纽约真的沦为特朗普口中的“鬼城”了吗？

　　文/魏天谌

　　纽约正在经历最坏的时代吗？恐怕是的。

　　总统特朗普在两次大选辩论中，将纽约市称为“鬼城”。情况看起来没有他渲染得那么糟糕，纽约街头仍有不小的车流与人流，户外就餐的顾客甚至需要等位，著名“地标”18英里书店在社交媒体上发出求救，第二天店外马上排起了长龙。

　　然而，即使是最乐观的纽约客也不得不承认，这座城市已经发生了翻天覆地的变化：空旷的地铁和写字楼，接连闭门的餐馆、酒吧、戏院与博物馆，一落千丈的租金，不断攀升的犯罪率，超级富豪们甚至雇佣了武装警卫为自己的豪宅站岗巡逻，担心即将到来的选举日可能的骚乱。

　　脸书上组建了一个小组，聚集着计划离开纽约的人们，在建组的三天内，这个小组就加入了超过10，000人。

　　即使是在上世纪70、80年代，犯罪率高居不下，城市几近破产，当时的纽约也依然是美国乃至全球的商业与文化中心。

　　穆迪分析的首席经济学家Mark Zandi甚至这样评价道：“这场危机精准打击了纽约的所有竞争优势，餐饮、酒店、交通、艺术与地产，五大核心行业遭到重创，颠覆了整个纽约。”他同时预计，纽约市的复苏将比全国其他区域晚两年以上。

　　上班族人去楼空 地产市场遭遇重创

　　通勤已经成为了一个伪概念，因为返回办公室的日子遥遥无期，人们逐渐熟悉远程工作的模式。以往上班族拥堵熙熙攘攘的中城区，如今已是一片空旷。

　　无论是以公司为客户群体的办公楼，还是以家庭需求为依托的住宅租赁市场，都在本次危机中遭遇重创。

　　商务办公楼一直是纽约商业房地产市场最重要的组成部分。对于往年的纽约来说，3月至5月本应该是办公楼交易的黄金季节，但在今年，纽约五个行政区的办公楼，成交总数仅仅只有20笔，是去年同期交易量的33%，总额仅为7.65亿美元，连去年的50%都不到。由于需求疲软，纽约办公楼的价格也从平均每平方英尺807美元，降至414美元。

　　作为纽约办公楼最集中的区域，曼哈顿的办公楼交易数量，从去年的18笔下降到今年的11笔，同比下降55%；而每平方英尺价格也从去年的990美元下滑到今年的429美元，价格下降幅度达57%。

　　皇后区办公楼的需求一直仅次于曼哈顿，但 2020年同期，销售总额额下降了86%，仅约1，700万美元，与去年1.19亿美元相比天差地别。而布鲁克林区甚至未达成任何一笔办公楼交易。

　　（2020年纽约五个行政区办公楼交易同比变化）

　　中城区商业地产市场的唯一亮点在于哈德逊广场区域（Hudson Yards），这主要归功于此前亚马逊、Facebook等科技巨头们已经在该区域租赁了大量的办公楼。哈德逊广场也是中城区唯一还有在建项目的区域。但是，该区域的向好也无法扭转整个纽约地产市场的颓势。

　　上班族的逃离同时造成了住宅租赁市场降至冰点。曼哈顿地区租金中位数降至$3，036美元，同比下降了11%，该数据也是自2013年7月以来的最低水平。其中一室公寓（Studio）房型的租金跌幅最大，租金中位数为$2，814美元，下降了17%。

　　（数据来源：彭博）

　　与此同时，曼哈顿公寓的空置率连续五个月创下新高，达到了5.75%，9月份的出租挂牌量超过15，000个，超过去年同期的两倍。在9月份签署的所有曼哈顿新租约中，超过55%的物业提供了至少一种优惠政策，比如减免1-3个月的房租等。

　　然而，即便租客们面对着难得的低价诱惑，纽约对他们来说似乎已经没有了足够吸引力。除了通勤与娱乐的需求消失之外，每况愈下的治安问题也在驱逐着大家离开纽约。地产分析师仍旧预计租赁市场的低迷将会持续相当长的时间，甚至在今年四季度价格还会下降，想要扭转这个形势，只能寄希望于新冠疫苗的全面推出。

　　文化生活天翻地覆 旅游胜地荣光不在

　　除了林立的写字楼之外，纽约曼哈顿还以丰富的文化生活见长。这个小岛上集中了时代广场、百老汇、大都会博物馆等知名文化地标，每年吸引着上千万来自世界各地的游客。

　　疫情改变了这一切。

　　百老汇已经停业超过7个月，最早预计将在明年春季开放，停业之前共有31场表演在百老汇上映，目前已有至少3个剧组表示不会再重演。百老汇的主要受众是游客与老年人，也是本次疫情重点打击的群体。

　　拥有上百年历史的新哥特式建筑圣巴德利爵主教座堂（St． Patrick‘s Cathedral）面临着400万美元的预算缺口，占其收入的四分之一，这座依靠访客捐赠的教堂正在遭遇经营危机。

　　职棒大联盟纽约洋基队的棒球场洋基体育场失去了观众，以往每场比赛都能吸引4万人，周围的商贩们无力支付租金。更别提往年例行9月时装周、感恩节梅西百货游行、万圣节游行、跨年庆典等一系列活动都被取消。

　　连中央公园中知名的船屋餐厅都已经宣布关闭，虽然不排除明年4月重新开业的可能性，但是该餐厅已经解雇了所有163名员工。

　　就业与消费都随着游客的消失而消失。去年，大约6，600万游客拜访了纽约市，提供了403，000个工作岗位，提供了比金融及科技行业更多的岗位，创造了近720亿美元的收入。疫情爆发之前，纽约市餐厅和酒吧的信用卡消费总额中，游客占了24%，所有零售商店Visa交易的18%也来自游客。

　　监测数据显示，时代广场附近的人流量相比于去年同期下滑了70%。过去的夏季和接下来的感恩至圣诞节期间原本是旅游旺季，原本一房难求的酒店目前的入住率和预订率却惨不忍睹。更不要提街头巷尾数不清的文化活动，从脱口秀到乐队表演，行为艺术到外百老汇演出，都已一去不复返。

　　从餐饮、酒店到娱乐性消费，旅游业遭遇的打击对纽约市来说极其沉重。

　　疫情常态化已成共识 疫苗接种遥遥无期

　　出于其极高的人口密度和人员流动量，纽约市是美国最早疫情爆发的“震中”。纽约的每日新增确诊病例在4月达到顶峰，阳性率一度逼近50%，医疗资源遭遇挤兑。

　　但是，自6月中旬以来，由于经济重启进程远晚于全美其他地区，纽约市近月来的疫情尚在控制范围之内，确诊病例控制在千人左右，阳性率也一直保持在约1%，相比于其他州的疫情全面反弹的惨烈状况，现在的纽约可以说是全美相对安全的城市之一。

　　但是，美国并没有实施任何限制人员流动的措施，只是官方口头上“不建议非必要旅行”。这意味着各州人口仍旧能够自由流动，在全国疫情再度暴发的背景下，纽约在抗疫方面仍然不能掉以轻心。美国以及欧洲的经验都已经证明了，过快的经济重启将使之前的抗疫成果功亏一篑。经济重启的道路将会十分漫长，大家越来越认可的是，明年之前抗疫都将成为常态化的趋势。

　　更关键的是，疫苗的研发进展并没有期待中的那般顺利，越来越多的信息指向了——也许短期之内疫苗都不会上市，即使上市了，其有效性仍然有待观察。

　　再退一步，即使疫苗被证实有效，能否得到广泛接种又是一个难题。需要有足够多的人接种疫苗，它才会对整个人口免疫产生效用，科学家认为至少需要60%的人口接种疫苗才能达到预期的效果。

　　然而，近来美国人接种疫苗的意向却在逐步走低。经济学人和舆观调查网YouGov对美国民众进行了几个月的调查，表示愿意接种疫苗的群口比例从5月初的55%一直下滑至7月底的41%，有33%的受访人群表示不确定，有27%的人明确表示不愿意接种。

　　历史上的许多大都市总是充满韧性，仍有许多人抱有希望，认为疫情之后的纽约能够重新焕发往日生机，“这次还是会一样。”然而，我们视野所见的越来越多变化指向了更加深远的影响，人们逐渐习惯视频会议、远程工作，甚至是无聊、安全但低廉的郊区生活。纽约也许还能重返往昔，但这一次，这座城市将要付出的是空前的时间和代价。

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责任编辑：王婷