经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级保利发展发布2022年报，公司实现营收2811.1亿元，同比下降1.4%；实现归母净利润183.5亿元，同比下降33.0%；基本每股收益1.53元，每股派息0.45元。
公司投资拿地保持稳健，融资渠道畅通，资金优势明显，我们上调2023-2024年并新增2025年盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为237.4、284.2、325.3亿元（2023-2024年原值为236.2、283.2亿元），EPS分别为1.98、2.37、2.72元，当前股价对应PE估值分别为7.3、6.1、5.3倍，维持“买入”评级。
结算业绩承压下滑
2022年公司实现营收2811.1亿元，同比下降1.4%；实现归母净利润183.5亿元，同比下降33.0%。公司竣工结转收入同比微降，归母净利润下滑主要原因：（1）结算毛利率下滑，整体毛利率22.0%，同比下降4.8个百分点；其中地产开发毛利率21.8%，同比下降5.3个百分点；（2）投资收益42.0亿元，同比下降32.36%；（3）2022年计提存货跌价损失8.9亿元。截至2022年末，公司合同负债规模4120.2亿元，同比微降1%，未来业绩锁定性较强。
销售市占率持续提升，深耕核心38城市2022年公司实现签约面积2747.95万平方米，同比下降17.55%；实现签约金额4573.01亿元，同比下降14.51%，在克而瑞销售排行榜排名升至第二，市场份额进一步提升至3.4%。公司核心38城市销售贡献占比86%，同比提升8个百分点，在26个城市销售排名第一。截止2022年末，公司累计待开发土地建筑面积6270.8万平米，较2021年末的7327.1万平米下降14.4%。
融资优势明显，现金回笼率高
截至2022年末，公司有息负债规模为3813亿元（2021年末3382亿元），综合融资成本约3.92%，同比下降0.54个百分点；扣预负债率为68.4%、净负债率为63.6%、现金短债比为1.57，三道红线维持绿档。2022年公司实现回笼金额4271亿元，回笼率为93.4%，连续4年保持在93%以上的较高水平。
风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。
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