持股达22.97%，当下对内地的物业投资由直接转为间接，而绿城近年发展不错，成果令人满意的。

"绿城中国是发展稳定的民企之一，或者比起九龙仓直接投资更好。透过绿城间接投资内地住宅市场，不代表九龙仓就一定不直接投资，不排除有适当机会时，可与绿城一同合作发展，惟目前未见有关机会出现，会视乎市场情况调整。"吴天海补充。

他又称，内地房地产市场的氛围轻松了。他认为政府的支持力度会更大；未来政策的落实细节仍然需要观察，同时各地执行的方法有别，不可一把尺量度全国发展。

对于集团将债务转化为人民币的做法，吴天海解释道："集团持有大量人民币资产，人民币借贷主要用作对冲，不失一个稳健的做法，且近年人民币借贷利率低于港港元或美港元，更加可以一石二鸟。"

另外，写字楼方面，由于持续供应过剩而需求疲弱令出租率和租金水平继续受压，着重成本控制的租户纷纷迁往较低档次物业，寻求更相宜的选择。九龙仓集团该分部整体收入下跌4%至45.71亿港元，营业盈利下跌6%至29.83亿港元。

吴天海指，内地写字楼供应过剩，即使在一线城市亦有大量库存，市场需要时间消化。而去年集团的大额拨备主要针对非住宅物业，因为留意到供求失衡，不是一两年内可以消化。

海运港口方面，期内物流基建现代货箱码头于香港的吞吐量下跌6%至350万个标准箱。吴天海坦言，香港海运港口压力不小，尤其是2月开始有全球性的船运公司重组。

他预计，香港今年海运港口的吞吐量，未必能保持2024年的数字，暂时未感乐观 。虽然目前也在发展，同西方国家以外的地区贸易，但暂时没能完全取代，希望可以陆续补充空缺。

吴天海认为，中国与西方以外地区的贸易日益频繁，期望可弥补缺口，尽管有市场人士指香港港口排名处于十大榜尾甚至跌出十大，但在世界上仍是可观的数字、不是小数目，相信香港作为港口有存在价值。

值得一提的是，九龙仓集团因应本地分销和跨境电子商贸令香港需求增加，正在葵涌码头兴建一座全新现代化物流中心。

对此，吴天海指出，是仔细研究供求后的决定，目前同类物流中心有两种，一是规模大且处于葵涌码头一带，但是在三十、四十年前落成，而因科技及人客都有大变化，以全新姿态出现的物流中心有较强竞争力；第二种是不在码头附近或规模小的物流中心，竞争力不及旗下现代货箱码头。

他又称，土地作为重要成本因素，该项目另一优胜之处是不需要补地价，面积约40万方米、相当于400多万方呎设施，投资50亿至60亿港元，尽管投资额不小，但评估过后认为值得投资，目标2027年上半年完工。

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