下个十年中国房地产将去向何处？巴曙松在郑解读最新信号
来源：大河报
大河报·大河财立方记者 刘赟 文 朱哲 摄影
“大河财富中国论坛办了这么多年，是我们一大批优秀学者的交流平台，这次作为学术支持单位，希望通过关注经济发展的研究主题，为河南这样一个具有典型意义的省份，提供有效的发展思路。”
12月13日，2019（第十五届）大河财富中国论坛现场，中国银行业协会首席经济学家、香港交易所董事总经理兼首席中国经济学家巴曙松首先以另一个身份——张培刚发展经济学研究基金会理事长，向论坛表示了期许。
随后，巴曙松以“中国城镇化的新特征与房地产市场的新趋势”为主题发表了演讲，这场演讲同样延续了以往“知识点密集”的风格，40分钟演讲时间，80余页PPT，详实的数据分析，全场参会者屏气静听，不时有人举起手机拍下分享内容，都可以看出这场演讲内容之丰富、含金量之高。
回顾丨城镇化蕴含“超大规模的市场优势和内需潜力”
“昨天的中央经济工作会议，如果大家反复读公报，可以注意到其中提出了一点，中国进行经济调整的时候，有一个很重要的优势，我们有超大规模的市场优势和内需潜力。超大规模的市场优势和内需潜力包括在什么地方？毫无疑问，城镇化的优势是重要的组成部分。”
巴曙松以中央会议最新信号为开篇，对于40年中国城镇化发展历史进行了回顾。
1978年之后，中国的经济进入腾飞的四十年，以规模大、速度快、高度集中为特征的中国城镇化之路也随之开启。
数据显示，在1978—2017年，中国增加了6.4亿城市人口，相当于5个日本、2个美国的人口。即使抛却2亿的城镇打工人口，仍然有4亿的城镇人口增加。
巴曙松地感慨说：“4亿到6亿的城镇化人口，支持了我们过去40年波澜壮阔的中国经济崛起的进程。中国14亿人，还有8亿到10亿的人城镇化任务，我的理解，这就是中央经济工作会议昨天公报说的‘超大规模的市场优势和内需潜力’。过去40年仅仅释放了其中4亿到6亿，就形成了目前经济增长的规模，余下的8亿到10亿还蕴含怎样的潜力？”
与城市化相携而来的，是中国财富的快速扩张，GDP占全球的比重和收入在持续提升。其中中国几个一线城市人口的快速增长格外引人瞩目。北京和上海人口早已超越欧美大城市，深圳只用了20年时间人口由33万增长至千万以上。2016年，中国一线城市（北上广深）生产总值之和已超过全球180个国家，名列全球GDP第10位。
巴曙松表示，城镇化成为释放内需潜力的一个非常关键的切入点和增长点，也推进了人均收入的提升。在城镇化快速推进的同时，房地产市场同样经历了几个阶段的显著变化。
1978~1998年所进行的第一次房改，住房投资的主体从政府变成单位，住宅投资权的下放，引发了第一轮房地产投资的热潮。20年间共建设46亿平方米平住宅，居民住房条件第一次得到显著改善。
1998~2007年，被广泛视为中国房地产行业的“黄金时代”。1998年印发的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式开启了中国的商品房时代。借助城镇化提速的历史机遇期，房地产行业空前发展。住宅商品化率大幅上升，由起步阶段的27.9%，到了2008年次贷危机的时候，达到了67.2%。2009~2018年，巴曙松将其称为金融化时期。“这些年货币大幅度增长，为什么没有通胀的压力？房地产市场吸收了非常多的流动性资金，所以我把它称为金融化的市场。在这个时期里面，居民杠杆率快速上升，从增长的幅度看确实要引起警惕。”
展望丨2030年或为中国城镇化分水岭
根据最新数据，中国当下城镇化率接近60%，但与主要的经济体和国家相比，中国每年的城镇化率仍处于较高水平，未来仍拥有充裕的发展动力，基于此，巴曙松对于城市化的新趋势进行了展望。
他预测，2030年或许是中国城镇化的分水岭，2020-2030年十年时间还会有比较大规模的人口向城市迁移，也构成了中国非常大的增长空间。
从中国城市化的走势来看，伴随着城市化路线、方式的变化，不同时期也呈现出不同的重点。
2000-2010年，“一江春水向东流”，流动人口主要向东南沿海聚集。
2010-2018年，“东边日出西边雨”，人口的流入不全部流入东部沿海城市，中部地区的一些城市也吸引了人口流入，由此形成几大城市群的格局。
对于下一个阶段，巴曙松大胆预测，将是“横看成岭侧成峰”，进入以城市群为重要发展特征的城镇化阶段。“从几个不同的模拟测算看到，未来由东西梯度向多中心城市群发展，未来十年城镇生活的人口还呈现出持续流入的态势。中国城镇人口仍可能产生约2亿的增量。”
而从趋势看，增量城市人口的流入分布开始集中在重要的城市群、核心城市，由此推动中国的城市化进入到城市群为建设的主要载体的发展阶段。
“昨天中央经济工作公报里面提了三个城市群，长三角、粤港澳大湾区、京津冀。其实背后的逻辑，就是我们城市化发展进入到一个城市群发展的阶段。”
巴曙松以西方城镇化为例分析，在第一阶段人口向大的中心城市集聚，推高房价和生活成本。其后的阶段则由中心城区向周边分散。如果将分散的潜力变成一个城市群建设的内生动力，必然就涉及打破行政区划、农地的流转、相应配套的改革，这是下一步城镇化，中国以城市群、城市圈为主要推动力的阶段又提出的新课题。
“大家说的逃离北上广，但实际上人口还在向一线城市集聚，用小学招生人数、幼儿园统计人数看，北上广深人口还在持续上升，现在在深圳找个好中学的难度不亚于考一个好大学，说明城市群是下一个面临的课题。”巴曙松说。
未来丨城市更新成为重要增长点
发展20余年的中国房地产市场，正从新建、开发、交易为主的市场，逐步转向存量房和新建房并重阶段，最终走到以存量房主导时期。
下一个十年，中国房地产市场将走向何方？
巴曙松认为，全国总量的新房市场量慢慢接近大周期的顶部，二手房的交易能满足主要的需求在逐步的崛起。一线和核心二线小房换大房，换房成为新的刚需。而人口净流入的城市，除了购房之外，如何积极地发展租赁市场将成为一个重要课题。
在此过程中，房地产同样面临着行业洗牌，头部开发商的资源整合等能力更强，从而进一步变强变大，行业的集中度越来越高，转型问题也摆在了众多开发商面前。
将多个国家房地产公司的商业模式进行对比，日本房地产行业内基本上都是把房地产作为资产综合运营的运营商。美国地产上市公司的分布，已经非常的多元、细分，比如办公、酒店、医疗健康、个人仓储等。而中国地产上市公司分布，主要是住宅销售、商办以及酒店。多方对比可以看出，由开发转向运营将是中国房地产商的转型之路。
而当城市规模不再产生大的扩张，新的增长点在什么地方？
对此巴曙松给出的答案是城市更新，同时他提示，昨天经济工作会议里面也有大篇幅提到城市更新如何加大力度。
巴曙松还提到，即使不考虑新增人口，当前“三个一亿人的住房需求”也已经摆在了中国的桌面上。分别是流动人口、单身人口以及老龄人口。
“老年人口有它独特的住房需求，日本60岁以上的人口占比提升得非常快，中国的老龄人口上升曲线也会很陡峭。日本是富而老，中国总体是未富而老，人均GDP没有日本高。未来居家养老是老年人主要居住形态。”巴曙松表示。
