首批公募REITs限售明日解禁，场外份额持有人该如何操作？

　　6月21日（周二），首批9只公募REITs将迎来解禁。据记者统计，此次解禁份额为21.71亿份，占首批公募REITs总发行份额的33.92%，占目前已流通份额的104.7%。

　　机构人士认为，此次解禁或将引发溢价回调，建议关注解禁冲击下优质资产的配置机会。需要关注的是，如果投资者是在支付宝、银行等场外平台认购了REITs的，想要进行买卖，就需要将基金份额由场外转为场内。

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　　流通份额将大幅增加

　　从市场整体来看，此次限售解禁规模超过现有流通份额的一倍之多。其中，中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT、华安张江光大REIT解禁比例最高，解禁后流通份额均将占其基金总份额的80%。

　　以解禁份额最多的中金普洛斯REIT为例，其公告称，本次战略配售份额上市流通前，可在二级市场直接交易的基金流通份额为4.2亿份，占全部基金份额的28%；本次战略配售份额解禁后，可流通份额累计达到12亿份，占全部基金份额的80%。

　　此外，红土盐田港REIT和华安张江光大REIT将分别解禁40%和35.33%；中航首钢绿能REIT和东吴苏园产业REIT的解禁比例较小，均为20%；比例最小的是浙商沪杭甬REIT，仅解禁15.33%。

　　值得注意的是，此次即将解除限售的份额持有人为其他战略配售投资者，主要包括基金、理财、券商、险资和企业等。例如，中金普洛斯REIT此次解禁份额持有人分别为泰康人寿保险、北京首源投资、中国中金财富证券等。根据有关规定，其他战略投资者持有REITs份额期限自上市之日起不得少于12个月，而上述REITs上市日期为2021年6月21日，至今年6月21日解禁符合相关规定。

　　截至6月17日收盘，公募REITs二级市场活跃度较低。数据显示，12只公募REITs中，当日仅有中金普洛斯REIT交易价格环比上涨，其他REITs均呈现不同幅度的下跌或持平。成交份额最多的是博时蛇口产园REIT，成交量578.53万份，成交金额1733万元，换手率0.68%；成交份额最少的是中航首钢绿能REIT，成交量39.29万份，成交金额673万元，换手率0.39%。

　　从历史来看，公募REITs交投市场从今年5月以来持续低迷。据统计，当月公募REITs累计跌幅为2.38%，总成交金额27亿元，日均成交额环比下降33.7%，日均换手率为0.90%。

　　业内人士表示，解禁释放的份额将有利于促进公募REITs在二级市场的交易活跃度和市场流动性，而具有长期配置需求的投资者继续持有的意向相对较强，有可能为二级市场价格的稳定提供较强支撑。

　　二级市场配置机会或将再现

　　公募REITs是不动产证券化的重要手段，兼具债券的稳定性和股票的增长性。

　　有专业人士表示，预计解禁对公募REITs价格波动的影响相对较为温和，同时能够吸引更多投资人参与REITs投资，形成良性循环。因此，待首批公募REITs的解禁卖压释放之后，公募REITs或将重新迎来二级市场的配置机会。

　　“此次解禁或将引发溢价回调。”德邦证券研究所副所长、首席策略分析师吴开达表示，此次解禁是针对战略配售份额中其他战略投资者份额，解禁份额为机构持有，总体来看对个人投资者流通份额占比稀释力度明显。

　　中信证券表示，要关注解禁前后个人投资者占比、机构投资者结构变化带来的影响。个人投资者份额占比较高的项目，其波动性也相对较高，其中生态环保类两单REITs的个人投资者流通份额占比依然将位于30%以上，预计解禁后其二级市场价格的波动性或仍较其他项目偏高。

　　“解禁后，公募REITs市场的机构投资者结构有望向多元化进一步发展，配置型资金和交易型资金相对均衡。其中，保险和产业资本的流通份额持有占比预计将显著提高，而券商自营的占比将有所萎缩。”中信证券如是分析。

　　吴开达认为，解禁后市场供给大幅提升，投资者结构有望进一步向机构投资者倾斜。随着个人投资者占比被稀释，长期来看REITs定价风格或更为基本面所导向。流通份额受此次解禁影响变化明显的REITs，若价格受到明显冲击，将带来新的配置机会。

　　华泰证券固守团队也持有类似观点。该团队认为，解禁后，流通盘中的机构投资者特别是配置型机构占比将明显提升，价格将趋于回到更合理区间，定价逻辑可能发生改变。建议关注低估值、高分红REITs的机会。另外，还可以关注公募REITs扩募、打新等机会。

　　海通证券固收团队结合近期政策分析称，重点关注保障性租赁住房REITs落地。后续还可关注尚未有相应REITs产品的水利等市政设施、旅游及新型基础设施等领域的潜在机会。

　　场外份额如何转场内？

　　需要注意的是，公募REITs产品采用封闭式运作且首批REITs封闭期较长，封闭期内场外投资者无法赎回。如果投资者是通过支付宝、银行等场外渠道认购了REITs的，想要进行买卖，就需要将基金由场外转为场内。场内REITs按照二级市场的实时价格交易，投资者需要密切关注二级市场的流动性风险及溢价风险。

　　REITs基金托管从场外转场内如何操作？

　　第一步：建立场内外基金账号关联。投资者T日在券商开立对应市场的股东代码卡或场内基金账户，T+1交易日起，通过拟转入的券商，将场外基金账户与股东代码卡或场内基金账户建立场内外基金账号关联。

　　第二步：提供券商席位代码。投资者将拟转入券商营业部的席位代码（深圳的席位代码是6位数字，上海是5位数字）提供给转出机构。

　　第三步：办理转托管或跨系统转托管。投资者若T日建立场内外基金账号关联，T日起即可通过转出机构办理场外转场内的转托管业务。

　　据悉，办理转托管业务一般无需手续费。投资者在T日办理转托管转到场内，T+2个交易日可以查询转入的基金份额，并根据需要进行交易。如T+2日卖出，T+3个交易日可查询资金到账情况。

　　此外，今年1月28日，沪深交易所、中国结算发布了基金通业务指引，为有需求的场外公募REITs投资者提供补充退出渠道。转托管不便的场外投资者，在基金通业务下，可以在原有销售渠道，向做市商转让基金份额，投资者之间不能互相转让。

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责任编辑：杨红卜