观点直击 | 招商蛇口重置航向

观点网 3月18日下午，招商蛇口(9.570, -0.08, -0.83%)召开了2024年业绩发布会，公司董事长蒋铁峰、董事总经理朱文凯、财务总监兼董事会秘书余志良等董事会成员、高级管理人员出席会议。

与去年一样，管理班子对当前的房地产行业同样保持审慎态度。

“我们认为，支撑我国房地产高速发展的人口红利、城市化红利、经济高增长红利和房地产金融化红利四大红利，已经逐步消退了。”蒋铁峰如是说。

与此同时，他还提出了行业的四个根本转变：市场供求关系从供不应求到供过于求、成交格局从一手房转向二手房、“三高”经营模式终结、房地产企业性质从影子银行回归开发本源。

正是基于这样的判断，招商蛇口2024年选择以“精进”作为贯穿全年的关键，坚持“精耕细作、稳中求进”。

所谓“精进”路线，从某个角度上其实可以用“聚焦”来诠释，不仅仅是区域的聚焦，也是业务的聚焦。

蒋铁峰提及，公司对业务组合进行了相应的调整，代建作为一种延伸并入了开发业务；城市服务则更新为物业服务。

在面对巨浪时，再庞大的船只都需要调转船舵以保持船体的稳定。

保住基本盘

召开业绩发布会前夕，招商蛇口也披露了公司2024年度报告。当中显示，报告期内公司实现营业总收入1789.48亿元，同比上升2.25%。

期内，录得归属于上市公司股东的净利润为40.39亿元，较2023年减少22.81亿元，同比下降36.09%。

对利润下降，招商蛇口方面给出的原因是：主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降，以及计提房地产项目减值准备同比增加。

从年报数据来看，利润减少主要与计提减值有关，招商蛇口去年计提资产减值及信用减值损失合计约60.34亿元，高出归母净利润规模整整20亿元，上年同期的计提减值金额为36.91亿元。

在各项减值损失中，存货部分计提减值的规模最大，达35.75亿元，占比超一半。

蒋铁峰表示，公司这几年一直在修复资产负债表，把一些不良的存货资产积极地进行处置，此次计提60亿元减值规模也是基于把一些风险给提前释放掉。

从数据来看，资产负债表也确实得到了一定的修复。截至年末，剔除预收账款的资产负债率62.37%、净负债率55.85%、现金短债比为1.59，三道红线指标保持绿档。

毛利率方面，招商蛇口2024年录得税前整体毛利率较上年进一步下降1.28个百分点至14.61%。主要与房地产市场下行有关，整个行业基本都面临着销售量价层面的压力，包括大额计提也与房价的下跌有关。

作为一家房企，开发业务仍然是招商蛇口营收和利润的主要来源，2024年实现营收1563.61亿元，同比增长1.38%，占公司总营收比重的87.39%。报告期内，招商蛇口累计实现签约销售面积935.9万平方米，签约销售金额2193.02亿元。

虽然招销售金额、面积均出现了同比下降，但在蒋铁峰看来，房地产市场依然大有可为：“目前也进入了底部区域，可能要优中选优，选择核心城市、核心区域进行投资。”

近些年来，招商蛇口在投资端不断地进行区域上地聚焦，2020年之前为1.0版本，选择70个城市布局；2021-2023年是2.0版本，主要深耕核心6+10城，以及机会型投资14城；之后是3.0版本，大投资框架依然是30城，区别是要进一步聚焦核心10城。

去年，招商蛇口并未披露核心10城的具体名单，而在此次业绩会上，这十座城市终是“千呼万唤始出来“，除北上广深外，西安、长沙、合肥、苏州、成都、杭州也囊括在名单之中，这些也基本是公司销售表现较好地城市。

2024年，招商蛇口在西安、长沙、合肥、南通、徐州等五城销售金额排名位居第一，在南京、上海、深圳、苏州、成都、重庆、佛山、厦门、温州等九城进入当地销售TOP5。

在以销定投策略下，报告期内，招商蛇口核心10城的投资金额占比90%，一线城市的投资占比为59%。

2024年，公司累计获取26宗地块，拿地数量较2023年55宗属于是拦腰斩半，总计容建面约225万平方米，总地价约486亿元，权益支付地价约为335亿元，权益拿地金额占比为68.9%；2023年为75.9%、2022年为59.7%。

虽然拿地规模有所缩减，但公司管理层极度看好这批“面粉“。

蒋铁峰指出，近期做了一些动态评估，2024年新增地块收益率将比2023年更高，或许能够达到20%以上，这也将是未来公司贡献销售业绩和结转利润的一个重要的来源。

除了传统的拿地开发模式，招商蛇口也将代建业务作为一种延伸并入了开发业务，并在去年成立了招商建管平台。

不过，朱文凯指出，短期内公司并不会把代建业务作为像物业、公寓等业态的核心转型方向，更多的是作为一种战略补充。

第二曲线

当前，房地产行业发展进入新旧模式转换阶段，提升运营能力，培育利润增长第二曲线成为房企高质量发展的主要方向。

在保住基本盘的基础上，招商蛇口管理层亦表示，公司将坚持“四三二一”战略引领，坚定落实转型发展，在做稳开发业务基本盘的基础上，做精资产运营，做大物业服务，加快将转型业务打造成为公司的第二增长曲线。

在此次业绩会上，管理层多次提及资产运营业务，这是公司转型主战场之一，在过去一年里取得了不错的成绩。目前，该业务仍处于成长阶段，期内实现营收约71.5亿元，同比增加7.41%，占公司总营收比例3.99%。

报告期内，招商蛇口主要持有物业全口径收入74.64亿元，同比上涨12%，EBITDA实现36.67亿元，同比上涨11%。公司开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率达6.42%，同比提升0.2个百分点。

期内新入市23个重资产项目，新增经营面积101万平方米，包含11个公寓、6个集中商业、3个产业园和3个酒店。

朱文凯提及，资产经营业务将坚持聚焦主力业态，聚焦核心区域。2025年计划新入市的项目约120万平方米，9个公寓、8个商业、3个产业园，布局在上海、深圳、南京、杭州、重庆等高能级城市。

据观点新媒体了解，集中商业是该公司着重打造的业务主赛道之一，2024年此类业务实现收入17.7亿元，开业三年以上项目出租率达91%。截至期末，招商蛇口经营管理的处于运营期的主要集中商业项目共47个，在建及筹开项目总经营建筑面积约233万平方米。

此外，作为与资产运营业务十分贴合的产品，公募REITs在招商蛇口未来规划中同样占据着重要的席位。

去年，招商蛇口以位于深圳的壹栈太子湾项目和壹栈林下项目为底层资产，发行了蛇口租赁住房REITs，成功募集资金13.64亿元。

余志良指出，对公募REITs来说，目前相对低息环境是有利于REIT产品发行的。它不止是一个融资，同时又是资产上市的一个好通道。由此可以促进招商蛇口资产运营业务有效的产融协同。

另一个转型方向是物业服务和轻资产运营服务。

2024年，招商蛇口旗下上市平台招商积余(11.840, -0.31, -2.55%)实现营收171.72亿元，较上年增长9.89%；归母净利润8.40亿元，较上年增长14.24%。期末，在管项目2296个，管理面积3.65亿平方米。

围绕着战略转型，蒋铁峰提出了打造“综合开发运营服务商”转型愿景，恰好分别对应着房地产开发、资产运营、物业服务三大业务。

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