原标题：一季度深圳写字楼市场 | 市场复苏延续，租金降幅收窄
来源：中指研究院
一季度，深圳写字楼市场延续2020年下半年以来逐步复苏的态势，科技及金融企业租赁需求表现亮眼，支持租赁市场持续向好。季度内录得多笔大额大宗交易，投资市场活跃度较上年回升。
宏观经济
2021年一季度，深圳市地区生产总值为6867.54亿元，同比增长17.1%。其中，第一产业增加值为5.68亿元，同比增长5.9%；第二产业增加值为2295.78亿元，同比增长21.7%；第三产业增加值为4566． 08亿元，同比增长14.8%。制造业中，电气机械和器材制造业同比增长50.7%，专用设备制造业同比增长31.6%，计算机、通信和其他电子设备制造业增加值同比增长15.6%。1-2月份，全市规模以上工业企业实现利润总额同比增长16.61倍，两年平均增长57.0%；规模以上工业企业营业收入利润率为5.7%，比2020年1-2月份提高5.27个百分点。
图：2018年-2021年一季度深圳GDP产值
数据来源：深圳市统计局、CREIS中指数据·写字楼版
一季度，深圳市固定资产投资同比增长24.8%。从投资领域看，基础设施投资同比增长30.9%，其中城市建设投资增长44.5%。交通运输仓储和邮政业投资增长33.4%，水利、环境和公共设施管理业投资增长16.4%。
一季度，深圳消费市场加快恢复，全市社会消费品零售总额2140.94亿元，同比增长39.6%。其中，一季度餐饮收入同比增长59.1%，商品零售同比增长37.3%，限额以上单位汽车类、通讯器材类、家电类商品零售额分别同比增长89.4%、121.0%、130.0%。
供给与需求
一季度，深圳共3个甲级写字楼项目入市，新增供应量在20万㎡以上。其中，位于福田区的建设银行大厦在本季度竣工，该项目共45层，总建筑面积10.3万㎡，办公空间约为8万㎡。
从开发经营数据来看，1-2月深圳全市办公楼新开工面积为15.29万㎡，同比上升达220%。深圳办公类项目在2020年下半年大量开工，主要位于南山区，预计未来两年将迎来一批项目入市，前海将成为未来租赁市场的热点。
图：2019年-2021年一季度深圳写字楼新开工和竣工情况
数据来源：CREIS中指数据·写字楼版
需求方面，一季度写字楼租赁市场活跃度持续提升，疫情后的网络经济和证券投资行业加速发展，科技企业、金融行业成为深圳的办公租赁市场的主力客户。预计二季度租赁市场仍将活跃。
图：2021年一季度深圳写字楼市场租户行业（按需求）
数据来源：CREIS中指数据·写字楼版
成交方面，2021年一季度深圳成交面积较大的行业客户主要来自科技类企业，重点成交项目位于前海、福田中心区、科技园商圈。科技类企业仍是深圳写字楼市场核心的需求来源，尤其是龙头企业的扩租需求；此外，香港大学MBA项目在福田区租赁了近1万㎡的办公空间。一季度的大宗租赁客户主要为内资企业。
表：2021年一季度深圳租赁交易案例
数据来源：CREIS中指数据·写字楼版
租金与空置
一季度，深圳甲乙级写字楼平均租金为113.35元/㎡·月，与上个季度基本持平，同比下降2.83 %，连续7个季度租金跌幅持续收窄。从板块来看，福田CBD、前海、后海三个板块的写字楼租金处于高位，甲乙级写字楼平均租金分别为189.06元/㎡·月、174.94元/㎡·月和154.27元/㎡·月。车公庙、华强北、蛇口、宝安中心、蔡屋围、南山科技园版块的月租金处于深圳租金中间水平，甲乙级平均租金集中在105元/㎡·月至125元/㎡·月区间，一季度与上年四季度租金基本持平，其中车公庙、蛇口板块一季度微涨。龙华、龙岗板块租金在深圳价格较低，两个板块甲乙级平均月租金长期在80元/㎡·月以下。预计年内深圳市场写字楼仍将保持供过于求，租金仍将处于下行通道。空置方面，一季度深圳甲级写字楼空置率达24.70%，较上年末空置率有所下降。
图：2019年三季度-2021年一季度深圳重点板块甲乙级写字楼租金走势
数据来源：CREIS中指数据·写字楼版
深圳写字楼租金持续9个季度下行，本季度跌幅进一步收窄。因租户组合不理想或者空置较高，部分甲级写字楼持续下调租金，下调幅度较过往季度有所放缓。
大宗交易
一季度，深圳录得多笔大宗交易，主要交易包括汉京金融中心（35层至48层）、中集前海国际中心、电连技术股份有限公司土地使用权及厂房，总成交金额约人民币38亿元，较上年同期大幅提升。
表：2021年一季度深圳主要大宗交易
数据来源：CREIS中指数据·写字楼版
2021年3月8日，深高速（600548.SH）公告，公司与深圳市罗兰斯宝物业发展有限公司签订了购房协议。根据购房协议，深圳高速公司将以约人民币15.59亿元的价格向罗兰斯宝公司购买汉京金融中心35层至48层物业，总面积约为2.38万㎡，用途为办公。
此外，2021年2月1日，乔丹体育股份有限公司收购中集前海中心T2栋，成交价10亿元，成交面积约为0.88万㎡。
总结与展望
开年以来，深圳市场延续复苏趋势，科技、金融等产业的租赁需求强劲，支持租赁市场需求回暖。年内预计会有超过100万㎡新增供应入市，主要分布在南山和罗湖区，新增供应或将推高整体市场空置率。季度内录得多笔大额大宗交易，深圳的工改项目也受到持续关注。预计二季度写字楼市场有望持续恢复。
主笔分析师：李泽昊
