深圳二手房真实现状：挂牌价跌至6字头，大量业主“血本无归”

　　文 | 新浪财经 徐苑蕾

　　三月的深圳二手楼市，迎来了久违的“小阳春”，全市二手房网签量达到5196套，时隔3年重回5000套的“荣枯线”。“三年不开张”的中介也开始忙起来，“周末带客户看房，一个小区能碰到10—20个同行。”

　　中介“打满鸡血”，业主却很受伤。在买方市场中，为了加快脱手，业主只能“以价换量”。有业主甚至将挂牌价“暴降”百万，连装修费和银行利息都亏回去了。

　　根据乐有家研究中心数据，当前深圳全市二手房成交均价6.4万/平方米。从2021年一季度算起，3年时间，深圳二手挂牌均价从9字头跌至6字头，业主报价已连续25个月下滑。

　　暴跌3年，亏到肉疼

　　深圳业主杨寻（化名）2018年入手了一套420万、85平方米的新房，当时均价约4.9万/平方米。杨寻算了一笔账，新房装修加上这6年来还贷的利息，他的房子至少要卖530万才能回本。

　　由于资金周转的需要，去年下半年杨寻将房子挂牌，但是过来看房的买家却屈指可数。“中介说挂牌价太高了，一开始报价是530万，后来调了几次价，从530万降到500万，又降到450万，现在挂400万，白白亏了130万。”

　　据杨寻介绍，其小区的指导价约5.6万/平方米，而他目前的挂牌价已经比指导价下降了76万，相当于单价打了8折。而且他预估，即便降到400万依然很难成交，“因为同小区有业主卖360万还没卖掉。”

　　在深圳楼市，二手房一直都是市场的主导力量。2021年以来，二手房业主多采取“以价换量”策略，导致深圳二手房价格持续下跌，且跌幅远超新房，过往个别片区一二手房价格倒挂的现象也慢慢消失。

　　对于刚需买家来说，低总价、低单价的二手房源无疑是置业的优选。但是从业主的角度来看，深圳二手楼市持续3年多的“暴跌”则让他们亏到肉疼。一位中介人士称，现在深圳部分片区和项目的成交价已经回到2018年的水平，距离高峰期跌幅超过三成，市场上越来越多笋盘出现。

　　据透露，目前深圳二手市场近八成的房源都是低于指导价成交，在不少业主看来，“不亏本就已经很好了”。根据乐有家研究中心数据，当前深圳全市二手房成交均价6.4万/平方米。从2021年一季度算起，3年时间，深圳二手挂牌均价从9字头跌至6字头，业主报价已连续25个月下滑。

　　重回“荣枯线”，中介忙起来了

　　深圳房地产中介协会（以下简称“深房中协”）统计数据显示，3月深圳全市二手房网签量达到5196套，环比上涨117%，同比上涨5%。这也是时隔3年，月度网签量再次破5000套，上一次是2021年2月的5272套。

　　5000套一直是深圳二手楼市的“荣枯线”。此外，深圳也是3月唯一一个二手房网签量同比上涨的一线城市。因此，业内普遍认为，3月深圳二手楼市已经出现了久违的“小阳春”。

　（数据来源：深圳贝壳研究院）

　　实际上，从去年年末开始，深圳二手房市场已经走出翘尾行情。而今年随着市场氛围的逐步活跃，“三年不开张”的中介也开始忙起来了。

　　不少中介感慨，“有种回到2020年的感觉”，“上一次这么忙都是3年前的事了。”一位中介人士告诉新浪财经，“3月一个月就带看了10多组客户，而且不少客户都是主动约看房的。”

　　另一位中介人士则表示，“周末看房的客户确实多起来了，一个小区能碰到10—20个同行。周一本来是休息日，不过为了成交，很多人都放弃了休假。”

　　新浪财经了解到，目前深圳市场二手成交主要还是以刚需为主，二手房交易总价集中在200万-500万元的区间，成交面积集中在60-90平方米的区间。

　　在“小阳春”的行情下，刚需买家加杠杆的意愿也有所回升。深圳贝壳研究院监测显示，3月份贷款方式购买二手房的比例为77.3%，比去年同期扩大7.7%，是连续3年下降后首次回升，平均贷款成数为63.6%，环比扩大15.6%。

　　后市预期乐观？

　　除了业主主动调价外，深圳二手市场的复苏还得益于去年至今多项重磅政策的出台，通过持续放松调控政策激发了需求，吸引了大批买家入市，从而推动成交量冲高。

　　去年11月下旬，继认房不认贷、首套房贷利率下调政策推出后，深圳还接连祭出二套首付降至40%、取消750万总价豪宅线这两大重磅“救市”措施，为改善买家和豪宅买家带来直接的“减负”，降低二套房的首付门槛，减少部分高总价房源的增值税费。

　　今年2月，深圳接棒北上广对限购政策进行松绑，深户居民不再限定落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限；非深户居民方面，所需个人所得税、社会保险年限要求由5年调整为3年。

　　同月，5年期LPR再次刷新历史最低值。调整后，深圳的房贷利率调整为住宅首套3.85%（LPR3.95%-10个基点），住宅二套为4.25%（LPR3.95%+30个基点）。

　　一般来说，4月通常会进入市场调整期，成交量普遍环比下滑，平均降幅在30%左右。深房中协统计数据显示，4月首周，由于受清明假期影响，二手房网签仅录得964套，环比下降22.9%。不过，4月第二周，深圳全市二手房成交量（含自助）录得1295套，环比增长34.3%，单周交易量再创2022年以来新高。

　　因此，对于“小阳春”行情的延续，不少中介人士都保持较为乐观的态度。一位中介人士称，目前供应比需求更加充足，深圳购房者对政策还是相对敏感，楼市复苏仍然需要多频次、小幅度地释放政策利好，也不会一下子把步子迈得太宽，打乱市场的节奏，更追求稳定的回暖。

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责任编辑：郝欣煜